Lomavuokratulojen ilmoittaminen Espanjassa: IRPF ja IRNR

Se, miten ilmoitat espanjalaisen lomavuokrauksen tulot, riippuu ensin siitä, missä olet verotuksellisesti asuva. Jos asut Espanjassa (pääsääntöisesti yli 183 päivää vuodessa), tulot menevät vuotuiseen tuloveroilmoitukseesi, IRPF:ään. Jos asut ulkomailla, maksat ulkomailla asuvien tuloveroa (IRNR) lomakkeella 210, 19 %, jos asut EU:ssa, Islannissa, Norjassa tai Liechtensteinissa, tai 24 % muualla, Iso-Britannia mukaan lukien. Ero on suuri, koska vain EU- ja ETA-maissa asuvat voivat vähentää kuluja. Suomessa asuvana kuulut siis 19 %:n ryhmään.

Tämä opas käsittelee molemmat tapaukset. Se selittää, miten verovirasto luokittelee lomavuokrauksen, mitkä kulut voi vähentää, miten poistot toimivat, mitä tapahtuu päivinä, joina asunto on tyhjillään, mitä alustat ilmoittavat sinusta (lomake 238, joka korvasi lomakkeen 179) ja arvonlisäveromuutos 1.12.2026 alkaen. Tarkistimme kaiken 11.10.2026 Espanjan verohallinnon (Agencia Tributaria, AEAT) verkkosivuilta ja sen vuoden 2025 tuloverokäsikirjasta sekä Espanjan virallisessa lehdessä BOE:ssa julkaistuista laeista, mukaan lukien 6.10. annettu kuninkaallinen lakiasetus 29/2026.

Ennen kaikkea: NIE ja vuokrauksen luokittelu

Kiinteistön omistamiseen ja verojen maksamiseen Espanjassa tarvitset NIE-numeron, ulkomaalaisten verotunnisteen. Sitten tulee keskeinen kysymys: onko lomavuokrauksesi pelkkää pääomatuloa kiinteistöstä vai liiketoimintaa?

AEAT:n mukaan lomavuokraus on kiinteistöpääoman tuottoa (rendimiento del capital inmobiliario) eli vuokratuloa, paitsi jos:

• tarjoat hotellityyppisiä palveluja: vastaanotto ja jatkuva vieraiden avustaminen, siivous oleskelun aikana, liinavaatteiden vaihto, pyykinpesu, ateriat ja vastaavat; tai
• työllistät vähintään yhden henkilön kokoaikaisesti sen hoitamiseen.

AEAT toteaa, että siivous vieraiden saapuessa ja lähtiessä, liinavaatteiden vaihto silloin ja satunnaiset korjaukset eivät ole hotellityyppisiä palveluja. Tavallinen lomahuoneisto vaihtosiivouksineen on vuokratuloa.

Jos tarjoat hotellityyppisiä palveluja, vuokrauksesta tulee liiketoimintaa, johon sovelletaan 10 %:n ALV:tä. Ulkomailla asuvan, joka harjoittaa toimintaa näin, katsotaan omaavan Espanjassa kiinteän toimipaikan, mikä tuo lisää velvollisuuksia (ja EU:n ulkopuolella asuvalle espanjalaisen veroedustajan). Useimmat ulkomaiset omistajat pysyvät yksinkertaisemmalla puolella.

ALV 1.12.2026 alkaen. 30.11.2026 asti pelkkä lomavuokraus (ilman hotellityyppisiä palveluja) on vapautettu ALV:stä. 1.12.2026 alkaen kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 (7 artikla) poistaa vapautuksen kalustetuilta asunnoilta, jotka vuokrataan samalle vieraalle enintään 30 yöksi, ellei kyse ole kodista, jossa itse asut, ja verottaa niitä 10 %:lla. Käytännössä lähes jokaiseen lomavuokraukseen tulee ALV, hotellityyppisten palvelujen kanssa tai ilman, joten sinun on perittävä ALV, laadittava laskuja (katso VeriFactu lomavuokrauksessa) ja jätettävä ALV-ilmoituksia. ALV:n maksaminen ei itsessään tee vuokrauksesta liiketoimintaa tuloverotuksessa. Kuninkaallinen lakiasetus on vahvistettava Espanjan parlamentissa 30 arkipäivän kuluessa; 11.10.2026 mennessä siitä ei ole äänestetty, ja aiempi samansisältöinen lakiasetus (RDL 26/2026) hylättiin 2.10. Tarkista lopputulos gestoriltasi.

Jos asut ulkomailla (IRNR, lomake 210)

Verokannat

EU- ja ETA-maissa asuvat voivat vähentää kuluja samoin säännöin kuin Espanjassa asuvat (katso alla), kunhan ne liittyvät suoraan Espanjassa ansaittuun tuloon (ulkomailla asuvien tuloverolain 24.6 artikla). Kaikki muut maksavat koko vieraalta saadusta summasta ilman vähennyksiä. Brexitin jälkeen tähän kuuluvat myös Iso-Britanniassa asuvat. Kansallinen ylioikeus (Audiencia Nacional) katsoi 28.7.2025 antamassaan tuomiossa, että myös EU:n ulkopuolella asuvien pitäisi saada vähentää kuluja, mutta AEAT vastusti sitä ja sen ohjeet soveltavat edelleen yllä olevaa sääntöä; kysy neuvojaltasi, kannattaako vaatia.

Milloin ilmoitetaan

Tulo syntyy, kun vuokra erääntyy maksettavaksi, tai kun saat maksun, jos se on aiemmin. Vuokratuloista, joista on maksettavaa veroa, AEAT:n lomakkeen 210 ohjeet antavat kaksi vaihtoehtoa. Voit ilmoittaa neljännesvuosittain huhti-, heinä-, loka- ja tammikuun 20 ensimmäisen päivän aikana tai koota koko vuoden yhteen ilmoitukseen (vuosikokoaminen vuoden 2024 tuloista alkaen). Määräys HAC/623/2026 siirtää vuokratulojen määräajan seuraavan vuoden 1.–20.4. väliin vuoden 2026 viimeisen neljänneksen tuloista alkaen, joten uuden säännön ensimmäinen ikkuna avautuu huhtikuussa 2027. Tarkista voimassa olevat ohjeet ennen jokaista ilmoitusta.

Tyhjät päivät: laskennallinen tulo

Päiviltä, joina asuntosi ei ole vuokrattuna (koska käytät sitä itse tai se on tyhjillään), Espanja verottaa laskennallista tuloa. Se on 1,1 % kiinteistön verotusarvosta (valor catastral, virallinen arvo IBI-kiinteistöverolaskussasi), jos kunnan arvot on tarkistettu 1.1.2012 tai myöhemmin voimaan tulleessa yleisessä arvonmäärityksessä, ja muuten 2 %. Summa jaksotetaan päivien mukaan, ja maksat siitä 19 % tai 24 %, myös lomakkeella 210. Vuoden 2025 osalta ilmoitus tehdään 1.1.–31.12.2026. Vuoden 2026 tuloista alkaen ikkuna on seuraavan vuoden 1.4.–31.12. Vielä vahvistusta odottava kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 korvaisi kiinteän prosentin vuodesta 2027 progressiivisella asteikolla (1,1 %, 1,5 %, 2 % ja 3 %), joka lasketaan kiinteistöjesi yhteenlasketusta verotusarvosta.

Tarvitsenko veroedustajan?

Ei automaattisesti. Ulkomailla asuvien tuloverolain 10 artiklan mukaan EU:ssa asuvien ei koskaan tarvitse nimetä edustajaa. Jos asut EU:n ulkopuolella ja vain vuokraat kiinteistöä, edustaja on nimettävä vain, jos AEAT sitä vaatii (tulon määrän tai tyypin vuoksi tai koska omistat kiinteistön Espanjassa). Se on pakollista, jos toimit kiinteän toimipaikan kautta, esimerkiksi hotellityyppisiä palveluja tarjoavassa lomavuokrauksessa, tai jos asut maassa, jonka kanssa Espanjalla ei ole tehokasta verotietojen vaihtoa. Käytännössä moni omistaja antaa gestorin jättää lomakkeen 210 puolestaan.

Miten nettotulo lasketaan (Espanjassa asuvat sekä EU/ETA-omistajat)

Nettotulo = bruttotulo − vähennyskelpoiset kulut − poistot.

Bruttotulo on kaikki, minkä vieras maksaa oleskelusta, mukaan lukien mahdollinen siivousmaksu, ilman mahdollista ALV:tä. Jos otat varauksia Airbnb:n tai Booking.comin kautta, ilmoita varauksen bruttosumma ja vähennä alustan palkkio kuluna. Näin lukusi täsmäävät siihen, mitä alusta ilmoittaa.

Vähennyskelpoiset kulut

• Asuntolainan korot lainasta, jolla kiinteistö on ostettu tai sitä on parannettu.
• Korjaukset ja kunnossapito: maalaus, lämminvesivaraajan korjaus, rikkoutuneiden kodinkoneiden vaihto. Perusparannukset eivät ole kulu: ne lisätään kiinteistön arvoon ja poistetaan.
• Paikalliset verot: IBI (kiinteistövero) ja jätemaksu.
• Maksamasi yhtiövastikkeet, vakuutukset ja käyttökulut.
• Ulkopuoliset palvelut: siivous, pyykki, hallinnointiyritys, gestor, alustojen palkkiot, ohjelmistot.
• Rakennuksen ja kalusteiden poistot.

Katto: korot sekä korjaukset ja kunnossapito eivät voi ylittää kyseisen kiinteistön bruttotuloa (tuloverolain 23.1.a artikla). Ylimenevän osan voi siirtää eteenpäin 4 vuodeksi, samalla katolla joka vuosi.

Osan vuotta vuokratut: korkeimman oikeuden (tuomiot 25.2.2021 ja 15.9.2021) ja TEAC:n (keskusverotuomioistuin, ratkaisu 22.4.2024) mukaisesti vuotuiset kulut (IBI, yhtiövastikkeet, vakuutukset, käyttökulut, korot, poistot) ovat vähennyskelpoisia vain siinä suhteessa kuin kiinteistö oli todella vuokrattuna. Oleskelukohtaiset kulut (siivous, palkkiot, pyykki) ja pääsääntöisesti korjaukset ovat vähennyskelpoisia kokonaan. TEAC:n tapauksessa kyse oli EU:ssa asuvasta ulkomaisesta omistajasta.

Poistot: 3 % vuodessa

• Rakennus: 3 % vuodessa suuremmasta seuraavista: rakennuksen hankintameno (hinta sekä hankintakulut ja verot) tai rakennuksen verotusarvo (tuloverosäädöksen 14 artikla). Maapohja jätetään aina pois: erottele se IBI-laskusi rakennus/maa-suhteella.
• Kalusteet ja varusteet: enintään 10 % vuodessa niiden hankintamenosta.

Esimerkki: ostettu 180 000 eurolla, lisäksi 18 000 € kuluja ja veroja, verotusarvo 90 000 €, josta rakennuksen osuus 54 000 € (60 %). Rakennuksen hankintameno on 198 000 € × 60 % = 118 800 €, mikä on enemmän kuin 54 000 €. Vuotuinen poisto on 3 564 €. Kun asunto on vuokrattuna 200 päivää, vähennät 3 564 € × 200 / 365 = 1 952,88 €. TEAC:n mukaan (ratkaisu 18.12.2025, RG 653/2025) poistojen kokonaismäärä vuosien mittaan ei voi ylittää rakennuksen hankintamenoa.

Jos olet verotuksellisesti Espanjassa asuva (IRPF)

Espanjassa asuvat merkitsevät yllä lasketun nettotulon vuotuiseen IRPF-ilmoitukseensa, joka jätetään yleensä huhti–kesäkuussa, ja maksavat veroa marginaaliveroprosenttinsa mukaan. Kaksi huomioitavaa asiaa:

• Ei vuokrausvähennystä. Pitkäaikaisen asuntovuokrauksen vähennykset (vuoden 2025 ilmoituksessa 50–90 %, tai 60 % ennen 26.5.2023 allekirjoitetuissa sopimuksissa) eivät koske lomavuokrausta, kuten AEAT toteaa käsikirjassaan. Kuninkaallinen lakiasetus 29/2026 kirjoittaa ne uudelleen (15–100 %), mutta edelleen vain vuokrauksille, jotka ovat vuokralaisen vakituinen asunto.
• Laskennallista tuloa sovelletaan vuokraamattomiin päiviin, 1,1 % tai 2 % verotusarvosta päivien mukaan jaksotettuna, ellei kiinteistö ole vakituinen asuntosi. Korkein oikeus vahvisti vuonna 2021, että myös vieraita odottava kiinteistö synnyttää sitä.

Lomake 238 (ent. 179): mitä verovirasto jo tietää

Lomake 179, jolla välittäjät ilmoittivat lomavuokrauksista, lakkautettiin verovuodesta 2024 alkaen. Kuninkaallinen asetus 117/2024 korvasi sen digitaalisten alustojen ylläpitäjien, kuten Airbnb:n ja Booking.comin, EU:n laajuisella (DAC7) ilmoitusvelvollisuudella; ne jättävät lomakkeen 238 (määräys HAC/72/2024) joka tammikuu edellisestä vuodesta. Sinä et jätä sitä, jos vuokraat suoraan. Kunkin kiinteistön osalta siinä näkyvät osoite, kiinteistötunnus (referencia catastral), vuokrapäivien määrä sekä neljännesvuosittain, mitä alusta maksoi sinulle, sen pidättämät palkkiot ja verot. AEAT vertaa sitä ilmoituksiisi, joten lukujesi pitäisi perustua samoihin varauksiin.

Miten Apartop auttaa

Apartopissa on Renta-osio (tulovero). Se näyttää kullekin kiinteistölle ja vuodelle vuokratut yöt, tulot ilman ALV:tä, kulut ryhmiteltyinä kuten ilmoituksessa ja päivien mukaan jaksotettuina, korkojen ja korjausten katon, 3 %:n ja kalusteiden poistot, nettotulon ja tyhjien päivien laskennallisen tulon. Se tuottaa myös oleskeluluettelon vanhan lomakkeen 179 tiedoin, joten voit tarkistaa, mitä alustat ilmoittavat lomakkeella 238. Kaiken voi viedä Exceliin gestorillesi, ja se sisältyy ilmaiseen pakettiin. Luvut noudattavat Espanjassa asuvien sääntöjä: jos asut ulkomailla, gestorisi voi käyttää niitä lomakkeen 210 pohjana. Se on suuntaa antava ja varoittaa, kun tietoja, kuten kiinteistötunnus tai ostohinta, puuttuu.

Tulot tulevat varauksistasi ja kulut valokuvatuista kuiteista (Pro-paketti). Tuotot näet tilastoissa, ja jos alueesi perii turistiveroa, Apartop laskee sen erikseen.

Aloita ilmaiseksi enintään 2 kiinteistöllä tai katso Pro-paketin hinnat.

Lähteet

• AEAT: ulkomailla asuvien tulovero turistivuokrauksessa, luettu 11.10.2026
• AEAT: lomakkeen 210 ohjeet, luettu 11.10.2026
• AEAT, ulkomailla asuvien verotuksen käsikirja: EU- ja ETA-maat, joiden kanssa vaihdetaan verotietoja (Islanti, Norja ja 11.7.2021 alkaen Liechtenstein), luettu 11.10.2026
• AEAT: lomakkeen 210 määräaikojen muutokset (määräys HAC/623/2026), luettu 11.10.2026
• AEAT: kaupunkikiinteistön laskennallinen tulo (ulkomailla asuvat), luettu 11.10.2026
• AEAT: edustus ulkomailla asuvien tuloverotuksessa, luettu 11.10.2026
• AEAT, vuoden 2025 tuloverokäsikirja: kiinteistöjen nettotulo, luettu 11.10.2026
• AEAT, vuoden 2025 tuloverokäsikirja: asuntovuokrauksen vähennys, luettu 11.10.2026
• AEAT, vuoden 2025 tuloverokäsikirja: laskennallinen tulo, luettu 11.10.2026
• AEAT: turistivuokrauksen verokohtelu, luettu 11.10.2026
• AEAT: lomakkeen 179 usein kysytyt kysymykset (lakkautettu 2024 alkaen), luettu 11.10.2026
• Kuninkaallinen lakiasetus 29/2026, 6.10., artiklat 6 ja 7 (BOE, 7.10.2026), luettu 11.10.2026
• Ulkomailla asuvien tuloverolaki, RDLeg 5/2004, artiklat 10, 24 ja 25 (BOE), luettu 11.10.2026
• Tuloverolaki 35/2006, artiklat 23, 27 ja 85 (BOE), luettu 11.10.2026
• Tuloverosäädös, RD 439/2007, 14 artikla (BOE), luettu 11.10.2026
• Verotusmenettelyä koskeva säädös, RD 1065/2007, 54 ter artikla (BOE), luettu 11.10.2026
• Määräys HAC/72/2024, lomakkeet 040 ja 238 (BOE), luettu 11.10.2026