Espanjan vuokrarekisteri (NRUA): tilanne 2026

Espanjan yhtenäinen vuokrarekisteri (Registro Único de Arrendamientos) vaati 1.7.2025 alkaen, että jokainen turistivuokra-asunto ja jokainen kalustettu keskipitkän ajan vuokra-asunto rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Näin saatiin yhtenäinen rekisterinumero (NRUA), jota ilman asuntoa ei saanut ilmoittaa Airbnb:ssä, Booking.comissa tai muilla alustoilla. Vuonna 2026 Espanjan korkein oikeus kumosi tämän vaatimuksen kolmella tuomiolla. Nykyään NRUA-numeroa ei voi enää vaatia, mutta itsehallintoalueesi matkailurekisterin numero (Andalusiassa VUT-numero) on edelleen pakollinen.

Tässä oppaassa kerrotaan, mikä järjestelmä oli, mitä tuomioistuin kumosi, mikä jää voimaan (digitaalinen yhden luukun vuokrapalvelu) ja mitä sinun kannattaa omistajana tehdä, etenkin jos asut Espanjan ulkopuolella. Kaikki tiedot on tarkistettu Espanjan virallisesta lehdestä BOE:sta 11.10.2026.

Mikä yhtenäinen vuokrarekisteri oli

Se perustettiin 23.12. annetulla kuninkaallisella asetuksella 1312/2024 lyhytaikaisen vuokrauksen tietoja koskevan EU-asetuksen 2024/1028 soveltamiseksi. Asetus tuli voimaan 2.1.2025, ja sitä alettiin soveltaa 1.7.2025.

Siinä oli kaksi osaa:

• Yhtenäinen rekisteri: omistaja (tai asuntoa hallinnoiva taho) haki kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad), veneiden osalta irtaimen omaisuuden rekisteristä, numeroa jokaiselle kohteelle. Se koski sekä turistivuokrausta että keskipitkän ajan vuokrausta (työn, opiskelun, hoidon tms. vuoksi). Turistivuokrauksessa piti lisäksi ilmoittaa alueellinen lupa tai rekisteröinti. Numero alkoi kirjaimilla ”ES”, joita seurasi kirjaimia ja numeroita.
• Digitaalinen yhden luukun vuokrapalvelu (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): asuntoministeriön ylläpitämä järjestelmä, jonka kautta alustat lähettävät kunkin ilmoituksen toimintatiedot ja tarkistavat numerot.

Alustojen piti vaatia numero ennen ilmoituksen julkaisemista, ja ministeriö saattoi määrätä poistettavaksi ilmoitukset, joiden numero oli virheellinen tai peruttu.

Vuosi-ilmoitus

Asetuksen 10.4 artikla velvoitti omistajat toimittamaan kiinteistörekisteriin vuosittain anonymisoidun luettelon edellisen vuoden vuokrauksista ja niiden tarkoituksesta. Määräys VAU/1560/2025 vahvisti ilmoituslomakkeen: se jätettiin helmikuussa, yksi kutakin kohdetta kohden, paperilla tai XBRL-tiedostona, ensimmäisen kerran helmikuussa 2026 vuoden 2025 tiedoilla. Jos ilmoitusta ei jätetty tai siitä ilmeni väärinkäyttöä, rekisterinpitäjä saattoi perua numeron.

Mitä korkein oikeus kumosi

Korkeimman oikeuden hallinto-osasto hyväksyi kokonaan tai osittain kolme kuninkaallista asetusta 1312/2024 vastaan tehtyä valitusta:

Perustelut koskevat toimivaltaa: rekisteröintimenettelyn lisäksi tuomio kumoaa ensimmäisen loppusäännöksen siltä osin kuin se nojasi keskushallinnon toimivaltaan menettelyn sääntelyssä. Ensimmäinen tuomio kumoaa 5 artiklan (vuokranantajan velvollisuudet), 8 artiklan (rekisteri), 9 artiklan (hakemus ja numero) ja 10 artiklan (numeron tarkistus ja vuosi-ilmoitus), 12 artiklan b- ja c-kohdat, toisen lisäsäännöksen sekä artiklat 1, 2 ja 6 siltä osin kuin ne koskevat rekisteriä, ja lisäksi ”minkä tahansa muun säännöksen tai maininnan” yhtenäisestä rekisteristä. Tuomiot 21.5. ja 1.6. kumoavat olennaisesti samat säännökset. Samalla poistuu velvollisuus rekisteröityä kiinteistörekisteriin numeron saamiseksi alustoilla ilmoittamista varten.

Käytännössä:

• NRUA-numeroa ei enää tarvita, ei turistivuokraukseen eikä keskipitkän ajan vuokraukseen.
• Helmikuun vuosi-ilmoitukselta on poistunut oikeudellinen perusta, koska se perustui kumottuun 10 artiklaan. Helmikuun 2026 ilmoitus tehtiin silloin voimassa olleiden sääntöjen mukaan; nykyisen BOE:n perusteella sitä ei tarvitse toistaa helmikuussa 2027.
• Jos sinulla on jo numero, voit edelleen näyttää sen, mutta mikään kansallinen sääntö ei sitä vaadi.

Mikä on yhä voimassa

Kumoaminen on osittainen. BOE:n kuninkaallisen asetuksen 1312/2024 ajantasaistetun tekstin mukaan voimaan jäävät:

• Digitaalinen yhden luukun vuokrapalvelu (7 artikla), jota ylläpitää asuntoministeriö.
• Alustojen velvollisuus lähettää palveluun säännöllisesti kunkin ilmoituksen toimintatiedot EU-asetuksen 2024/1028 mukaisesti (6 artikla siltä osin kuin sitä ei ole kumottu).
• Näiden tietojen käyttö virallisiin tilastoihin (11 artikla).

Lisäksi 7.10.2026 julkaistu kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 kirjoittaa uudelleen huoneenvuokralain (Ley de Arrendamientos Urbanos) V osaston ja säätää seuraamusjärjestelmän alustoille, jotka eivät lähetä tietoja yhden luukun digitaaliseen palveluun (artiklat 38–51): 100 000 € lievistä rikkomuksista, 500 000 € vakavista (enintään 1 % vuotuisesta liikevaihdosta) ja 1 miljoona € erittäin vakavista (enintään 2 %). Sen 20 artikla vaatii lisäksi, että jokaisessa vuokratarjouksessa tai -ilmoituksessa on ”vuokrakohteen tunnistenumero, -koodi tai -nimike, tapauksen mukaan”. Kuten mikä tahansa kuninkaallinen lakiasetus, se on vahvistettava kongressissa 30 arkipäivän kuluessa; koska parlamentti on hajotettu yleisiä vaaleja varten (kuninkaallinen asetus 806/2026), äänestys kuuluu sen pysyvälle valiokunnalle (Diputación Permanente). 11.10.2026 mennessä siitä ei ole vielä äänestetty.

Rekisteröinti, jota tarvitset: itsehallintoalueesi

Tuomiot eivät koske alueellisia matkailurekistereitä, jotka tekevät lomavuokrauksesta laillista. Andalusiassa se on Andalusian matkailurekisteri (Registro de Turismo de Andalucía): turistiasunto (vivienda de uso turístico) rekisteröidään jättämällä vastuullinen ilmoitus (declaración responsable), ja se saa tunnuksen muodossa VUT/maakunta/numero (esimerkiksi VUT/MA/12345; vanhemmat alkavat VFT/), asetuksen 31/2024 mukaisesti. Tämä on numero, joka näytetään ilmoituksissasi ja asiakirjoissasi.

Yleinen virhe: vastuullisen ilmoituksen jättämisestä saatava CTC-…-viite ei ole rekisterinumerosi; varsinainen numero tulee päätöksessä (resolución).

Jos asut ulkomailla, hoidat alueellista rekisteriä yleensä verkossa espanjalaisella digitaalisella varmenteella tai puolestasi toimivan gestorin kautta, ja tarvitset NIE-numeron (ulkomaalaisen verotunniste). Muista myös, että taloyhtiösi osakaskokous voi rajoittaa lomavuokrausta 3/5 enemmistöllä (selitämme sen tässä), ja että rekistereistä riippumatta sinun on edelleen ilmoitettava vieraasi poliisin SES.Hospedajes-järjestelmään (vaihe vaiheelta).

Entä alustojen ilmoitusten poistot?

NRUA:n ollessa voimassa asuntoministeriö saattoi määrätä alustat poistamaan 48 tunnin kuluessa ilmoitukset, joilla ei ollut voimassa olevaa numeroa. Tämä valta oli sidottu kiinteistörekisterin numeroon ja kaatui sen mukana. Alueelliset säännöt eivät kaatuneet: alueet voivat sakottaa ilmoituksista, joista puuttuu matkailurekisterin numero, ja EU-asetus velvoittaa alustat näyttämään numeron kaikkialla, missä rekisteröintimenettely on olemassa, myös alueellinen. Jokaisella alustalla on lisäksi omat sääntönsä, joten seuraa ilmoituksia majoittajan hallintapaneelissa.

Mitä suosittelemme

1. Tarkista, että jokaisella kohteella on voimassa oleva alueellinen matkailurekisterinumero ja että se näkyy kaikissa ilmoituksissasi.
2. Jos sinulla oli jo NRUA, säilytä se tallessa; sitä ei tarvitse uusia eikä helmikuun ilmoitusta jättää, ellei uusia sääntöjä anneta.
3. Seuraa BOE:ta: ministeriö voi säätää uudelleen yhteensovittamisesta alueellisten rekisterien kanssa, ja kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 odottaa kongressin pysyvän valiokunnan vahvistusta.
4. Pidä muut asiat ajan tasalla: vieraiden ilmoittaminen, turistivero siellä missä sitä peritään, tulovero (lomake 210, jos olet ulkomailla asuva) ja laskut silloin kun niitä vaaditaan (VeriFactu lomavuokrauksessa).

Miten Apartop auttaa

Apartopiin tallennat jokaisen asunnon Andalusian matkailurekisterin numeron ja sen tyypin (VUT, turistihuoneistot, maalaistalo, VTAR…), ja Apartop lisää sen asunnon asiakirjoihin (katso ominaisuus). Se huomaa, jos olet syöttänyt vastuullisen ilmoituksen CTC-viitteen rekisterinumeron sijaan, ja tunnistaa muiden alueiden numeromuodot. Jos sinulla on yhtenäisen rekisterin numero, voit tallentaa senkin, mutta Apartop ei koskaan vaadi sitä. Jos lisäät kohteen sen ilmoituksesta, Apartop lukee siinä näkyvät numerot.

Verkkosisäänkirjautuminen valmistelee myös vierasilmoituksen SES.Hospedajesiin: ilmainen ladata, automaattinen lähetys Pro-paketissa (verkkosisäänkirjautuminen). Apartop on ilmainen enintään 2 asunnolle (hinnat); voit aloittaa ilmaiseksi tästä.

Lähteet

Viralliset lähteet, luettu 11.10.2026.

• Kuninkaallinen asetus 1312/2024, ajantasaistettu teksti kumoamisineen (BOE, päivitetty 18.7.2026)
• Korkeimman oikeuden tuomio 19.5.2026, valitus 1/143/2025 (BOE nro 139, 8.6.2026)
• Korkeimman oikeuden tuomio 629/2026, 21.5., valitus 1/54/2025 (BOE nro 155, 26.6.2026)
• Korkeimman oikeuden tuomio 1.6.2026, valitus 1/144/2025 (BOE nro 174, 18.7.2026)
• Määräys VAU/1560/2025, 22.12., vuosi-ilmoituksen lomake (BOE)
• EU-asetus 2024/1028, sovelletaan 20.5.2026 alkaen (BOE)
• Kuninkaallinen lakiasetus 29/2026, 6.10.: 3 art. (huoneenvuokralain V osasto) ja 20 art. (BOE, 7.10.2026)
• Kuninkaallinen asetus 806/2026 parlamentin hajottamisesta ja vaalien järjestämisestä (BOE, 6.10.2026)
• La Moncloa: asuntoministeriön kampanja yhtenäisestä rekisteristä, kesäkuu 2025