الشقق السياحية في المباني الإسبانية: تصويت 3/5 للملاك

في هذه المقالة

بعض المصطلحات الإسبانية أولًا
ما الذي ينص عليه القانون منذ أبريل 2025
كيف تعمل أغلبية 3/5
إن كنت تؤجر بالفعل أو تريد البدء الآن
النظام الداخلي والمحكمة العليا
الطعن في اتفاق
التسجيل الإقليمي ورقم NRUA
الحفاظ على علاقة جيدة مع الجيران
الأسئلة الشائعة
المصادر

إن كنت تملك شقة في مبنى سكني في إسبانيا وتريد البدء بتأجيرها للسياح، فمنذ 3 أبريل 2025 تحتاج إلى موافقة صريحة من اتحاد ملاك المبنى. فقد عُدِّل قانون الملكية الأفقية الإسباني (Ley de Propiedad Horizontal، LPH) بموجب القانون الأساسي 1/2025: يجب أن تصدر الموافقة عن ثلاثة أخماس مجموع الملاك الذين يمثّلون أيضًا ثلاثة أخماس حصص المشاركة. ويمكن للأغلبية نفسها تقييد الإيجار السياحي أو وضع شروط عليه أو حظره، كما يمكنها تحميل الشقق السياحية زيادة تصل إلى 20% في رسوم الاتحاد.

والخبر الجيد إن كنت تؤجر بشكل قانوني قبل ذلك التاريخ: الاتفاقات الجديدة ليس لها أثر رجعي. يشرح هذا الدليل القواعد بلغة واضحة، وكيف تُحتسب الأصوات، وكيف تطعن في قرار، وما الذي قالته المحكمة العليا الإسبانية بشأن الأنظمة الداخلية للمباني.

بعض المصطلحات الإسبانية أولًا

Comunidad de propietarios (اتحاد الملاك): الكيان القانوني الذي يتكوّن من جميع ملاك مبنى أو مجمّع. ينتمي إليه كل مالك تلقائيًا ويدفع رسوم الاتحاد (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (اجتماع الملاك): الجمعية العامة التي يُصوَّت فيها على القرارات. عادةً يُعقد اجتماع عادي واحد على الأقل في السنة، إضافة إلى اجتماعات استثنائية.
Presidente (الرئيس): مالك يُنتخب لتمثيل الاتحاد.
Administrador de fincas (مدير العقار): المهني الذي يتولى عادةً أوراق الاتحاد وحساباته ومحاضره، ويعمل غالبًا أمينًا للسر.
Cuota de participación (حصة المشاركة): النسبة المئوية لكل شقة من المبنى، المحددة في سندات الملكية. وهي تحدد ما تدفعه ووزن صوتك.
Estatutos (النظام الداخلي): القواعد الداخلية للمبنى، وغالبًا ما ترد في سند التأسيس (título constitutivo).

ما الذي ينص عليه القانون منذ أبريل 2025

غيّر القانون الأساسي 1/2025 الصادر في 2 يناير (إصلاح لكفاءة منظومة العدالة) ثلاثة أجزاء من قانون الملكية الأفقية، نافذة منذ 3 أبريل 2025:

المادة 7.3 (جديدة): على المالك الذي يريد ممارسة الإيجار السياحي أن يحصل أولًا على موافقة صريحة من الاتحاد وفق المادة 17.12. وإن قام أحدهم بذلك دون موافقة، يطالبه الرئيس (بمبادرة منه أو بطلب من أي جار) بالتوقف، منذرًا إياه بأن الاتحاد سيلجأ إلى القضاء.
المادة 17.12 (معدّلة): الاتفاق الصريح الذي يوافق على الإيجار السياحي أو يقيّده أو يضع عليه شروطًا أو يحظره يحتاج إلى 3/5 مجموع الملاك الذين يمثّلون 3/5 الحصص، سواء عدّل النظام الداخلي أم لا. ويمكن للأغلبية نفسها فرض رسوم خاصة أو زيادة حصة الشقة في المصاريف المشتركة، بشرط ألا تتجاوز الزيادة 20%. وليس لهذه الاتفاقات أثر رجعي.
الحكم الإضافي الثاني من قانون الملكية الأفقية (جديد، أضافه الحكم الختامي الرابع من القانون الأساسي 1/2025): المالك الذي كان يمارس النشاط قبل الإصلاح، وكان قد سجّله وفق قواعد السياحة الإقليمية، يمكنه الاستمرار وفق شروط تلك القواعد ومواعيدها.

تعود قاعدة 3/5 نفسها إلى 2019 (المرسوم بقانون الملكي 7/2019)، لكن الاتحاد آنذاك كان يستطيع التقييد فقط. التغيير الكبير في 2025 هو أن السكوت لم يعد موافقة: الشقة السياحية الجديدة تحتاج إلى «نعم» واضحة.

كيف تعمل أغلبية 3/5

الأغلبية مزدوجة وتُحتسب على المبنى بأكمله، لا على الحاضرين فقط:

الشرط	كيف يُحتسب	مثال (20 شقة)
3/5 الملاك	على مجموع ملاك الاتحاد	12 موافقًا على الأقل
3/5 الحصص	بجمع النسبة المئوية لكل مالك	60% من الحصص على الأقل
زيادة الرسوم	بالأغلبية المزدوجة نفسها	حتى 20% زيادة

الملاك الغائبون يُحتسبون «موافقين» (المادة 17.8)

وفق المادة 17.8 من قانون الملكية الأفقية، يُحتسب الملاك الذين دُعوا بشكل صحيح ولم يحضروا موافقين، ما لم يبلغوا أمين السر باعتراضهم خلال 30 يومًا تقويميًا من إخطارهم بالاتفاق، بوسيلة تُثبت الاستلام. وإن كنت تقيم في الخارج ولا تحضر الاجتماعات، فهذا مهم: اقرأ المحضر (acta) حين يصلك، ولو كان بالإسبانية فقط، وردّ في الوقت المحدد إن كنت معترضًا. وتأكّد من أن لدى مدير العقار عنوانك البريدي وبريدك الإلكتروني الحاليين.

الزيادة بنسبة 20%

يمكن للاجتماع أن يوافق على رسم خاص أو يرفع حصة الشقق السياحية في المصاريف المشتركة، بحد أقصى 20%، بالأغلبية المزدوجة نفسها. وتسري ابتداءً من تاريخ الاتفاق فصاعدًا.

إن كنت تؤجر بالفعل أو تريد البدء الآن

إن كنت تؤجر قبل 3 أبريل 2025

يحمي الحكم الإضافي الثاني الملاك الذين يمارسون النشاط بالفعل وفق قواعد السياحة الإقليمية (عادةً، المسجّلين في سجل السياحة الإقليمي). ومع قاعدة عدم الرجعية، يعني ذلك أن الحظر اللاحق لا ينبغي، من حيث المبدأ، أن يمسّك. أما ما إذا كان يجوز تطبيق زيادة يُتفق عليها لاحقًا على الشقق القائمة من الآن فصاعدًا فمسألة خلافية، فاسأل محاميًا إن حدث لك ذلك.

ولا تفيد هذه الحماية إن كان النظام الداخلي يحظر النشاط مسبقًا (انظر أدناه).

إن كنت تريد البدء الآن

تحتاج إلى اتفاق موافقة بأغلبية 3/5 قبل قبول أول حجز. الخطوات المعتادة:

اطلب من الرئيس أو مدير العقار إدراج البند في جدول أعمال (orden del día) الاجتماع القادم. فالاتفاقات المتخذة تحت بند «ما يستجد من أعمال» يسهل الطعن فيها.
صوّتوا، ثم دع مهلة الثلاثين يومًا الخاصة بالملاك الغائبين تمضي.
اطلب شهادة من أمين السر أو مدير العقار تثبت الموافقة.
استخدمها لتقديم تسجيلك في سجل السياحة الإقليمي.

إن لم تستطع الحضور، يمكنك عادةً أن تُمثَّل بشخص بموجب تفويض موقّع بسيط. وإن بدأت دون موافقة، يمكن للاتحاد أن يطالبك بالتوقف ثم يرفع دعوى لوقف النشاط وفق المادة 7.2.

النظام الداخلي والمحكمة العليا

إلى جانب اتفاقات الاجتماع، يهم النظام الداخلي للمبنى. وقد حددت المحكمة العليا الإسبانية (Tribunal Supremo) النقاط التالية:

نوفمبر 2023 (الحكمان 1643/2023 و1671/2023): إن كان النظام الداخلي يحظر الأنشطة الاقتصادية أو التجارية أو المهنية في الشقق، فإن هذا الحظر يشمل الإيجار السياحي، لأن القانون الإسباني يعدّه نشاطًا اقتصاديًا. وسارت أحكام أخرى في 2024 (90/2024 و95/2024) على النهج نفسه.
3 أكتوبر 2024 (الهيئة العامة للدائرة الأولى، الحكمان 1232/2024 و1233/2024، بالإجماع؛ أعلنتهما السلطة القضائية في 7 أكتوبر): أول حكم بشأن المادة 17.12، بصياغتها لعام 2019. يمكن للاتحاد حظر الإيجار السياحي بأغلبية 3/5؛ ولا حاجة إلى الإجماع.
2025 (الحكم ECLI:ES:TS:2025:725، أعلنته السلطة القضائية في 6 مارس 2025): يجب أن يكون التقييد واضحًا ودقيقًا. النظام الداخلي الذي يكتفي بوصف الشقق بأنها مساكن، دون حظر الاستخدام السياحي أو النشاط الاقتصادي، لا يحظر الإيجار السياحي.

بالنسبة إلى المشترين يعني ذلك: لا يُلزم الحظر الوارد في النظام الداخلي المالك الجديد إلا إذا كان مقيّدًا في السجل العقاري (Registro de la Propiedad؛ المادة 5 من قانون الملكية الأفقية). قبل شراء شقة لتأجيرها، اطلب من محاميك nota simple (مستخرج من السجل العقاري) ونسخة من النظام الداخلي والمحاضر الأخيرة.

الطعن في اتفاق

تتيح المادة 18 من قانون الملكية الأفقية للملاك الطعن في الاتفاقات أمام القضاء:

الأسباب: مخالفة القانون أو النظام الداخلي، أو الإضرار الجسيم بالاتحاد لمصلحة بعض الملاك، أو إلحاق ضرر جسيم بمالك غير ملزم قانونًا بتحمّله، أو التعسف في استعمال الحق.
من يحق له: الملاك الذين صوّتوا ضد الاتفاق وسُجّل اعتراضهم (salvar el voto)، والملاك الغائبون، ومن حُرموا من التصويت بغير حق.
الشرط: يجب أن تكون مسدّدًا لرسوم الاتحاد، أو أن تودع الدين لدى المحكمة.
المهلة: ثلاثة أشهر من تاريخ الاتفاق، أو سنة واحدة إن كان يخالف القانون أو النظام الداخلي. وبالنسبة إلى الغائبين تبدأ المهلة من تاريخ إخطارهم.

التسجيل الإقليمي ورقم NRUA

موافقة الاتحاد تُضاف إلى التسجيل السياحي ولا تحل محله.

الأندلس: تسجّل في سجل السياحة في الأندلس (Registro de Turismo de Andalucía) بتقديم إقرار مسؤول (declaración responsable) عبر الإنترنت، وهو ما يتطلب شهادة رقمية إسبانية. ووفق الأسئلة الشائعة لحكومة الإقليم، يجب أن ترفق nota simple محدّثة وشهادة من أمين سر الاتحاد أو مدير العقار تثبت الموافقة الصريحة على الاستخدام السياحي؛ وإن نقصت، تُمنح 10 أيام عمل لتقديمها، تبدأ بعدها إجراءات الشطب. كما يستثني مرسوم المساكن السياحية في الأندلس (المرسوم 28/2016، النص الموحّد) الشقق الواقعة في مبانٍ يحظر سند تأسيسها أو نظامها الداخلي صراحةً الإقامة السياحية. اطّلع على دليلنا حول التسجيل الأندلسي VUT وعلى الصفحات المحلية مثل ملقة أو ماربيا.
السجل الموحد (NRUA): في مايو 2026 ألغت المحكمة العليا الجزء من المرسوم الملكي 1312/2024 الذي أنشأ السجل الوطني الموحد للإيجارات (نُشر الحكم في الجريدة الرسمية في 8 يونيو 2026)، مع إبقاء النافذة الرقمية الموحدة وتبادل البيانات مع المنصات. المزيد في مقالتنا عن NRUA.

وما زال تسجيل النزلاء لدى الشرطة (SES.HOSPEDAJES) والضريبة السياحية حيث توجد ساريين: اطّلع على تسجيل النزلاء خطوة بخطوة والضريبة السياحية حسب الإقليم. وإن كنت لا تقيم في إسبانيا، فتذكّر أن دخلك من الإيجار يخضع أيضًا للضريبة في إسبانيا بموجب ضريبة دخل غير المقيمين (IRNR، النموذج 210)، التي تتطلب رقم NIE الخاص بك.

الحفاظ على علاقة جيدة مع الجيران

تصوّت الاجتماعات عادةً ضد الإيجار السياحي بسبب الضجيج والنفايات. والحضور بالوقائع يساعد.

إن كان في المبنى مكتب استقبال أو مدير عقار، فإن Apartop Community مصمَّم لهم: ملصق برمز QR ليبلّغ الجيران عن الضجيج أو النفايات أو مشكلات المسبح أو الأضرار دون حساب (يصل البلاغ إلى مضيف الشقة وإلى الاتحاد)، وقواعد المبنى التي يقبلها نزلاء الشقق المتصلة أثناء تسجيل الوصول عبر الإنترنت، وتقرير قابل للطباعة لاجتماع الملاك يتضمن الإقامات والليالي والبلاغات لكل شقة، وجدول لتسجيل رسوم الشقق السياحية إن أُقرّت زيادة (بحد أقصى 20%). لا يحدد Apartop هذه الرسوم ولا يحصّلها. وهو مجاني للملاك؛ ويدفع الاتحاد حسب عدد الشقق. اطّلع على كيف يعمل Apartop Community.

وبصفتك مالكًا في الخارج، يساعدك التنظيم أيضًا: تسجيل الوصول عبر الإنترنت مع SES.HOSPEDAJES، ودليل رقمي للنزيل يتضمن قواعد المبنى، وتسليم مفاتيح لن يلاحظه جيرانك. يمكنك البدء مجانًا بما يصل إلى شقتين أو الاطلاع على أسعار Pro.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن لاتحاد الملاك حظر الإيجار السياحي بتصويت الأغلبية؟

نعم. تكفي ثلاثة أخماس الملاك الذين يمثّلون ثلاثة أخماس الحصص؛ ولا يُشترط الإجماع، كما أكدت المحكمة العليا في 3 أكتوبر 2024. ومنذ 3 أبريل 2025، تحتاج الشقة التي تريد البدء أيضًا إلى موافقة صريحة بتلك الأغلبية.

كنت مسجّلًا بالفعل قبل أبريل 2025. هل يمسّني حظر جديد؟

من حيث المبدأ لا: تنص المادة 17.12 على أن الاتفاقات ليس لها أثر رجعي، ويتيح الحكم الإضافي الثاني للمشغّلين القانونيين القائمين الاستمرار. ويختلف الأمر إن كان النظام الداخلي المسجّل يحظر النشاط مسبقًا.

كم يمكن للاتحاد أن يحمّلني من رسوم إضافية؟

20% كحد أقصى زيادةً على حصتك في المصاريف المشتركة، بموافقة الأغلبية المزدوجة 3/5. والزيادة الأكبر، أو المُقرّة بأصوات أقل، يمكن الطعن فيها.

أقيم في الخارج ولا أحضر الاجتماعات أبدًا. هل يُحتسب صوتي؟

نعم، كموافقة افتراضيًا: وفق المادة 17.8، يُحتسب الملاك الغائبون الذين أُخطروا بشكل صحيح ولم يعترضوا لدى أمين السر خلال 30 يومًا تقويميًا موافقين. عيّن من ينوب عنك أو ردّ كتابيًا إن كنت معترضًا.

ما المهلة المتاحة لي للطعن في قرار؟

ثلاثة أشهر من تاريخ الاتفاق (من تاريخ الإخطار إن كنت غائبًا)، أو سنة واحدة إن كان يخالف القانون أو النظام الداخلي. ويجب أن تكون مسدّدًا للرسوم أو أن تودع المبلغ المستحق.

هل يحظر النظام الداخلي الذي ينص على «الاستخدام السكني» الإيجار السياحي؟

ليس بالضرورة. تشترط المحكمة العليا حظرًا واضحًا ودقيقًا؛ ووصف الشقق بأنها مساكن لا يكفي. أما حظر الأنشطة الاقتصادية أو التجارية فيشمل الإيجار السياحي وفق أحكام 2023 و2024.

المصادر

جرّب Apartop مجانًا

مجانية للأبد حتى 2 شقق، دون بطاقة. ومع Pro، 9 € لكل شقة شهريًا.

ابدأ مجانًا عرض الأسعار