السجل الموحد للإيجارات في إسبانيا (NRUA): وضعه في 2026

منذ 1 يوليو 2025 كان السجل الموحد للإيجارات في إسبانيا (Registro Único de Arrendamientos) يُلزم بتسجيل كل شقة سياحية وكل شقة مفروشة للإيجار متوسط المدة في السجل العقاري للحصول على رقم التسجيل الموحد (NRUA) قبل نشر إعلانها على Airbnb أو Booking.com أو المنصات المشابهة. وفي 2026 ألغت المحكمة العليا الإسبانية هذا الالتزام في ثلاثة أحكام. لم يعد رقم NRUA مطلوبًا اليوم، لكن رقم الترخيص السياحي في إقليمك (في الأندلس رقم VUT) ما زال إلزاميًا.

يشرح هذا الدليل ما كان عليه هذا النظام، وما الذي ألغته المحكمة، وما الذي بقي قائمًا (النافذة الرقمية الموحدة للإيجارات)، وما الذي ينبغي أن تفعله بصفتك مالكًا، خصوصًا إن كنت تقيم خارج إسبانيا. راجعنا كل ما يلي في الجريدة الرسمية الإسبانية BOE بتاريخ 11 أكتوبر 2026.

ما هو السجل الموحد للإيجارات

أُنشئ بموجب المرسوم الملكي 1312/2024 الصادر في 23 ديسمبر لتطبيق لائحة الاتحاد الأوروبي 2024/1028 بشأن بيانات الإيجارات قصيرة المدة. دخل حيز النفاذ في 2 يناير 2025 وبدأ تطبيقه في 1 يوليو 2025.

كان النظام يتكوّن من جزأين:

• السجل الموحد: يطلب المالك (أو من يستغل العقار) من السجل العقاري (Registro de la Propiedad)، أو من سجل الأموال المنقولة بالنسبة إلى القوارب، رقمًا لكل وحدة. وكان يشمل الإيجار السياحي والإيجار متوسط المدة (للعمل أو الدراسة أو العلاج الطبي وغير ذلك). وفي الإيجار السياحي كان يجب أيضًا تقديم الترخيص أو التسجيل الإقليمي. يبدأ الرقم بـ«ES» تليه حروف وأرقام.
• النافذة الرقمية الموحدة للإيجارات (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): بوابة تديرها وزارة الإسكان ترسل المنصات عبرها بيانات النشاط لكل إعلان وتتحقق من الأرقام.

كان على المنصات أن تطلب الرقم قبل نشر أي إعلان، وكان بإمكان الوزارة أن تأمر بحذف الإعلانات ذات الأرقام غير الصالحة أو الملغاة.

الإيداع السنوي للمعلومات

كانت المادة 10.4 تُلزم بأن يُقدَّم كل عام في السجل العقاري نموذج يتضمن قائمة مجهولة الهوية بإيجارات السنة السابقة والغرض منها. وقد اعتمد الأمر الوزاري VAU/1560/2025 هذا النموذج الإعلامي: يُقدَّم في فبراير، نموذج واحد لكل عقار، ورقيًا أو بملف XBRL، وأول مرة في فبراير 2026 ببيانات 2025. وإن لم يُقدَّم أو كشف عن استخدام غير سليم، كان بإمكان أمين السجل سحب الرقم.

ما الذي ألغته المحكمة العليا

قبلت الدائرة الثالثة (الإدارية) في المحكمة العليا، كليًا أو جزئيًا، ثلاثة طعون ضد المرسوم الملكي 1312/2024:

السبب يتعلق بتوزيع الاختصاصات: إلى جانب إجراء التسجيل، يلغي الحكم الحكم الختامي الأول فيما يخص الاختصاصات التي استندت إليها الحكومة المركزية لتنظيمه. ألغى الحكم الأول المادة 5 (التزامات المؤجرين) والمادة 8 (السجل الموحد) والمادة 9 (إجراء التسجيل والرقم) والمادة 10 (التحقق من الرقم والإيداع السنوي)، والفقرتين b) وc) من المادة 12، والحكم الإضافي الثاني، والمواد 1 و2 و6 فيما يتعلق بالسجل، إضافة إلى «أي أحكام أو إشارات أخرى» إلى السجل الموحد. وتلغي أحكام 21 مايو و1 يونيو في جوهرها الأحكام نفسها. كما يُسقط الحكم إلزامية التسجيل في السجل العقاري للحصول على رقم يُستخدم في الإعلان على المنصات.

عمليًا:

• لم تعد بحاجة إلى رقم NRUA، لا للإيجار السياحي ولا للإيجار متوسط المدة.
• فقد الإيداع السنوي في فبراير أساسه القانوني، لأنه كان يستند إلى المادة 10 الملغاة. قُدِّم إيداع فبراير 2026 وفق القواعد السارية آنذاك؛ ووفق ما هو منشور حاليًا في BOE لا يوجد التزام بتكراره في فبراير 2027.
• إن كان لديك رقم بالفعل فيمكنك الاستمرار في عرضه، لكن لا توجد قاعدة وطنية تُلزمك به.

ما الذي بقي ساريًا

الإلغاء جزئي. وفق النص الموحّد للمرسوم الملكي 1312/2024 في BOE، ما زال قائمًا ما يلي:

• النافذة الرقمية الموحدة للإيجارات (المادة 7)، التابعة لوزارة الإسكان.
• التزام المنصات بأن ترسل دوريًا إلى النافذة بيانات النشاط لكل إعلان، وفق اللائحة الأوروبية 2024/1028 (المادة 6، في الجزء غير الملغى).
• استخدام هذه البيانات في الإحصاءات الرسمية (المادة 11).

إضافة إلى ذلك، يعيد المرسوم بقانون الملكي 29/2026، المنشور في 7 أكتوبر 2026، صياغة الباب الخامس من قانون الإيجارات الحضرية (LAU) بإضافة نظام عقوبات على المنصات التي لا ترسل البيانات إلى النافذة الرقمية الموحدة (المواد من 38 إلى 51): 100,000 يورو للمخالفات البسيطة، و500,000 يورو للمخالفات الجسيمة (قابلة للزيادة حتى 1% من رقم أعمالها السنوي)، ومليون يورو للمخالفات الجسيمة جدًا (قابلة للزيادة حتى 2%). كما تشترط مادته 20 أن يتضمن كل عرض أو إعلان إيجار «رقم الوحدة المؤجرة أو رمزها أو سندها التعريفي، متى كان ذلك واجبًا». وككل مرسوم بقانون ملكي، يجب أن يصادق عليه مجلس النواب (Congreso) خلال 30 يوم عمل؛ ومع حلّ البرلمان للدعوة إلى الانتخابات (المرسوم الملكي 806/2026) تتولى التصويت عليه اللجنة الدائمة (Diputación Permanente). وحتى 11 أكتوبر 2026 لم يُصوَّت عليه بعد.

التسجيل الذي تحتاجه فعلًا: تسجيل إقليمك

لا تمسّ الأحكام سجلات السياحة الإقليمية، وهي التي تجعل الشقة السياحية قانونية. في الأندلس هو سجل السياحة في الأندلس (Registro de Turismo de Andalucía): يُسجَّل المسكن السياحي (vivienda de uso turístico) بتقديم إقرار مسؤول (declaración responsable) ويحصل على رمز بالصيغة VUT/المقاطعة/الرقم (مثلًا VUT/MA/12345؛ والقديمة تبدأ بـ VFT/)، وفق المرسوم 31/2024. هذا هو الرقم الذي يجب أن تعرضه في إعلاناتك ووثائقك.

انتبه إلى خطأ شائع: رقم CTC-… الذي تحصل عليه عند تقديم الإقرار المسؤول ليس رقم التسجيل؛ الرقم الصحيح يصل في القرار (resolución).

إن كنت تقيم خارج إسبانيا، فستتعامل عادةً مع السجل الإقليمي عبر الإنترنت بشهادة رقمية إسبانية أو من خلال gestor ينوب عنك، وستحتاج إلى NIE (رقم الهوية الضريبية للأجانب). وتذكّر أيضًا أن اتحاد ملاك المبنى يستطيع تقييد الشقق السياحية بأغلبية 3/5 (نشرح ذلك هنا)، وأنك، بمعزل عن أي سجل، ما زلت ملزمًا بإبلاغ نظام الشرطة SES.Hospedajes ببيانات نزلائك (خطوة بخطوة).

وماذا عن المنصات التي كانت تحذف الإعلانات؟

حين كان رقم NRUA ساريًا، كان بإمكان وزارة الإسكان أن تأمر المنصات بحذف الإعلانات التي لا تحمل رقمًا صالحًا خلال 48 ساعة. كانت هذه الصلاحية مرتبطة برقم السجل العقاري وسقطت معه. أما القواعد الإقليمية فلم تسقط: تستطيع الأقاليم فرض غرامات على الإعلانات التي لا تحمل رقم التسجيل السياحي، وتُلزم اللائحة الأوروبية المنصات بعرض الرقم أينما وُجد إجراء تسجيل، بما في ذلك الإجراءات الإقليمية. كما تضع كل منصة قواعدها الخاصة، فراقب الإشعارات في لوحة المضيف لديك.

ما الذي ننصحك به

1. تحقّق من أن لكل شقة رقم تسجيل سياحي إقليميًا ساريًا وأنه يظهر في جميع إعلاناتك.
2. إن كان لديك رقم NRUA فاحتفظ به؛ لا حاجة إلى تجديده ولا إلى تقديم إيداع فبراير ما لم تصدر قواعد جديدة.
3. تابع BOE: قد تعيد الوزارة تنظيم التنسيق مع السجلات الإقليمية، والمرسوم بقانون الملكي 29/2026 ما زال بانتظار مصادقة اللجنة الدائمة لمجلس النواب.
4. حافظ على بقية الالتزامات: الإبلاغ عن النزلاء، والضريبة السياحية حيث توجد، وضريبة الدخل (النموذج 210 إن كنت غير مقيم)، والفواتير حين تنطبق عليك (VeriFactu في الإيجار السياحي).

كيف يساعدك Apartop

في Apartop تحفظ رقم سجل السياحة في الأندلس لكل شقة مع نوعها (VUT، شقق سياحية، بيت ريفي، VTAR…)، ويضعه Apartop في وثائق الشقة (اطّلع على الميزة). يكتشف إن كتبت مرجع CTC الخاص بالإقرار المسؤول بدلًا من رقم التسجيل، ويتعرّف على صيغ الأقاليم الأخرى. وإن كان لديك رقم السجل الموحد فيمكنك حفظه أيضًا، لكن Apartop لا يطلبه منك أبدًا. وإن أضفت شقة انطلاقًا من إعلانها، يقرأ Apartop الأرقام الظاهرة فيه.

كما يجهّز تسجيل الوصول عبر الإنترنت تقرير النزلاء لـ SES.Hospedajes: تنزيله مجاني، والإرسال التلقائي متاح في خطة Pro (تسجيل الوصول عبر الإنترنت). Apartop مجاني حتى شقتين (الأسعار)؛ ويمكنك البدء مجانًا من هنا.

المصادر

مصادر رسمية اطّلعنا عليها في 11 أكتوبر 2026.

• المرسوم الملكي 1312/2024، النص الموحّد مع الإلغاءات (BOE، مُحدَّث في 18 يوليو 2026)
• حكم المحكمة العليا الصادر في 19 مايو 2026، الطعن 1/143/2025 (BOE العدد 139، 8 يونيو 2026)
• حكم المحكمة العليا 629/2026 الصادر في 21 مايو، الطعن 1/54/2025 (BOE العدد 155، 26 يونيو 2026)
• حكم المحكمة العليا الصادر في 1 يونيو 2026، الطعن 1/144/2025 (BOE العدد 174، 18 يوليو 2026)
• الأمر الوزاري VAU/1560/2025 الصادر في 22 ديسمبر، النموذج الإعلامي السنوي (BOE)
• لائحة الاتحاد الأوروبي 2024/1028، المطبّقة منذ 20 مايو 2026 (BOE)
• المرسوم بقانون الملكي 29/2026 الصادر في 6 أكتوبر: المادة 3 (الباب الخامس من قانون الإيجارات الحضرية) والمادة 20 (BOE، 7 أكتوبر 2026)
• المرسوم الملكي 806/2026 بحلّ البرلمان والدعوة إلى الانتخابات (BOE، 6 أكتوبر 2026)
• La Moncloa: حملة وزارة الإسكان حول السجل الموحد، يونيو 2025