فريق Apartop
في هذه المقالة
تعتمد طريقة التصريح بدخل الإيجار السياحي في إسبانيا أولًا على مكان إقامتك الضريبية. إن كنت تقيم في إسبانيا (كقاعدة عامة، أكثر من 183 يومًا في السنة)، فيدخل الدخل في إقرارك السنوي لضريبة الدخل، IRPF. وإن كنت تقيم في الخارج، فتدفع ضريبة دخل غير المقيمين (IRNR) عبر النموذج 210، بنسبة 19% إن كنت تقيم في الاتحاد الأوروبي أو آيسلندا أو النرويج أو ليختنشتاين، أو 24% في أي مكان آخر، بما في ذلك الدول العربية. والفرق كبير، لأن المقيمين في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وحدهم يمكنهم خصم المصاريف.
يغطي هذا الدليل الحالتين. يشرح كيف تصنّف مصلحة الضرائب الإيجار السياحي، وما المصاريف التي يمكنك خصمها، وكيف يعمل الاستهلاك، وماذا يحدث في الأيام التي يكون فيها العقار شاغرًا، وما الذي تبلّغ به المنصات عنك (النموذج 238، الذي حلّ محل النموذج 179)، وتغيير ضريبة القيمة المضافة ابتداءً من 1 ديسمبر 2026. تحققنا من كل شيء في 11 أكتوبر 2026 في موقع الوكالة الضريبية الإسبانية (Agencia Tributaria، AEAT) ودليلها العملي لضريبة الدخل 2025، وفي القوانين المنشورة في BOE (الجريدة الرسمية الإسبانية)، بما في ذلك المرسوم بقانون الملكي 29/2026 الصادر في 6 أكتوبر.
قبل كل شيء: رقم NIE وتصنيف الإيجار
لتملك عقارًا وتدفع الضرائب في إسبانيا تحتاج إلى NIE، وهو رقم الهوية الضريبية للأجانب. ثم يأتي السؤال الأساسي: هل إيجارك السياحي مجرد دخل عقاري أم نشاط اقتصادي؟
وفق AEAT، يُعدّ الإيجار السياحي دخلًا من رأس المال العقاري (rendimiento del capital inmobiliario)، أي دخلًا عقاريًا، إلا في حالتين:
- إن كنت تقدّم خدمات من نوع الخدمات الفندقية: الاستقبال والعناية المستمرة بالنزيل، والتنظيف الدوري أثناء الإقامة، وتغيير البياضات، والغسيل، والإطعام وما شابه؛ أو
- إن كان لديك شخص واحد على الأقل يعمل بدوام كامل بعقد عمل لإدارة الإيجار.
توضّح AEAT أن التنظيف عند وصول النزلاء ومغادرتهم، وتغيير البياضات في ذلك الوقت، والإصلاحات العارضة ليست خدمات فندقية. الشقة السياحية العادية مع تنظيف بين الإقامات تبقى دخلًا عقاريًا.
إن كنت تقدّم خدمات فندقية، يصبح الإيجار نشاطًا اقتصاديًا خاضعًا لـ ضريبة القيمة المضافة بنسبة 10%. والمالك غير المقيم الذي يعمل بهذه الطريقة يُعامَل كأن لديه منشأة دائمة في إسبانيا، مما يجلب التزامات أكثر (وإن كنت تقيم خارج الاتحاد الأوروبي، ممثلًا ضريبيًا إسبانيًا). يبقى معظم الملاك الأجانب في الجانب البسيط.
ضريبة القيمة المضافة ابتداءً من 1 ديسمبر 2026. حتى 30 نوفمبر 2026 يكون الإيجار السياحي البسيط (دون خدمات فندقية) معفى من ضريبة القيمة المضافة. وابتداءً من 1 ديسمبر 2026، يلغي المرسوم بقانون الملكي 29/2026 (المادة 7) الإعفاء عن المساكن المفروشة المؤجرة للنزيل نفسه لمدة 30 ليلة أو أقل، ما لم تكن المسكن الذي تقيم فيه أنت نفسك، ويُخضعها لنسبة 10%. عمليًا، سيحمل كل إيجار سياحي تقريبًا ضريبة القيمة المضافة، بخدمات فندقية أو دونها، لذا ستحتاج إلى تحصيل الضريبة، وإصدار الفواتير (اطّلع على VeriFactu في الإيجار السياحي)، وتقديم إقرارات ضريبة القيمة المضافة. ودفع ضريبة القيمة المضافة لا يحوّل الإيجار بحد ذاته إلى نشاط اقتصادي في ضريبة الدخل. يجب أن يصادق البرلمان الإسباني على المرسوم بقانون الملكي خلال 30 يوم عمل؛ وحتى 11 أكتوبر 2026 لم يُصوَّت عليه، وقد رُفض في 2 أكتوبر مرسوم سابق بالمضمون نفسه (RDL 26/2026). تحقّق من النتيجة مع مستشارك (gestor).
إن كنت غير مقيم (IRNR، النموذج 210)
نسب الضريبة
| مكان إقامتك | النسبة على دخل الإيجار | هل يمكنك خصم المصاريف؟ |
|---|---|---|
| الاتحاد الأوروبي أو آيسلندا أو النرويج أو ليختنشتاين | 19% | ✅ نعم، إن كانت مرتبطة مباشرة بالدخل الإسباني |
| الدول العربية والمملكة المتحدة والولايات المتحدة وسائر الدول | 24% | ❌ لا، تُحتسب الضريبة على المبلغ الإجمالي |
بالنسبة إلى المقيمين في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية، تُخصم المصاريف وفق القواعد نفسها المطبقة على المقيمين في إسبانيا (انظر أدناه)، بشرط أن تكون مرتبطة مباشرة بالدخل المتحقق في إسبانيا (المادة 24.6 من قانون ضريبة دخل غير المقيمين). أما الآخرون فيدفعون على المبلغ الكامل الذي يتلقونه من النزيل، دون أي خصم. ومنذ خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي يشمل ذلك المقيمين في المملكة المتحدة. وقد قضت المحكمة الوطنية (Audiencia Nacional) في حكم صادر في 28 يوليو 2025 بأنه ينبغي السماح للمقيمين خارج الاتحاد الأوروبي بخصم المصاريف أيضًا، لكن AEAT عارضت ذلك وما زالت تعليماتها تطبّق القاعدة المذكورة أعلاه؛ اسأل مستشارك عمّا إذا كان يجدر بك المطالبة بذلك.
متى تقدّم الإقرار
يُستحق الدخل حين يصبح الإيجار واجب الدفع، أو حين تتقاضاه إن كان ذلك أسبق. بالنسبة إلى دخل الإيجار الذي تترتب عليه ضريبة، تعطي تعليمات AEAT للنموذج 210 خيارين: يمكنك التقديم كل ثلاثة أشهر، في الأيام العشرين الأولى من أبريل ويوليو وأكتوبر ويناير، أو تجميع السنة كاملة في إقرار واحد (التجميع السنوي متاح منذ دخل 2024). وينقل الأمر الوزاري HAC/623/2026 موعد تقديم دخل الإيجار إلى 1–20 أبريل من السنة التالية، ابتداءً من دخل الربع الأخير من 2026، فتُفتح أول نافذة وفق القاعدة الجديدة في أبريل 2027. راجع التعليمات السارية قبل كل تقديم.
الأيام التي يكون فيها العقار شاغرًا: الدخل المُفترض
عن الأيام التي لا يكون فيها عقارك مؤجرًا (لأنك تستخدمه بنفسك أو لأنه شاغر)، تفرض إسبانيا ضريبة على دخل افتراضي. وهو 1.1% من القيمة الكاداسترية (القيمة الرسمية للعقار المذكورة في إيصال ضريبة العقارات IBI) إن كانت قيم البلدية قد رُوجعت في تقييم عام دخل حيز النفاذ ابتداءً من 1 يناير 2012، أو 2% في غير ذلك. ويُحتسب المبلغ بنسبة الأيام، وتدفع عليه 19% أو 24%، أيضًا عبر النموذج 210. عن دخل 2025 تقدّم الإقرار بين 1 يناير و31 ديسمبر 2026. وابتداءً من دخل 2026 تصبح النافذة من 1 أبريل إلى 31 ديسمبر من السنة التالية. والمرسوم بقانون الملكي 29/2026، الذي ما زال بانتظار المصادقة، سيستبدل ابتداءً من 2027 النسبة الثابتة بسلّم تصاعدي (1.1% و1.5% و2% و3%) على مجموع القيم الكاداسترية لعقاراتك.
هل أحتاج إلى ممثل ضريبي؟
ليس تلقائيًا. وفق المادة 10 من قانون ضريبة دخل غير المقيمين، لا يُلزم المقيمون في الاتحاد الأوروبي أبدًا بتعيين ممثل. وإن كنت تقيم خارج الاتحاد الأوروبي وتكتفي بتأجير العقار، فلا يجب عليك تعيين ممثل إلا إذا طلبت AEAT ذلك (بسبب مبلغ الدخل أو نوعه، أو لأنك تملك عقارًا في إسبانيا). ويكون إلزاميًا إن كنت تعمل عبر منشأة دائمة، مثل إيجار سياحي بخدمات فندقية، أو إن كنت تقيم في بلد لا يوجد بينه وبين إسبانيا تبادل فعلي للمعلومات الضريبية. عمليًا، يستعين كثير من الملاك بـ gestor ليقدّم عنهم النموذج 210.
كيف يُحتسب صافي الدخل (المقيمون والملاك من الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية)
صافي الدخل = الدخل الإجمالي − المصاريف القابلة للخصم − الاستهلاك.
الدخل الإجمالي هو كل ما يدفعه النزيل مقابل الإقامة، بما في ذلك رسوم التنظيف إن تقاضيتها، دون ضريبة القيمة المضافة إن وُجدت. وإن كنت تتلقى الحجوزات عبر Airbnb أو Booking.com، فصرّح بالمبلغ الإجمالي للحجز واخصم عمولة المنصة كمصروف. هكذا تتطابق أرقامك مع ما تبلّغ به المنصة.
المصاريف القابلة للخصم
- فوائد القرض العقاري المستخدم لشراء العقار أو تحسينه.
- الإصلاح والصيانة: الطلاء، وإصلاح المرجل، واستبدال الأجهزة المعطلة. أما التحسينات فليست مصروفًا: تُضاف إلى قيمة العقار وتُستهلك.
- الضرائب المحلية: IBI (ضريبة العقارات) ورسوم جمع النفايات.
- رسوم اتحاد الملاك، والتأمين، والمرافق (الكهرباء والماء والغاز والإنترنت) التي تدفعها أنت.
- خدمات الغير: التنظيف، والغسيل، وشركة الإدارة، والـ gestor، وعمولات المنصات، والبرامج.
- استهلاك المبنى والأثاث.
سقف مهم: لا يجوز أن تتجاوز الفوائد مع الإصلاح والصيانة الدخل الإجمالي من ذلك العقار (المادة 23.1.a من قانون ضريبة الدخل). ويمكن ترحيل الزيادة إلى السنوات الأربع التالية، بالسقف نفسه في كل سنة.
الإيجار لجزء من السنة: وفق المحكمة العليا (حكما 25 فبراير 2021 و15 سبتمبر 2021) وTEAC (المحكمة الضريبية الإدارية المركزية، قرار 22 أبريل 2024)، تُخصم المصاريف السنوية (IBI، رسوم اتحاد الملاك، التأمين، المرافق، الفوائد، الاستهلاك) فقط بنسبة الأيام التي كان فيها العقار مؤجرًا فعلًا. أما مصاريف كل إقامة (التنظيف، العمولات، الغسيل) والإصلاحات كقاعدة عامة فتُخصم كاملة. وكانت قضية TEAC تلك تتعلق بمالك غير مقيم من الاتحاد الأوروبي.
الاستهلاك: 3% سنويًا
- المبنى: 3% سنويًا من القيمة الأعلى بين تكلفة شراء المبنى (السعر مع مصاريف الشراء وضرائبه) والقيمة الكاداسترية للمبنى (المادة 14 من اللائحة التنفيذية لضريبة الدخل). تُستثنى الأرض دائمًا: افصلها باستخدام نسبة المبنى إلى الأرض المذكورة في إيصال IBI.
- الأثاث والتجهيزات: حتى 10% سنويًا من تكلفتها.
مثال: اشتريت العقار بـ 180,000 يورو مع 18,000 يورو مصاريف وضرائب، وقيمته الكاداسترية 90,000 يورو، منها 54,000 يورو للمبنى (60%). تكلفة المبنى هي 198,000 × 60% = 118,800 يورو، وهي أعلى من 54,000 يورو. الاستهلاك السنوي 3,564 يورو. وإن أجّرت العقار 200 يوم، تخصم 3,564 × 200 / 365 = 1,952.88 يورو. ووفق TEAC (قرار 18 ديسمبر 2025، RG 653/2025)، لا يجوز أن يتجاوز مجموع الاستهلاك على مرّ السنين تكلفة شراء المبنى.
إن كنت مقيمًا ضريبيًا في إسبانيا (IRPF)
يُدرج المقيمون في إسبانيا صافي الدخل المذكور أعلاه في إقرارهم السنوي لضريبة IRPF، الذي يُقدَّم عادةً بين أبريل ويونيو، ويدفعون الضريبة بنسبتهم الحدّية. نقطتان ينبغي مراعاتهما:
- لا تخفيض على الإيجار. التخفيضات الخاصة بالإيجار السكني طويل المدة (في إقرار 2025: من 50% إلى 90%، أو 60% للعقود الموقّعة قبل 26 مايو 2023) لا تنطبق على الإيجار السياحي، كما تنص AEAT في دليلها. ويعيد المرسوم بقانون الملكي 29/2026 صياغتها (من 15% إلى 100%)، لكن دائمًا للإيجارات التي تمثّل السكن الرئيسي للمستأجر فقط.
- الدخل المُفترض ينطبق على الأيام غير المؤجرة، بنسبة 1.1% أو 2% من القيمة الكاداسترية، بالتناسب مع الأيام، ما لم يكن العقار مسكنك الرئيسي. وقد أكدت المحكمة العليا في 2021 أن العقار الذي ينتظر النزلاء يولّده أيضًا.
النموذج 238 (سابقًا 179): ما تعرفه مصلحة الضرائب عنك بالفعل
النموذج 179، وهو الإقرار الذي كان الوسطاء يبلّغون فيه عن الإيجارات السياحية، أُلغي ابتداءً من السنة الضريبية 2024. واستبدله المرسوم الملكي 117/2024 بالتزام الإبلاغ على مستوى الاتحاد الأوروبي (DAC7) المفروض على مشغّلي المنصات الرقمية مثل Airbnb وBooking.com، الذين يقدّمون النموذج 238 (الأمر الوزاري HAC/72/2024) كل يناير عن السنة السابقة. لا تقدّمه أنت إن كنت تؤجر مباشرة. ويتضمن لكل عقار العنوان، والمرجع الكاداستري، وعدد الأيام المؤجرة، ولكل ربع سنة ما دفعته لك المنصة، والعمولات التي احتجزتها، والضرائب. تقارنه AEAT بإقراراتك، لذا يجب أن تأتي أرقامك من الحجوزات نفسها.
كيف يساعدك Apartop
في Apartop قسم Renta (ضريبة الدخل). يعرض لكل عقار وسنة الليالي المؤجرة، والدخل دون ضريبة القيمة المضافة، والمصاريف مجمّعة كما في الإقرار ومحتسبة بنسبة الأيام، وسقف الفوائد والإصلاحات، واستهلاك 3% واستهلاك الأثاث، وصافي الدخل، والدخل المُفترض عن الأيام الشاغرة. ويُنتج أيضًا قائمة بالإقامات ببيانات النموذج 179 القديم، لتتحقق مما تبلّغ به المنصات في النموذج 238. كل ذلك يُصدَّر إلى Excel لمستشارك (gestor)، وهو متاح في الخطة المجانية. تتبع الأرقام قواعد المقيمين في إسبانيا: إن كنت غير مقيم، يمكن لمستشارك استخدامها أساسًا للنموذج 210. الأرقام إرشادية، وينبّهك البرنامج حين تنقص بيانات مثل المرجع الكاداستري أو سعر الشراء.
يأتي الدخل من حجوزاتك، والمصاريف من فواتير المصاريف المصوّرة (خطة Pro). وترى العائد في الإحصاءات، وإن كان إقليمك يفرض ضريبة سياحية، يحتسبها Apartop بشكل منفصل.
ابدأ مجانًا بما يصل إلى عقارين، أو اطّلع على أسعار خطة Pro.
الأسئلة الشائعة
أقيم في دولة عربية خارج الاتحاد الأوروبي ولديّ شقة سياحية في إسبانيا. هل يمكنني خصم المصاريف؟
لا. المقيمون خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يدفعون 24% على الدخل الإجمالي من الإيجار، دون خصم أي مصاريف. وحدهم المقيمون في الاتحاد الأوروبي وآيسلندا والنرويج وليختنشتاين يمكنهم خصم المصاريف، بنسبة 19%.
كم مرة يقدّم غير المقيمين النموذج 210 عن دخل الإيجار؟
تقليديًا كل ثلاثة أشهر، في الأيام العشرين الأولى من أبريل ويوليو وأكتوبر ويناير، أو مرة واحدة في السنة إن جمّعت السنة. وينقل الأمر الوزاري HAC/623/2026 دخل الإيجار إلى نافذة واحدة، من 1 إلى 20 أبريل من السنة التالية، ابتداءً من الربع الأخير من 2026. راجع تعليمات AEAT قبل التقديم.
هل أدفع ضريبة إن كنت أستخدم العقار بنفسي فقط؟
نعم. يدفع غير المقيمين ضريبة على الدخل المُفترض: 1.1% أو 2% من القيمة الكاداسترية، بنسبة 19% أو 24%، عبر النموذج 210. ويُدرجه المقيمون في إسبانيا في إقرار IRPF ما لم يكن مسكنهم الرئيسي.
هل يُعدّ إيجاري السياحي نشاطًا اقتصاديًا لأغراض الضريبة؟
فقط إن كنت تقدّم خدمات فندقية (التنظيف أثناء الإقامة، وتغيير البياضات، والإطعام، والاستقبال) أو توظّف شخصًا بدوام كامل. التنظيف بين النزلاء لا يُحتسب.
هل يجب أن أتقاضى ضريبة القيمة المضافة؟
حتى 30 نوفمبر 2026، فقط مع الخدمات الفندقية، بنسبة 10%. وابتداءً من 1 ديسمبر 2026، أيضًا للإقامات التي لا تتجاوز 30 ليلة، بنسبة 10%، وفق المرسوم بقانون الملكي 29/2026، الذي ما زال بانتظار المصادقة.
هل أقدّم النموذج 179 بنفسي؟
لا. أُلغي النموذج 179 ابتداءً من السنة الضريبية 2024. وتبلّغ المنصات الرقمية الآن عمّا دفعته لك عبر النموذج 238 كل يناير. لا تقدّمه أنت، لكن تحقّق من أن أرقامها تتطابق مع أرقامك.
المصادر
- AEAT: ضريبة دخل غير المقيمين على الإيجارات السياحية، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: تعليمات النموذج 210، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT، دليل غير المقيمين: دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية التي تتبادل المعلومات الضريبية (آيسلندا والنرويج، ومنذ 11 يوليو 2021 ليختنشتاين)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: تغييرات مواعيد تقديم النموذج 210 (الأمر الوزاري HAC/623/2026)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: الدخل المُفترض للعقارات الحضرية (غير المقيمين)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: التمثيل في ضريبة دخل غير المقيمين، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT، الدليل العملي لضريبة الدخل 2025: صافي الدخل العقاري، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT، الدليل العملي لضريبة الدخل 2025: تخفيض الإيجار السكني، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT، الدليل العملي لضريبة الدخل 2025: الدخل المُفترض، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: المعاملة الضريبية للإيجارات السياحية، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- AEAT: الأسئلة الشائعة حول النموذج 179 (مُلغى منذ 2024)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- المرسوم بقانون الملكي 29/2026 الصادر في 6 أكتوبر، المادتان 6 و7 (BOE، 7 أكتوبر 2026)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- قانون ضريبة دخل غير المقيمين، المرسوم التشريعي الملكي 5/2004، المواد 10 و24 و25 (BOE)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- قانون ضريبة الدخل 35/2006، المواد 23 و27 و85 (BOE)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- اللائحة التنفيذية لضريبة الدخل، المرسوم الملكي 439/2007، المادة 14 (BOE)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- لائحة الإدارة والتفتيش الضريبي، المرسوم الملكي 1065/2007، المادة 54 مكرر ثانيًا (BOE)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
- الأمر الوزاري HAC/72/2024، النموذجان 040 و238 (BOE)، اطّلعنا عليه في 11 أكتوبر 2026
جرّب Apartop مجانًا
مجانية للأبد حتى 2 شقق، دون بطاقة. ومع Pro، 9 € لكل شقة شهريًا.
