Hostaway vs. Guesty vs. Apartop: kleine Gastgeber in Spanien

Wenn Sie zwischen 1 und 20 Ferienwohnungen in Spanien besitzen oder verwalten und zwischen Hostaway, Guesty oder etwas Einfacherem abwägen, hier die kurze Antwort: Hostaway und Guesty sind vollständige, auf Wachstum ausgelegte Plattformen mit API-Channel-Managern, Automatisierungen und großen Integrationsmarktplätzen. Apartop ist kleiner, konzentriert sich auf das, was das spanische Recht von Ihnen verlangt (Check-in der Gäste, SES.Hospedajes, das andalusische Eintrittsdokument), und ist für bis zu 2 Apartments kostenlos.

Dieser Leitfaden richtet sich an Eigentümer im Ausland: Sie leben vielleicht in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, vermieten eine Wohnung an der Costa del Sol oder in Madrid und brauchen Software, die mit den spanischen Formalitäten zurechtkommt, ohne dass Sie vor Ort sind. Preise und Funktionen wurden im Oktober 2026 auf der offiziellen Website jedes Unternehmens geprüft.

Die Kurzfassung

• Hostaway: ein sehr umfassendes PMS (Property-Management-System) mit Channel Manager, per API verbunden mit Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia und Google Vacation Rentals, mit über 200 Integrationen. Für Spanien wirbt es mit einer nativen Integration mit SES.Hospedajes und VeriFactu-tauglichen Rechnungen. Preise veröffentlicht es nicht: Seine Preisseite fragt, wie viele Inserate Sie verwalten, um ein Angebot zu erstellen.
• Guesty: drei Tarife. Guesty Lite (1 bis 3 Inserate) ab 9 USD pro Inserat und Monat mit 14 Tagen kostenlosem Test; Pro (4 bis 199 Inserate) und Enterprise (ab 200) nach Angebot. Channel Manager mit über 60 Kanälen (in Pro) und ein Integrationsmarktplatz. Für Spanien übermittelt das Add-on AutoComply die Gästedaten an SES.Hospedajes, die Mossos d'Esquadra oder die Ertzaintza.
• Apartop: dauerhaft kostenlos für bis zu 2 Apartments; Pro für 9 € pro Apartment und Monat zzgl. MwSt., unbegrenzte Apartments und 30 Tage Test. Es synchronisiert die Kalender von Airbnb, Booking und VRBO über iCal (es ist kein API-Channel-Manager) und deckt Online-Check-in, Gästemeldung und Reinigung ab.

Vergleichstabelle

Zwei spanische Kürzel, die Sie kennen sollten

Vor dem Vergleich zwei Begriffe, die bei der Wahl einer Software für eine Immobilie in Spanien zählen:

• SES.Hospedajes ist das Online-System des Innenministeriums. Nach dem Königlichen Dekret 933/2021 muss jeder, der touristische Unterkünfte anbietet, jeden Gast erfassen und seine Daten (den parte de viajeros, die Gästemeldung) innerhalb von 24 Stunden senden. Katalonien und das Baskenland nutzen eigene Polizeisysteme (Mossos d'Esquadra und Ertzaintza). Auch wenn Sie nicht in Spanien leben, gilt das für Sie: Ihre Software oder Ihr örtlicher Verwalter muss es rechtzeitig erledigen.
• VUT (vivienda de uso turístico) ist in Andalusien die Lizenznummer für Ferienwohnungen, die in Ihren Inseraten und Dokumenten erscheinen muss. Andere Regionen verwenden andere Bezeichnungen.

Hostaway: die umfassendste der drei

Hostaway beschreibt sich als PMS mit eingebautem Channel Manager. Seine Website hebt hervor:

• Einen API-Channel-Manager mit Airbnb, Vrbo, Booking.com, Expedia, Google Vacation Rentals und Marriott Homes & Villas. Preise, Verfügbarkeit und Buchungen fließen in Echtzeit in beide Richtungen, was iCal-Kalender nicht können.
• Einen gemeinsamen Posteingang, dynamische Preise, einen Baukasten für Direktbuchungswebsites, Berichte und ein Eigentümerportal.
• Über 200 Integrationen und eine offene API.
• Für Spanien eine native Integration mit SES.Hospedajes (laut Hilfe-Center deckt sie Katalonien und das Baskenland noch nicht ab) und VeriFactu-konforme Rechnungen (VeriFactu ist der neue Rechnungsstandard der spanischen Steuerbehörde).
• Lokalen Support rund um die Uhr.

Preis: Hostaway veröffentlicht keine Tarife. Seine Preisseite ist ein Formular, das fragt, wie viele Inserate Sie verwalten (2 bis 14, 15 bis 49 oder 50+), um ein Angebot zu erstellen. Einen kostenlosen Test bewirbt es nicht; die Website bietet eine Demo. Zahlen finden Sie in Blogs Dritter, sie sind aber nicht offiziell; deshalb nennen wir sie nicht.

Am besten für: Verwalter, die bereits mehrere Dutzend Einheiten auf vielen Kanälen betreiben oder das planen, Preise täglich ändern und ein großes Integrations-Ökosystem wollen. Mit 3 Wohnungen würden Sie vermutlich für vieles zahlen, das Sie nie nutzen.

Guesty: ein Tarif für kleine Gastgeber, ein anderer zum Wachsen

Guesty ist der andere große Name und hat für kleine Gastgeber einen klaren Vorteil: Es veröffentlicht einen Einstiegspreis.

• Guesty Lite: 1 bis 3 Inserate, ab 9 USD pro Inserat und Monat, mit 14 Tagen Test. Enthält Synchronisierung mit Airbnb, Booking.com und Vrbo, einen Mehrfachkalender, einen gemeinsamen Posteingang und ausgewählte Integrationen des Marktplatzes.
• Guesty Pro: 4 bis 199 Inserate, nach Angebot. Dazu kommen über 60 Kanäle, unbegrenzte Integrationen, ein Eigentümerportal und Revenue Management.
• Enterprise: ab 200 Inseraten, individuelles Angebot.

Alle Guesty-Tarife enthalten außerdem Automatisierungen und einen Baukasten für Direktbuchungsseiten ohne prozentuale Gebühr (Gebühren für die Zahlungsabwicklung fallen weiter an).

SES.Hospedajes: Guesty hat ein eigenes Add-on, AutoComply, das die Gästedaten erhebt und am Anreisetag an SES.Hospedajes oder, je nach Region, an die Mossos d'Esquadra oder die Ertzaintza übermittelt. Es ist ein separates Add-on, dessen Preis auf der öffentlichen Website von Guesty nicht genannt wird; fragen Sie also nach. Sie können auch ein Check-in-Werkzeug wie Chekin nutzen, das sowohl Guesty als auch Hostaway unter seinen Integrationen führt. Siehe unseren Leitfaden zur besten Software für die Gästemeldung bei SES.Hospedajes.

Am besten für: Wenn Sie 1 bis 3 Inserate haben und hauptsächlich über Airbnb und Booking verkaufen, ist Guesty Lite ein vernünftiger Einstieg. Über 3 gibt es Pro nur nach Angebot; fragen Sie den Preis an, bevor Sie sich festlegen.

Apartop: gemacht für Eigentümer und kleine Verwalter in Spanien

Apartop ist eine in Andalusien entwickelte Software für Ferienwohnungen. Sie versucht nicht, Hostaway oder Guesty beim Vertrieb Konkurrenz zu machen: Sie ist kein API-Channel-Manager. Stattdessen synchronisiert sie Ihre Kalender von Airbnb, Booking und VRBO über iCal, sodass eine Buchung auf einer Plattform die Daten auf den anderen blockiert. Wenn Sie Preise von einem Ort aus an alle OTAs übertragen müssen, kann Apartop das nicht.

Der Schwerpunkt liegt auf der täglichen Arbeit und den spanischen Pflichten, was noch wichtiger ist, wenn Sie im Ausland leben:

• Online-Check-in mit Unterschrift auf dem Handy des Gastes und ein Ausweis- und Pass-Scanner.
• Im kostenlosen Tarif eine fertige Gästedatei zum Herunterladen und Hochladen bei SES.Hospedajes, in Pro die automatische Übermittlung an SES.Hospedajes über den Webservice des Ministeriums, mit Prüfung der Lose und erneuten Versuchen.
• Ein unterschriebenes Eintrittsdokument, wie es die andalusischen Vorschriften verlangen, und Ihre Tourismus-Registrierungsnummer (VUT) bei jedem Apartment.
• Automatische Reinigungsaufträge nach jedem Check-out, mit der kostenlosen App Apartop Cleaning & Keys für Ihre Reinigungskraft oder Ihren Schlüsselverwalter, praktisch, wenn Sie nicht in Spanien sind.
• Eine provisionsfreie Direktbuchungsmaschine (1 Apartment im kostenlosen Tarif), Saisonpreise und Zahlung per Überweisung oder Bizum.
• Touristensteuer nach Region und Gemeinde, ein digitaler Gästeleitfaden und Smart Locks von Nuki und TTLock.
• In Pro: Einnahmenstatistiken, Ausgaben per Foto des Belegs, Rechnungen mit verkettetem Hash und QR-Code (noch kein zertifiziertes VERI*FACTU-System) und Inventar.

Preis: dauerhaft kostenlos für bis zu 2 Apartments, ohne Karte. Pro: 9 € pro Apartment und Monat zzgl. MwSt., unbegrenzte Apartments. Neue Konten erhalten 30 Tage Pro. Agenturen erhalten einen individuellen Tarif mit Eigentümerportal und Eigentümerabrechnungen. Alle Einzelheiten auf der Preisseite.

Am besten für: Eigentümer mit 1 bis 20 Apartments, die über Airbnb und Booking verkaufen, die Preise auf jeder Plattform festlegen und die meiste Zeit mit Check-in, Gästemeldung, Reinigung und Buchhaltung verlieren.

Was es kosten würde: ein Beispiel mit 5 Apartments

Nach öffentlichen Informationen vom Oktober 2026:

• Apartop Pro: 5 × 9 € = 45 € im Monat zzgl. MwSt., Übermittlung an SES.Hospedajes inklusive.
• Guesty: Mit 5 Inseraten passen Sie nicht mehr in Lite (höchstens 3), Sie brauchen also Pro, das es nur nach Angebot gibt (plus AutoComply, falls gewünscht).
• Hostaway: individuelles Angebot.

Mit 2 Apartments ist Apartop kostenlos, und Guesty Lite würde ab 18 USD im Monat kosten. Das ist kein Vergleich von Gleichem mit Gleichem: Guesty Lite enthält einen Channel Manager und einen gemeinsamen Posteingang, die Apartop nicht hat. Entscheiden Sie zuerst, was Sie wirklich brauchen.

Ein Hinweis für nicht ansässige Eigentümer: Welches Werkzeug Sie auch nutzen, Ihre Mieteinnahmen in Spanien werden über das Modelo 210 (Einkommensteuer für Nichtansässige, IRNR) besteuert, und Sie brauchen eine NIE. Manche Software hilft, die Zahlen ordentlich zu halten, aber keine der drei gibt Ihre spanische Steuererklärung für Sie ab. Klären Sie das mit einem spanischen Steuerberater.

So wählen Sie

Stellen Sie sich vier Fragen:

1. Müssen Sie Preise und Verfügbarkeit auf vielen Kanälen in Echtzeit ändern? Wenn Sie über Expedia, Google, Marriott oder mehr als drei Kanäle verkaufen oder Preise täglich ändern, spart Ihnen ein API-Channel-Manager wie der von Hostaway oder Guesty Arbeit. Wenn Sie über Airbnb und Booking mit Saisonpreisen verkaufen, genügt meist iCal.
2. Wie viel Zeit kosten Sie die spanischen Pflichten? Die Gästemeldung binnen 24 Stunden, die Unterschriften der Gäste und in Andalusien das Eintrittsdokument sind spanische Pflichten. Apartop enthält sie; Hostaway hat eine native SES-Anbindung; Guesty bietet sie über sein Add-on AutoComply.
3. Wie viele Einheiten werden Sie in zwei Jahren haben? Wenn Sie erwarten, 30 oder 40 zu überschreiten, erspart Ihnen der Start auf einer großen Plattform später einen Umzug.
4. Wie hoch ist Ihr Budget? Fragen Sie bei Hostaway und Guesty Pro ein Angebot mit Ihrer tatsächlichen Zahl an Einheiten an und vergleichen Sie es mit den Preisen von Apartop.

Für weitere Optionen der Mittelklasse lesen Sie die besten Smoobu-Alternativen und Apartop vs. Lodgify.

Quellen

• Hostaway, Preisseite: Formular nach Zahl der Inserate, keine veröffentlichten Tarife (abgerufen am 11.10.2026)
• Hostaway Spanien, Funktionen für Spanien: Kanäle, über 200 Integrationen, offene API, SES.Hospedajes, VeriFactu, lokaler Support rund um die Uhr und Demo (abgerufen am 11.10.2026)
• Hostaway, Anleitung zur nativen Integration mit SES.Hospedajes: umfasst das Baskenland und Katalonien noch nicht (abgerufen am 11.10.2026)
• Guesty, Preisseite: Lite, Pro und Enterprise, 14 Tage Test (abgerufen am 11.10.2026)
• Guesty, AutoComply in Spanien verbinden und Guesty-Add-ons (abgerufen am 11.10.2026)
• Chekin, PMS-Integrationen (abgerufen am 11.10.2026)
• Apartop: Preise
• Königliches Dekret 933/2021 über die Gästemeldung (BOE) (abgerufen am 11.10.2026)
• SES.Hospedajes, Innenministerium
• Spanische Steuerbehörde, Modelo 210 für Nichtansässige