VeriFactu للإيجار السياحي في إسبانيا: من يشمل ومتى

ملخص الدخل والفواتير لشقة سياحية على الهاتف المحمول

في هذه المقالة

ما هو VeriFactu
هل ينطبق على إيجارك السياحي؟
المواعيد السارية حاليًا
ما الذي يجب أن يفعله برنامج الفوترة لديك
ما الذي يفعله Apartop بفواتيرك
ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السياحي وعلاقتها بـ VeriFactu
الغرامات
ما الذي ننصحك بفعله الآن
الأسئلة الشائعة
المصادر

VeriFactu هو الاسم المختصر للائحة إسبانية تُلزم برامج الفوترة بالاحتفاظ بسجل غير قابل للتلاعب لكل فاتورة تصدرها، مع بصمة متسلسلة (hash) ورمز QR يستطيع العملاء التحقق منه لدى الوكالة الضريبية الإسبانية (Agencia Tributaria، أو AEAT). إن كنت تملك شقة سياحية في إسبانيا، فالسؤال الحقيقي ليس ما إذا كنت تملك عقارًا هناك، بل ما إذا كان إيجارك يُعدّ نشاطًا اقتصاديًا وما إذا كنت تصدر الفواتير ببرنامج.

الوضع في 11 أكتوبر 2026: ما زالت المواعيد القانونية 1 يناير 2027 للشركات و1 يوليو 2027 لسائر المشمولين. وفي 5 أكتوبر 2026 أعلنت وزارة المالية عزمها تأجيل ذلك إلى أكتوبر 2028، لكن هذا التغيير لم يُنشر بعد في Boletín Oficial del Estado (BOE)، الجريدة الرسمية الإسبانية.

ما هو VeriFactu

الأساس القانوني هو المرسوم الملكي 1007/2023، الذي يعتمد لائحة متطلبات برامج الفوترة (المعروفة بالإسبانية بـ RRSIF). وترد التفاصيل الفنية في الأمر الوزاري HAC/1177/2024: صيغ السجلات، وكيفية احتساب الـ hash، وشكل رمز QR، وكيفية إرسال البيانات إلى AEAT.

المبدأ بسيط. في كل مرة يصدر فيها برنامجك فاتورة، يُنشئ أيضًا سجل فوترة بالبيانات الأساسية: الرقم الضريبي للمُصدر (NIF)، ورقم الفاتورة، وتاريخها، ونوعها، ومبلغ ضريبة القيمة المضافة، والإجمالي. ويُ«ختم» هذا السجل بـ hash يعتمد أيضًا على hash السجل السابق، فإن حذف أحدهم فاتورة قديمة أو عدّلها، تختل السلسلة.

هناك طريقتان للالتزام:

وضع VERI*FACTU: يرسل البرنامج كل سجل إلى AEAT فور إنشائه. وتحمل الفاتورة العبارة «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT» (فاتورة قابلة للتحقق في الموقع الإلكتروني لـ AEAT).
وضع «غير VERI*FACTU»: يحتفظ البرنامج بالسجلات بنفسه، متاحة للإدارة الضريبية، مع متطلبات أمان إضافية: يجب توقيع كل سجل إلكترونيًا (توقيع XAdES، المادة 14 من الأمر الوزاري)، ويجب أن يحتفظ البرنامج بـ سجل أحداث (المادة 9 من الأمر الوزاري: بداية هذا الوضع ونهايته، واكتشاف الحالات الشاذة، وعمليات التصدير، واستعادة النسخ الاحتياطية، وملخص كل 6 ساعات تشغيل على الأقل). وتظل الفاتورة تحمل رمز QR، دون تلك العبارة.

هل ينطبق على إيجارك السياحي؟

تلخّص AEAT نطاق التطبيق بقاعدة «اللاءات الأربع»: تكون مشمولًا إن كنت تصدر الفواتير ببرنامج (لا يدويًا فقط)، ولست في نظام SII للإبلاغ الفوري عن ضريبة القيمة المضافة، وليس موطنك الضريبي في إقليم الباسك أو نافارا، وليس لديك قرار إعفاء. وفوق ذلك، لا تشمل اللائحة إلا الشركات، ودافعي ضريبة الدخل الإسبانية الذين يمارسون نشاطًا اقتصاديًا، وغير المقيمين الذين يعملون عبر منشأة دائمة في إسبانيا.

بالنسبة إلى الإيجارات السياحية ينتج عن ذلك الحالات الشائعة التالية:

وضعك	هل ينطبق VeriFactu؟
شركة إسبانية (SL، SA) تدير إيجارات سياحية	✅ نعم، ابتداءً من موعد الشركات
عامل مستقل أو مؤجر فرد يقدّم خدمات من نوع الخدمات الفندقية (تنظيف أثناء الإقامة، تغيير البياضات، استقبال…)	✅ نعم: تعدّه AEAT نشاطًا اقتصاديًا
فرد يؤجر دون خدمات فندقية ودون موظف بدوام كامل	❌ لا، وفق الأسئلة الشائعة لـ AEAT، وإن كان يمكنك استخدامه طوعًا
غير مقيم يؤجر عقارًا في إسبانيا دون منشأة دائمة (يخضع لـ IRNR، النموذج 210)	❌ لا: خارج نطاق اللائحة

يقع معظم الملاك الأجانب الذين لديهم شقة أو شقتان في الصفين الأخيرين: تسلّم المفاتيح، وتنظّف بين النزلاء، وتصرّح بالدخل كدخل عقاري، إما في إقرار ضريبة الدخل الإسباني إن كنت مقيمًا، أو عبر النموذج 210 (ضريبة دخل غير المقيمين، IRNR) إن لم تكن كذلك. نشرح ذلك في كيفية التصريح بدخل الإيجار السياحي. ولاحظ أن كونك خارج VeriFactu لا يعني أنك لن تضطر أبدًا إلى إصدار فواتير؛ بل يعني فقط أن برنامجك لا يحتاج إلى استيفاء هذه القواعد.

المواعيد السارية حاليًا

تغيّر الجدول الزمني عدة مرات:

حدد المرسوم الملكي 254/2025 تاريخ 1 يناير 2026 للشركات و1 يوليو 2026 لسائر المشمولين.
أجّله المرسوم بقانون الملكي 15/2025 الصادر في 2 ديسمبر سنة كاملة: 1 يناير 2027 لدافعي ضريبة الشركات و1 يوليو 2027 للباقين (العاملين المستقلين وغير المقيمين ذوي المنشأة الدائمة). وهذه هي المواعيد التي تعرضها AEAT اليوم.
في 5 أكتوبر 2026 أصدرت وزارة المالية مذكرة صحفية تعلن تأجيل الالتزامات المتبقية إلى أكتوبر 2028، لتتزامن مع الفوترة الإلكترونية الإلزامية بين الشركات (B2B) للشركات التي لا يتجاوز رقم أعمالها 8 ملايين يورو. وتذكر أن متطلبات السلامة والاحتفاظ والتتبع ستبقى «متكافئة في جوهرها».

وإلى أن يُعتمد هذا التأجيل ويُنشر في BOE، تبقى مواعيد 2027 هي القانون. ومن الحكمة مواصلة الاستعداد: الجدول الزمني يتحرك، لا المضمون.

ما الذي يجب أن يفعله برنامج الفوترة لديك

يجب على برنامج الفوترة المتوافق، كحد أدنى:

إنشاء سجل تسجيل لكل فاتورة صادرة وسجل إلغاء عند إلغاء إحداها، بالحقول التي يحددها الأمر الوزاري.
احتساب hash بخوارزمية SHA-256 لكل سجل، متسلسل مع السابق، بحيث لا يمكن تغيير السجل التاريخي دون أن يُلاحظ.
طباعة رمز QR على الفاتورة (بين 30x30 و40x40 مم وفق المادة 21 من الأمر الوزاري؛ وتضيف المواصفات الفنية لـ AEAT التسمية «QR tributario:»)، يربط بخدمة التحقق لدى AEAT مع الرقم الضريبي للمُصدر ورقم الفاتورة وتاريخها ومبلغها.
عدم السماح بحذف الفواتير الصادرة أو تعديلها: تُصحَّح الأخطاء بـ فاتورة تصحيحية (factura rectificativa).
حسب الوضع: إرسال السجلات إلى AEAT (VERI*FACTU) أو الاحتفاظ بها بتوقيع إلكتروني إلى جانب سجل أحداث (غير VERI*FACTU).
أن يُرفق بـ إقرار مسؤول بالتوافق (declaración responsable) من الجهة المصنّعة للبرنامج.

وتقدّم AEAT أيضًا تطبيق فوترة مجانيًا في موقعها، وهو خيار إن كنت تصدر فواتير قليلة ولا تحتاج إلى شيء آخر.

ما الذي يفعله Apartop بفواتيرك

في Apartop، ميزة «فواتير صادرة ببصمة متسلسلة (hash) ورمز QR» جزء من خطة Pro (اطّلع على الأسعار). وهذا تحديدًا ما تفعله اليوم:

تصدر فاتورة لكل حجز مع بيانات النزيل من تسجيل الوصول عبر الإنترنت، والتواريخ والمبلغ معبّأة مسبقًا، مع ترقيم تسلسلي حسب السلسلة، وفواتير كاملة أو مبسّطة، وفواتير تصحيحية (كيف تعمل).
تحصل كل فاتورة على سجل مع hash بخوارزمية SHA-256 متسلسل مع السابق للمالك نفسه، محتسب وفق المواصفات الفنية لـ AEAT. وإن حذفت آخر فاتورة عن طريق الخطأ، يُحفظ سجل إلغاء. ويمكنك في الإعدادات التحقق من سلامة سلسلة كل مالك.
تحمل الفاتورة «QR tributario» المرتبط بخدمة التحقق لدى AEAT.
يحفظ السجلات ولا يرسلها إلى AEAT، كما في وضع غير VERI*FACTU، ولهذا لا تحمل الفواتير عبارة «VERI*FACTU».

ما لا يفعله بعد، وينبغي أن تعرفه: لا يرسل Apartop السجلات إلى AEAT حاليًا، ولا يوقّع السجلات إلكترونيًا ولا يحتفظ بسجل الأحداث الذي يشترطه وضع غير VERI*FACTU، ولم ينشر بعد إقراره المسؤول بالتوافق. لا شيء إلزامي بعد (المواعيد في 2027)، لكن قبل الموعد الذي ينطبق عليك، اطلب من مزوّد برنامجك (Apartop أو غيره) إقراره المسؤول بالتوافق، واتفق مع مستشارك على الوضع المناسب.

يتيح لك Apartop أيضًا تحديد معاملة ضريبة القيمة المضافة لكل مالك (معفى، أو 10%، أو 21%) ويفصل عمولة المنصة كمصروف. أما الفواتير التي تتلقاها (التنظيف، المرافق، الإصلاحات) فتتولاها ميزة أخرى: المصاريف من صورة الفاتورة.

ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السياحي وعلاقتها بـ VeriFactu

لا يغيّر VeriFactu ضريبة القيمة المضافة التي تتقاضاها (IVA بالإسبانية)؛ إنما ينظّم كيفية تسجيل الفواتير فقط. لكن الأمرين يتداخلان، لأن معاملة ضريبة القيمة المضافة كثيرًا ما تكشف ما إذا كان إيجارك نشاطًا اقتصاديًا:

دون خدمات فندقية: تأجير مسكن مفروش معفى من ضريبة القيمة المضافة حاليًا (المادة 20.Uno.23 من قانون ضريبة القيمة المضافة، القانون 37/1992).
مع خدمات فندقية (تنظيف أثناء الإقامة، تغيير البياضات، مطعم…): ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%، وهو نشاط اقتصادي في ضريبة الدخل، مما يُدخلك في VeriFactu.

جديد: يلغي المرسوم بقانون الملكي 29/2026، المنشور في BOE في 7 أكتوبر 2026، الإعفاء ابتداءً من 1 ديسمبر 2026 عن الإيجارات المفروشة لمدة 30 ليلة أو أقل (ما لم تكن في المسكن الرئيسي للمؤجر نفسه) وينقلها إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10% (صياغة جديدة للمادة 20.Uno.23، الفقرة e'، والمادة 91.Uno.2.2 من قانون ضريبة القيمة المضافة). ويجب أن يصادق مجلس النواب على المرسوم بقانون الملكي خلال 30 يوم عمل وإلا أُلغي؛ ومع حلّ البرلمان لانتخابات 29 نوفمبر، يتولى التصويت عليه اللجنة الدائمة (Diputación Permanente). وحتى 11 أكتوبر 2026 لم يُصوَّت عليه بعد. وتقاضي ضريبة القيمة المضافة لا يجعل إيجارك بحد ذاته نشاطًا اقتصاديًا في ضريبة الدخل، لذا لا يُدخلك تلقائيًا في VeriFactu. وإن كنت غير مقيم، فقد يعني التسجيل في ضريبة القيمة المضافة أيضًا تعيين ممثل أو مستشار ضريبي في إسبانيا: استشر قبل 1 ديسمبر.

ولبقية الضرائب المحلية، اطّلع على الضريبة السياحية حسب الإقليم في 2026.

الغرامات

تعاقب المادة 201 مكرر من القانون الضريبي العام على:

استخدام نظام فوترة غير معتمد كما يجب حين يكون ذلك إلزاميًا، أو نظام تعرّض للتغيير أو التعديل: 50,000 يورو عن كل سنة ضريبية.
إنتاج أو بيع أنظمة غير متوافقة: 150,000 يورو عن كل سنة ضريبية لكل نوع من الأنظمة، إضافة إلى 1,000 يورو عن كل نظام يُباع دون الاعتماد المطلوب.

لهذا من المهم أن يكون لبرنامجك إقراره المسؤول بالتوافق، ولهذا أيضًا، إن كنت مشمولًا، فإن جدول البيانات القابل للتعديل الذي يتيح لك إعادة كتابة الفواتير السابقة ليس خيارًا آمنًا.

ما الذي ننصحك بفعله الآن

اسأل مستشارك عمّا إذا كان إيجارك نشاطًا اقتصاديًا (خدمات فندقية، موظفون) أم مجرد دخل عقاري.
إن كنت شركة أو عاملًا مستقلًا يقدّم خدمات فندقية، فاختر الآن برنامجًا جاهزًا وابدأ الفوترة بترقيم تسلسلي.
راجع وضعك في ضريبة القيمة المضافة قبل 1 ديسمبر 2026 وتابع ما إذا كان المرسوم بقانون الملكي 29/2026 سيُصادَق عليه.
تابع صفحة VeriFactu لدى AEAT لترى ما إذا كان تأجيل 2028 سيصل إلى BOE.

إن أردت تجربة فواتير الحجوزات، يمكنك إنشاء حساب مجاني: تحصل الحسابات الجديدة على 30 يومًا من Pro. ولا تنسَ بقية الأوراق الخاصة بشقتك، مثل ترخيصك السياحي الإقليمي (وما تبقى من السجل الموحد للإيجارات بعد إلغائه).

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى VeriFactu إن كنت أؤجر شقتي في إسبانيا بصفتي فردًا؟

إن كنت تؤجر دون خدمات فندقية ودون موظف بدوام كامل، فإن AEAT تعدّ ذلك ليس نشاطًا اقتصاديًا لأغراض هذه اللائحة، فتقع فواتير إيجارك خارج VeriFactu. وإن كنت تقدّم خدمات فندقية، فإنه ينطبق عليك. وغير المقيمين الذين ليست لديهم منشأة دائمة في إسبانيا خارج نطاقه أيضًا. تحقّق من حالتك مع مستشار.

متى يصبح VeriFactu إلزاميًا؟

حتى 11 أكتوبر 2026، المواعيد القانونية هي 1 يناير 2027 للشركات و1 يوليو 2027 لسائر المشمولين (المرسوم بقانون الملكي 15/2025). وفي 5 أكتوبر 2026 أعلنت وزارة المالية تأجيلًا إلى أكتوبر 2028، لم يُنشر بعد في BOE.

هل يرسل Apartop فواتيري إلى الإدارة الضريبية الإسبانية؟

لا. يُنشئ Apartop سجلًا لكل فاتورة مع الـ hash المتسلسل ورمز QR الضريبي، ويحفظه، لكنه لا يرسل السجلات إلى AEAT. ولا يوقّع السجلات بعد ولا يحتفظ بسجل الأحداث الخاص بوضع غير VERI*FACTU.

هل يمكنني مواصلة الفوترة بـ Excel أو Word؟

إن لم يكن VeriFactu ينطبق عليك، فنعم. وإن كان ينطبق، فإن البرنامج الذي يتيح لك تغيير الفواتير أو حذفها دون أثر غير متوافق، وقد تصل الغرامة إلى 50,000 يورو عن كل سنة ضريبية.

هل VeriFactu هو نفسه الفوترة الإلكترونية؟

لا. ينظّم VeriFactu كيفية تسجيل برنامجك لكل فاتورة؛ أما الفوترة الإلكترونية الإلزامية بين الشركات (B2B) فقاعدة منفصلة بجدول زمني خاص بها (القانون 18/2022 والأمر الوزاري HAC/1028/2026، النافذ منذ 6 أكتوبر 2026). وتريد الوزارة الآن أن يبدأ الاثنان في أكتوبر 2028 للشركات التي لا يتجاوز رقم أعمالها 8 ملايين يورو.

المصادر

مصادر رسمية اطّلعنا عليها في 11 أكتوبر 2026.

جرّب Apartop مجانًا

مجانية للأبد حتى 2 شقق، دون بطاقة. ومع Pro، 9 € لكل شقة شهريًا.

ابدأ مجانًا عرض الأسعار