VeriFactu ja lomavuokraus Espanjassa: ketä ja milloin

VeriFactu on lempinimi espanjalaiselle säädökselle, joka vaatii laskutusohjelmistoja pitämään väärentämättömän kirjan jokaisesta laaditusta laskusta ketjutetulla sormenjäljellä (hash) ja QR-koodilla, jonka asiakkaat voivat tarkistaa Espanjan verohallinnolta (Agencia Tributaria eli AEAT). Jos omistat lomavuokra-asunnon Espanjassa, todellinen kysymys ei ole se, omistatko siellä kiinteistön, vaan lasketaanko vuokrauksesi liiketoiminnaksi ja laskutatko ohjelmistolla.

Tilanne 11.10.2026: lakisääteiset määräajat ovat edelleen 1.1.2027 yhtiöille ja 1.7.2027 kaikille muille, joita säädös koskee. Valtiovarainministeriö ilmoitti 5.10.2026 aikovansa siirtää tätä lokakuuhun 2028, mutta muutosta ei ole vielä julkaistu Espanjan virallisessa lehdessä Boletín Oficial del Estado (BOE).

Mikä VeriFactu on

Oikeudellinen perusta on kuninkaallinen asetus 1007/2023, jolla hyväksytään laskutusohjelmistojen vaatimuksia koskeva säädös (espanjaksi RRSIF). Tekniset yksityiskohdat ovat määräyksessä HAC/1177/2024: kirjausten muodot, miten hash lasketaan, miltä QR-koodi näyttää ja miten tiedot lähetetään AEAT:lle.

Periaate on yksinkertainen. Aina kun ohjelmistosi laatii laskun, se luo myös laskutuskirjauksen keskeisine tietoineen: laatijan verotunniste (NIF), laskun numero, päivämäärä, laskun tyyppi, ALV:n määrä ja kokonaissumma. Kirjaus ”sinetöidään” hashilla, joka riippuu myös edellisen kirjauksen hashista, joten jos joku poistaa tai muokkaa vanhaa laskua, ketju ei enää täsmää.

Säädöstä voi noudattaa kahdella tavalla:

• VERI*FACTU-tila: ohjelmisto lähettää jokaisen kirjauksen AEAT:lle sitä luodessaan. Laskussa on teksti ”Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT”.
• ”Ei-VERI*FACTU”-tila: ohjelmisto säilyttää kirjaukset itse veroviranomaisten saatavilla lisäturvavaatimuksin: jokainen kirjaus on allekirjoitettava sähköisesti (XAdES-allekirjoitus, määräyksen 14 artikla), ja ohjelmiston on pidettävä tapahtumalokia (määräyksen 9 artikla: tilan alku ja loppu, poikkeamien havaitseminen, viennit, varmuuskopioiden palautukset ja yhteenveto vähintään 6 käyttötunnin välein). Laskussa on edelleen QR-koodi, mutta ilman tuota tekstiä.

Koskeeko se lomavuokraustasi?

AEAT tiivistää soveltamisalan ”neljän EI:n” säännöllä: säädös koskee sinua, jos laadit laskuja ohjelmistolla (et pelkästään käsin), et ole SII-järjestelmässä (reaaliaikainen ALV-raportointi), verotuksellinen kotipaikkasi ei ole Baskimaassa tai Navarrassa, eikä sinulla ole vapautuspäätöstä. Lisäksi säädös koskee vain yhtiöitä, Espanjassa tuloverovelvollisia, jotka harjoittavat liiketoimintaa, sekä ulkomailla asuvia, jotka toimivat Espanjassa kiinteän toimipaikan kautta.

Lomavuokrauksessa tästä seuraa nämä yleiset tapaukset:

Useimmat ulkomaiset omistajat, joilla on yksi tai kaksi asuntoa, kuuluvat kahteen viimeiseen riviin: luovutat avaimet, siivoat vieraiden välillä ja ilmoitat tulot vuokratulona, joko Espanjan tuloveroilmoituksessa, jos asut siellä, tai lomakkeella 210 (ulkomailla asuvien tulovero, IRNR), jos et asu. Selitämme asian artikkelissa miten lomavuokrauksen tulot ilmoitetaan. Huomaa, että VeriFactun ulkopuolella oleminen ei tarkoita, ettei sinun koskaan tarvitse laatia laskuja; se tarkoittaa vain, ettei ohjelmistosi tarvitse täyttää näitä vaatimuksia.

Tällä hetkellä voimassa olevat määräajat

Aikataulu on muuttunut useita kertoja:

1. Kuninkaallinen asetus 254/2025 asetti päivämääräksi 1.1.2026 yhtiöille ja 1.7.2026 kaikille muille.
2. 2.12. annettu kuninkaallinen lakiasetus 15/2025 siirsi sitä vuodella: 1.1.2027 yhteisöveron maksajille ja 1.7.2027 muille (itsenäiset ammatinharjoittajat ja ulkomailla asuvat, joilla on kiinteä toimipaikka). Nämä ovat päivämäärät, jotka AEAT näyttää tänään.
3. Valtiovarainministeriö julkaisi 5.10.2026 tiedotteen, jossa se ilmoitti avoimien velvoitteiden siirtämisestä lokakuuhun 2028, jotta ne osuvat yhteen pakollisen yritysten välisen sähköisen laskutuksen kanssa yrityksillä, joiden liikevaihto on enintään 8 miljoonaa euroa. Sen mukaan eheys-, säilytys- ja jäljitettävyysvaatimukset pysyvät ”olennaisesti vastaavina”.

Kunnes siirto on hyväksytty ja julkaistu BOE:ssa, vuoden 2027 päivämäärät ovat voimassa olevaa lakia. Valmistautumista kannattaa jatkaa: aikataulu liikkuu, sisältö ei.

Mitä laskutusohjelmiston on tehtävä

Vaatimukset täyttävän laskutusohjelmiston on vähintään:

• Luotava rekisteröintikirjaus jokaisesta laaditusta laskusta ja mitätöintikirjaus, kun lasku mitätöidään, määräyksen mukaisin kentin.
• Laskettava SHA-256-hash jokaiselle kirjaukselle edelliseen ketjutettuna, jottei historiaa voi muuttaa huomaamatta.
• Tulostettava QR-koodi laskuun (määräyksen 21 artiklan mukaan kooltaan 30x30–40x40 mm; AEAT:n tekninen määrittely lisää merkinnän ”QR tributario:”), joka linkittää AEAT:n tarkistuspalveluun laatijan NIF-numeron, laskun numeron, päivämäärän ja summan kanssa.
• Estettävä laadittujen laskujen poistaminen tai muokkaaminen: virheet korjataan hyvityslaskulla (factura rectificativa).
• Tilasta riippuen: lähetettävä kirjaukset AEAT:lle (VERI*FACTU) tai säilytettävä ne sähköisesti allekirjoitettuina tapahtumalokin kanssa (ei-VERI*FACTU).
• Sisällettävä ohjelmiston valmistajan vaatimustenmukaisuusvakuutus (declaración responsable).

AEAT tarjoaa sivuillaan myös ilmaisen laskutussovelluksen, mikä on vaihtoehto, jos laadit vähän laskuja etkä tarvitse muuta.

Mitä Apartop tekee laskuillesi

Apartopissa ”Lähtevät laskut ketjutetulla tiivisteellä ja QR-koodilla” kuuluu Pro-pakettiin (katso hinnat). Tätä se tekee tänään:

• Se laskuttaa jokaisen varauksen verkkosisäänkirjautumisen vierastiedoin, päivämäärät ja summa valmiiksi täytettyinä, juoksevalla numeroinnilla sarjoittain, täydet tai yksinkertaistetut laskut ja hyvityslaskut (miten se toimii).
• Jokainen lasku saa kirjauksen, jonka SHA-256-hash on ketjutettu saman omistajan edelliseen, AEAT:n teknisen määrittelyn mukaan laskettuna. Jos poistat viimeisimmän laskun vahingossa, mitätöintikirjaus säilytetään. Asetuksista voit tarkistaa, että kunkin omistajan ketju on ehjä.
• Laskussa on ”QR tributario”, joka linkittää AEAT:n tarkistuspalveluun.
• Se tallentaa kirjaukset eikä lähetä niitä AEAT:lle, kuten ei-VERI*FACTU-tilassa, minkä vuoksi laskuissa ei ole ”VERI*FACTU”-tekstiä.

Mitä se ei vielä tee, ja mikä sinun on hyvä tietää: Apartop ei tällä hetkellä lähetä kirjauksia AEAT:lle, ei allekirjoita kirjauksia sähköisesti eikä pidä tapahtumalokia, jota ei-VERI*FACTU-tila edellyttää, eikä se ole vielä julkaissut vaatimustenmukaisuusvakuutustaan. Mikään ei ole vielä pakollista (päivämäärät ovat vuonna 2027), mutta ennen sinua koskevaa päivämäärää pyydä ohjelmistotoimittajaltasi (Apartop tai mikä tahansa muu) sen vaatimustenmukaisuusvakuutus ja sovi oikeasta tilasta neuvojasi kanssa.

Apartopissa voit myös määrittää ALV-käsittelyn kullekin omistajalle (vapautettu, 10 % tai 21 %), ja se erottaa alustan palkkion kuluksi. Saamasi laskut (siivous, käyttökulut, korjaukset) hoidetaan toisella ominaisuudella: kulut laskun valokuvasta.

Lomavuokrauksen ALV ja sen yhteys VeriFactuun

VeriFactu ei muuta perimääsi arvonlisäveroa (espanjaksi IVA); se säätelee vain sitä, miten laskut kirjataan. Ne kuitenkin limittyvät, koska ALV-käsittely kertoo usein, onko vuokrauksesi liiketoimintaa:

• Ei hotellityyppisiä palveluja: kalustetun asunnon vuokraus on tällä hetkellä ALV-vapaata (arvonlisäverolaki 37/1992, 20.Uno.23 art.).
• Hotellityyppiset palvelut (siivous oleskelun aikana, liinavaatteiden vaihto, ravintola…): 10 % ALV, ja kyse on tuloverotuksessa liiketoiminnasta, mikä tuo sinut VeriFactun piiriin.

Uutta: BOE:ssa 7.10.2026 julkaistu kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 poistaa vapautuksen 1.12.2026 alkaen kalustetuilta vuokrauksilta, jotka kestävät enintään 30 yötä (ellei kyse ole vuokranantajan omasta vakituisesta asunnosta), ja siirtää ne 10 %:n ALV:hen (arvonlisäverolain 20.Uno.23 artiklan e'-kohdan ja 91.Uno.2.2 artiklan uusi sanamuoto). Kuninkaallinen lakiasetus on vahvistettava kongressissa 30 arkipäivän kuluessa tai se kumoutuu; koska parlamentti on hajotettu 29.11. pidettäviä vaaleja varten, äänestys kuuluu sen pysyvälle valiokunnalle (Diputación Permanente). 11.10.2026 mennessä siitä ei ole vielä äänestetty. ALV:n periminen ei itsessään tee vuokrauksestasi liiketoimintaa tuloverotuksessa, joten se ei automaattisesti tuo sinua VeriFactun piiriin. Jos asut ulkomailla, ALV-rekisteröinti voi tarkoittaa myös veroedustajan tai -neuvojan nimeämistä Espanjassa: hanki neuvoa ennen 1.12.

Muista paikallisista veroista katso turistivero alueittain 2026.

Seuraamukset

Yleisen verolain 201 bis artikla rankaisee:

• Käyttämästä laskutusjärjestelmää, jota ei ole asianmukaisesti sertifioitu, kun se vaaditaan, tai jota on muutettu tai muokattu: 50 000 € verovuotta kohden.
• Valmistamasta tai myymästä vaatimuksia täyttämättömiä järjestelmiä: 150 000 € verovuotta kohden järjestelmätyyppiä kohden, sekä 1 000 € jokaisesta ilman vaadittua sertifiointia myydystä järjestelmästä.

Siksi on tärkeää, että ohjelmistollasi on vaatimustenmukaisuusvakuutus, ja siksi muokattava taulukko, jolla voi kirjoittaa vanhoja laskuja uudelleen, ei ole turvallinen vaihtoehto, jos säädös koskee sinua.

Mitä tehdä nyt

1. Kysy neuvojaltasi, onko vuokrauksesi liiketoimintaa (hotellityyppiset palvelut, henkilökunta) vai pelkkää vuokratuloa.
2. Jos olet yhtiö tai itsenäinen ammatinharjoittaja, joka tarjoaa hotellityyppisiä palveluja, valitse valmis ohjelmisto nyt ja aloita laskutus juoksevalla numeroinnilla.
3. Käy ALV-tilanteesi läpi ennen 1.12.2026 ja seuraa, vahvistetaanko kuninkaallinen lakiasetus 29/2026.
4. Seuraa AEAT:n VeriFactu-sivua nähdäksesi, päätyykö vuoden 2028 siirto BOE:hen.

Jos haluat kokeilla varauslaskuja, voit luoda ilmaisen tilin: uudet tilit saavat 30 päivää Prota. Älä myöskään unohda asuntosi muita papereita, kuten alueellista matkailulupaasi (ja sitä, mitä yhtenäisestä vuokrarekisteristä on jäljellä sen kumoamisen jälkeen).

Lähteet

Viralliset lähteet, luettu 11.10.2026.

• Kuninkaallinen asetus 1007/2023, laskutusohjelmistoja koskeva säädös (BOE)
• Määräys HAC/1177/2024, tekniset määrittelyt: 6, 9, 14, 20 ja 21 art. (BOE)
• Kuninkaallinen asetus 254/2025, 1.4. (BOE)
• Kuninkaallinen lakiasetus 15/2025, 2.12., kongressin vahvistama (päätös 11.12.2025) (BOE)
• Valtiovarainministeriön tiedote 5.10.2026 (ilmoitus, ei vielä lakia BOE:ssa)
• Määräys HAC/1028/2026, julkinen sähköisen laskutuksen ratkaisu (BOE, 5.10.2026)
• AEAT: laskutusohjelmistot ja VERI*FACTU
• AEAT: usein kysytyt kysymykset soveltamisalasta (”neljän EI:n sääntö”, vuokraus)
• Laki 58/2003, yleinen verolaki, 201 bis art. (BOE)
• Laki 37/1992, arvonlisäverolaki (BOE)
• Kuninkaallinen lakiasetus 29/2026, 6.10., 7 art. (BOE, 7.10.2026)
• Kuninkaallinen asetus 806/2026 parlamentin hajottamisesta (BOE, 6.10.2026)