Hostaway・Guesty・Apartop比較:スペインの小規模ホスト向け

スペインで1〜20室の民泊を所有・運営していて、Hostaway、Guesty、あるいはもっとシンプルなものを検討しているなら、結論は次のとおりです。HostawayとGuestyは成長を前提にしたフル機能のプラットフォームで、API接続のサイトコントローラー、自動化機能、大規模な連携マーケットプレイスを備えています。Apartopはより小規模で、スペインの法律が求めること(ゲストのチェックイン、SES.Hospedajes、アンダルシアのチェックイン書類)に特化しており、2室まで無料です。

このガイドは海外在住のオーナーを想定しています。日本などスペイン国外にお住まいで、コスタ・デル・ソルやマドリードの物件を貸し出し、現地にいなくてもスペインの書類手続きに対応できるソフトが必要な方です。料金と機能は2026年10月に各社の公式サイトで確認しました。

要点まとめ

• Hostaway:非常に充実したPMS(物件管理システム)とサイトコントローラーで、Airbnb、Booking.com、Vrbo、Expedia、Google Vacation RentalsとAPIで接続し、200以上の連携機能があります。スペイン向けには、SES.Hospedajesとのネイティブ連携とVeriFactu対応の請求書発行をうたっています。料金は公表しておらず、料金ページでは提案書を作成するために管理している物件数を尋ねられます。
• Guesty:3つのプランがあります。Guesty Lite(1〜3物件)は1物件あたり月9米ドルからで14日間の無料トライアル付き、Pro(4〜199物件)と Enterprise(200物件以上)は見積もり制です。60以上のチャネルに対応するサイトコントローラー(Pro)と連携マーケットプレイスがあります。スペイン向けには、アドオンの AutoComply がSES.Hospedajes、Mossos d'Esquadra、またはErtzaintzaへ宿泊者データを送信します。
• Apartop:2室までずっと無料、Proは1室あたり月9ユーロ+VAT で室数無制限、30日間のトライアルがあります。Airbnb、Booking、VRBOのカレンダーをiCalで同期し(API接続のサイトコントローラーではありません)、オンラインチェックイン、宿泊者届出、清掃に対応しています。

比較表

知っておくべきスペインの略語2つ

比較の前に、スペインの物件向けにソフトを選ぶ際に重要な2つの用語を説明します。

• SES.Hospedajes は内務省のオンラインシステムです。勅令933/2021により、観光用の宿泊施設を提供する人は、すべての宿泊者を登録し、その情報(parte de viajeros、宿泊者届出)を24時間以内に送信しなければなりません。カタルーニャ州とバスク州は独自の警察システム(Mossos d'EsquadraとErtzaintza)を使用しています。スペインに住んでいなくてもこの義務は適用されるため、ソフトか現地の管理者が期限内に行う必要があります。
• VUT(vivienda de uso turístico、観光用住宅)はアンダルシア州の民泊ライセンス番号で、広告や書類に記載しなければなりません。他の州では別の名称が使われています。

Hostaway:3つの中で最も充実

Hostawayは自らを、サイトコントローラーを内蔵したPMSと説明しています。公式サイトで強調しているのは次の点です。

• Airbnb、Vrbo、Booking.com、Expedia、Google Vacation Rentals、Marriott Homes & Villasとの API接続のサイトコントローラー。料金、空室、予約がリアルタイムで双方向にやり取りされ、これはiCalカレンダーではできないことです。
• 統合受信箱、ダイナミックプライシング、直接予約サイトの作成機能、レポート、オーナーポータル。
• 200以上の連携機能 とオープンAPI。
• スペイン向けには、SES.Hospedajesとのネイティブ連携(ヘルプセンターによると、カタルーニャ州とバスク州にはまだ対応していません)と、VeriFactu準拠の請求書発行(VeriFactuはスペイン税務庁の新しい請求書基準です)。
• 現地での24時間365日のサポート。

料金:Hostawayは料金を公表していません。料金ページは、提案書を作成するために管理している物件数(2〜14、15〜49、50以上)を尋ねるフォームになっています。無料トライアルは案内されておらず、公式サイトではデモを提供しています。第三者のブログに数字が載っていることもありますが、公式のものではないため、ここでは記載しません。

向いている方:すでに多数のチャネルで数十室を運営している、または運営する予定があり、料金を毎日変更し、大規模な連携エコシステムを求める管理者。3室だけなら、使わない機能に多くの費用を払うことになるでしょう。

Guesty:小規模ホスト向けと成長向けのプラン

Guestyはもう一つの大手で、小規模ホストにとって明確な利点があります。エントリー料金を公表している ことです。

• Guesty Lite:1〜3物件、1物件あたり月9米ドルから、14日間のトライアル付き。Airbnb、Booking.com、Vrboとの同期、マルチカレンダー、統合受信箱、マーケットプレイスの一部の連携機能が含まれます。
• Guesty Pro:4〜199物件、見積もり制。60以上のチャネル、無制限の連携機能、オーナーポータル、レベニューマネジメントが加わります。
• Enterprise:200物件以上、個別提案。

Guestyのすべてのプランには、自動化機能と、売上に応じた手数料のない直接予約サイトの作成機能も含まれます(決済処理手数料は別途かかります)。

SES.Hospedajes:Guestyには独自のアドオン AutoComply があり、宿泊者データを収集して、到着日にSES.Hospedajes、または地域に応じてMossos d'EsquadraやErtzaintzaへ送信します。別売りのアドオンで、料金はGuestyの公開サイトに表示されていないため、問い合わせが必要です。また、GuestyとHostawayの両方を連携先に挙げている Chekin などのチェックインツールを使うこともできます。SES.Hospedajes向けの宿泊者登録ソフト のガイドもご覧ください。

向いている方:1〜3物件で、主にAirbnbとBookingで販売しているなら、Guesty Liteは妥当な出発点です。4物件以上はProの見積もり制になるため、契約前に料金を確認しましょう。

Apartop:スペインのオーナーと小規模管理者のために

Apartopはアンダルシアで開発された民泊管理ソフトです。販路の面でHostawayやGuestyと競おうとはしていません。API接続のサイトコントローラーではありません。 その代わりに Airbnb、Booking、VRBOのカレンダーをiCalで同期 し、あるプラットフォームで予約が入ると他のプラットフォームでその日付をブロックします。すべてのOTAに料金を一か所から配信したい場合、Apartopではできません。

Apartopが力を入れているのは日々の業務とスペインの法令対応で、海外に住んでいる場合はこれがさらに重要になります。

• ゲストのスマートフォンで署名できるオンラインチェックイン と IDカード・パスポートスキャナー。
• 無料プランでは、ダウンロードしてSES.Hospedajesにアップロードできる宿泊者届出ファイル。Proでは、内務省のウェブサービス経由での SES.Hospedajesへの自動送信、一括確認と再送付き。
• アンダルシアの規則で求められる 署名入りチェックイン書類 と、各物件の 観光登録番号(VUT)。
• チェックアウトごとの清掃作業の自動作成。清掃担当者や鍵の受け渡し担当者は無料の Apartop Cleaning & Keys アプリを使えるので、スペインにいないときに便利です。
• 手数料なしの直接予約エンジン(無料プランは1室)、シーズン料金、銀行振込またはBizumでの支払い。
• 州・市町村ごとの観光税、デジタルのゲストガイド、NukiとTTLockのスマートロック。
• Proでは:収入統計、領収書の写真からの経費登録、連鎖ハッシュとQRコード付きの請求書(認証済みのVERI*FACTUシステムではまだありません)、備品管理。

料金:2室までずっと無料で、カード登録も不要です。Proは1室あたり月9ユーロ+VAT で室数無制限。新規アカウントにはProが30日間付きます。管理会社には、オーナーポータルとオーナー向け精算書を備えた個別プランがあります。詳細は 料金ページ をご覧ください。

向いている方:AirbnbとBookingで販売し、各プラットフォームで料金を設定していて、チェックイン、宿泊者届出、清掃、経理に最も時間を取られている、1〜20室のオーナー。

費用の目安:5室の場合

2026年10月時点の公開情報をもとにすると:

• Apartop Pro:5 × 9ユーロ = 月45ユーロ+VAT、SES.Hospedajesへの送信込み。
• Guesty:5物件ではLite(最大3物件)に収まらないためProが必要で、見積もり制です(必要ならAutoComplyも追加)。
• Hostaway:個別提案。

2室なら、Apartopは無料で、Guesty Liteは月18米ドルからです。ただし同条件の比較ではありません。Guesty LiteにはApartopにないサイトコントローラーと統合受信箱が含まれています。まずご自身に本当に必要なものを決めましょう。

非居住者のオーナーへの注意:どのツールを使っても、スペインでの賃貸収入はModelo 210(非居住者所得税、IRNR)で課税され、NIEが必要です。数字の整理に役立つソフトはありますが、この3つのどれもスペインの税務申告を代行してはくれません。スペインの税理士にご確認ください。

選び方

次の4つを自問してみましょう。

1. 多数のチャネルで料金と空室をリアルタイムに変更する必要がありますか? Expedia、Google、Marriott、または4つ以上のチャネルで販売している、あるいは料金を毎日変えているなら、HostawayやGuestyのようなAPI接続のサイトコントローラーで手間が省けます。AirbnbとBookingでシーズン料金で販売しているなら、通常はiCalで十分です。
2. スペインの法令対応にどれだけ時間がかかっていますか? 24時間以内の宿泊者届出、ゲストの署名、アンダルシアではチェックイン書類が、スペインの義務です。Apartopはこれらを含み、HostawayはSESとネイティブ連携しており、GuestyはAutoComplyアドオンで対応しています。
3. 2年後には何室になっていますか? 30〜40室を超える見込みなら、最初から大規模なプラットフォームで始めれば後の移行を避けられます。
4. 予算はいくらですか? HostawayとGuesty Proに実際の室数で見積もりを依頼し、Apartopの料金 と比較しましょう。

その他の中価格帯の選択肢については、Smoobuの代替ソフト と Apartop vs Lodgify をご覧ください。

出典

• Hostaway:料金ページ:物件数別のフォーム、料金の公表なし(2026年10月11日閲覧)
• Hostawayスペイン:スペイン向け機能:チャネル、200以上の連携、オープンAPI、SES.Hospedajes、VeriFactu、現地24時間365日サポートとデモ(2026年10月11日閲覧)
• Hostaway:SES.Hospedajesネイティブ連携ガイド:バスク州とカタルーニャ州はまだ対象外(2026年10月11日閲覧)
• Guesty:料金ページ:Lite、Pro、Enterprise、14日間トライアル(2026年10月11日閲覧)
• Guesty:スペインでのAutoComplyの接続 および Guestyのアドオン(2026年10月11日閲覧)
• Chekin:PMS連携(2026年10月11日閲覧)
• Apartop:料金
• 宿泊者登録に関する勅令933/2021(BOE)(2026年10月11日閲覧)
• SES.Hospedajes(内務省)
• スペイン税務庁:非居住者向けModelo 210