VeriFactu untuk sewa liburan di Spanyol: siapa dan kapan

VeriFactu adalah sebutan populer untuk peraturan Spanyol yang mewajibkan software faktur menyimpan catatan anti-manipulasi atas setiap faktur yang diterbitkannya, dengan sidik digital berantai (hash) dan kode QR yang dapat diperiksa pelanggan di Badan Pajak Spanyol (Agencia Tributaria, atau AEAT). Jika Anda memiliki sewa liburan di Spanyol, pertanyaan sebenarnya bukan apakah Anda memiliki properti di sana, melainkan apakah penyewaan Anda tergolong kegiatan usaha dan apakah Anda menerbitkan faktur dengan software.

Kondisi per 11 Oktober 2026: tenggat hukumnya masih 1 Januari 2027 untuk perusahaan dan 1 Juli 2027 untuk semua pihak lain yang tercakup. Pada 5 Oktober 2026 Kementerian Keuangan mengumumkan niatnya untuk menundanya hingga Oktober 2028, tetapi perubahan itu belum diterbitkan di Boletín Oficial del Estado (BOE), lembaran negara resmi Spanyol.

Apa itu VeriFactu

Dasar hukumnya adalah Real Decreto 1007/2023, yang mengesahkan peraturan tentang persyaratan software faktur (dikenal dalam bahasa Spanyol sebagai RRSIF). Detail teknisnya ada di Orden HAC/1177/2024: format catatan, cara menghitung hash, tampilan kode QR, dan cara data dikirim ke AEAT.

Prinsipnya sederhana. Setiap kali software Anda menerbitkan faktur, software itu juga membuat catatan faktur dengan data kunci: nomor pajak penerbit (NIF), nomor faktur, tanggal, jenis faktur, jumlah PPN, dan total. Catatan itu "disegel" dengan hash yang juga bergantung pada hash catatan sebelumnya, sehingga jika ada yang menghapus atau mengubah faktur lama, rantainya tidak lagi cocok.

Ada dua cara untuk mematuhinya:

• Mode VERI*FACTU: software mengirim setiap catatan ke AEAT saat dibuat. Faktur memuat tulisan "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT".
• Mode "non-VERI*FACTU": software menyimpan sendiri catatannya, tersedia bagi otoritas pajak, dengan persyaratan keamanan tambahan: setiap catatan harus ditandatangani secara elektronik (tanda tangan XAdES, pasal 14 orden tersebut) dan software harus menyimpan log peristiwa (pasal 9 orden tersebut: awal dan akhir mode ini, deteksi anomali, ekspor, pemulihan cadangan, dan ringkasan setidaknya setiap 6 jam operasi). Faktur tetap memuat kode QR, tanpa tulisan tersebut.

Apakah berlaku untuk sewa liburan Anda?

AEAT merangkum cakupannya dengan aturan "empat TIDAK": Anda tercakup jika menerbitkan faktur dengan software (bukan hanya secara manual), tidak termasuk dalam sistem pelaporan PPN real-time SII, domisili pajak Anda tidak di Negeri Basque atau Navarra, dan Anda tidak memiliki keputusan pembebasan. Selain itu, peraturan ini hanya mencakup perusahaan, wajib pajak penghasilan Spanyol yang menjalankan kegiatan usaha, dan non-residen yang beroperasi melalui bentuk usaha tetap di Spanyol.

Untuk sewa liburan, ini menghasilkan kasus-kasus umum berikut:

Sebagian besar pemilik asing dengan satu atau dua apartemen termasuk dalam dua baris terakhir: Anda menyerahkan kunci, membersihkan di antara tamu, dan melaporkan penghasilan sebagai penghasilan properti, baik dalam laporan pajak penghasilan Spanyol jika Anda residen atau dengan modelo 210 (pajak penghasilan non-residen, IRNR) jika bukan. Kami menjelaskan sisi pajaknya dalam cara melaporkan penghasilan sewa liburan. Perhatikan bahwa berada di luar VeriFactu bukan berarti Anda tidak pernah wajib menerbitkan faktur; artinya hanya bahwa software Anda tidak perlu memenuhi aturan ini.

Tenggat yang saat ini berlaku

Jadwalnya sudah beberapa kali berubah:

1. Real Decreto 254/2025 menetapkan 1 Januari 2026 untuk perusahaan dan 1 Juli 2026 untuk semua pihak lain.
2. Real Decreto-ley 15/2025 tanggal 2 Desember menundanya satu tahun: 1 Januari 2027 untuk wajib pajak badan dan 1 Juli 2027 untuk lainnya (wiraswasta dan non-residen dengan bentuk usaha tetap). Inilah tanggal yang ditampilkan AEAT saat ini.
3. Pada 5 Oktober 2026 Kementerian Keuangan menerbitkan siaran pers yang mengumumkan penundaan kewajiban yang tersisa hingga Oktober 2028, agar bersamaan dengan e-faktur B2B wajib bagi usaha dengan omzet hingga €8 juta. Disebutkan bahwa persyaratan integritas, penyimpanan, dan keterlacakan akan tetap "pada dasarnya setara".

Sampai penundaan itu disahkan dan diterbitkan di BOE, tanggal 2027 tetap menjadi hukum yang berlaku. Sebaiknya tetap bersiap: yang bergeser jadwalnya, bukan substansinya.

Apa yang harus dilakukan software faktur Anda

Software faktur yang patuh setidaknya harus:

• Membuat catatan registrasi untuk setiap faktur yang diterbitkan dan catatan pembatalan saat faktur dibatalkan, dengan kolom yang ditetapkan Orden tersebut.
• Menghitung hash SHA-256 untuk setiap catatan, berantai dengan catatan sebelumnya, sehingga riwayatnya tidak dapat diubah tanpa ketahuan.
• Mencetak kode QR pada faktur (antara 30x30 dan 40x40 mm menurut pasal 21 orden tersebut; spesifikasi teknis AEAT menambahkan label "QR tributario:"), yang menautkan ke layanan pemeriksaan AEAT dengan NIF penerbit, nomor faktur, tanggal, dan jumlahnya.
• Tidak mengizinkan faktur yang sudah terbit dihapus atau diubah: kesalahan diperbaiki dengan faktur koreksi (factura rectificativa).
• Tergantung modenya: mengirim catatan ke AEAT (VERI*FACTU) atau menyimpannya dengan tanda tangan elektronik disertai log peristiwa (non-VERI*FACTU).
• Disertai pernyataan kepatuhan (declaración responsable) dari pembuat software.

AEAT juga menyediakan aplikasi faktur gratis di situs webnya, sebuah pilihan jika Anda menerbitkan sedikit faktur dan tidak memerlukan hal lain.

Apa yang dilakukan Apartop dengan faktur Anda

Di Apartop, "Faktur yang diterbitkan dengan hash berantai dan kode QR" merupakan bagian dari paket Pro (lihat harga). Inilah persisnya yang dilakukannya saat ini:

• Apartop membuat faktur untuk setiap pemesanan dengan data tamu dari check-in online, tanggal, dan jumlah yang sudah terisi, dengan penomoran berurutan per seri, faktur lengkap atau sederhana, dan faktur koreksi (cara kerjanya).
• Setiap faktur mendapat catatan dengan hash SHA-256 yang berantai dengan faktur sebelumnya dari pemilik yang sama, dihitung sesuai spesifikasi teknis AEAT. Jika Anda tidak sengaja menghapus faktur terakhir, catatan pembatalannya tetap disimpan. Di pengaturan Anda dapat memeriksa apakah rantai setiap pemilik masih utuh.
• Faktur memuat "QR tributario" yang menautkan ke layanan pemeriksaan AEAT.
• Apartop menyimpan catatannya dan tidak mengirimnya ke AEAT, seperti dalam mode non-VERI*FACTU, itulah sebabnya faktur tidak memuat tulisan "VERI*FACTU".

Yang belum dilakukannya, dan perlu Anda ketahui: Apartop saat ini tidak mengirim catatan ke AEAT, tidak menandatangani catatan secara elektronik atau menyimpan log peristiwa yang diwajibkan mode non-VERI*FACTU, dan belum menerbitkan pernyataan kepatuhannya. Belum ada yang wajib (tanggalnya pada 2027), tetapi sebelum tanggal yang berlaku bagi Anda, mintalah pernyataan kepatuhan dari penyedia software Anda (Apartop atau lainnya), dan sepakati mode yang tepat dengan konsultan Anda.

Apartop juga memungkinkan Anda menetapkan perlakuan PPN untuk setiap pemilik (bebas, 10% atau 21%) dan memisahkan komisi platform sebagai biaya. Faktur yang Anda terima (kebersihan, utilitas, perbaikan) ditangani fitur lain: biaya dari foto faktur.

PPN pada sewa liburan dan kaitannya dengan VeriFactu

VeriFactu tidak mengubah PPN yang Anda pungut (IVA dalam bahasa Spanyol); peraturan ini hanya mengatur cara faktur dicatat. Namun keduanya beririsan, karena perlakuan PPN sering menunjukkan apakah penyewaan Anda merupakan kegiatan usaha:

• Tanpa layanan setara hotel: menyewakan rumah berperabot saat ini bebas PPN (pasal 20.Uno.23 Undang-Undang PPN, Ley 37/1992).
• Layanan setara hotel (pembersihan di tengah masa inap, penggantian linen, restoran…): PPN 10%, dan merupakan kegiatan usaha untuk pajak penghasilan, sehingga Anda masuk ke VeriFactu.

Baru: Real Decreto-ley 29/2026, diterbitkan di BOE pada 7 Oktober 2026, menghapus pembebasan tersebut sejak 1 Desember 2026 untuk sewa berperabot 30 malam atau kurang (kecuali di tempat tinggal utama pemilik sendiri) dan mengenakan PPN 10% (rumusan baru pasal 20.Uno.23, huruf e', dan pasal 91.Uno.2.2 Undang-Undang PPN). Real decreto-ley harus disahkan Kongres dalam 30 hari kerja atau dicabut; karena Parlemen dibubarkan untuk pemilu 29 November, pemungutan suaranya menjadi tugas Komite Tetap (Diputación Permanente). Per 11 Oktober 2026, aturan ini belum divotekan. Memungut PPN tidak dengan sendirinya menjadikan penyewaan Anda kegiatan usaha untuk pajak penghasilan, sehingga tidak otomatis memasukkan Anda ke VeriFactu. Jika Anda non-residen, pendaftaran PPN juga dapat berarti menunjuk perwakilan pajak atau konsultan di Spanyol: mintalah nasihat sebelum 1 Desember.

Untuk pajak lokal lainnya, lihat pajak turis per daerah pada 2026.

Sanksi

Pasal 201 bis Undang-Undang Umum Perpajakan menghukum:

• Penggunaan sistem faktur yang tidak tersertifikasi dengan benar padahal wajib, atau yang telah diubah atau dimodifikasi: €50.000 per tahun pajak.
• Pembuatan atau penjualan sistem yang tidak patuh: €150.000 per tahun pajak per jenis sistem, ditambah €1.000 untuk setiap sistem yang dijual tanpa sertifikasi yang diwajibkan.

Itulah sebabnya penting bahwa software Anda memiliki pernyataan kepatuhan, dan mengapa, jika Anda tercakup, spreadsheet yang bisa diedit sehingga faktur lama dapat ditulis ulang bukanlah pilihan yang aman.

Apa yang harus dilakukan sekarang

1. Tanyakan kepada konsultan Anda apakah penyewaan Anda merupakan kegiatan usaha (layanan setara hotel, staf) atau sekadar penghasilan properti.
2. Jika Anda perusahaan atau wiraswasta dengan layanan setara hotel, pilih software yang siap sekarang dan mulailah menerbitkan faktur dengan penomoran berurutan.
3. Tinjau posisi PPN Anda menjelang 1 Desember 2026 dan pantau apakah Real Decreto-ley 29/2026 disahkan.
4. Ikuti halaman VeriFactu AEAT untuk melihat apakah penundaan ke 2028 diterbitkan di BOE.

Jika Anda ingin mencoba faktur pemesanan, Anda dapat membuat akun gratis: akun baru mendapat 30 hari Pro. Dan jangan lupa dokumen lain untuk apartemen Anda, seperti izin pariwisata daerah (dan apa yang tersisa dari Registro Único de Arrendamientos setelah dibatalkan).

Sumber

Sumber resmi diakses pada 11 Oktober 2026.

• Real Decreto 1007/2023, peraturan software faktur (BOE)
• Orden HAC/1177/2024, spesifikasi teknis: pasal 6, 9, 14, 20 dan 21 (BOE)
• Real Decreto 254/2025 tanggal 1 April (BOE)
• Real Decreto-ley 15/2025 tanggal 2 Desember, disahkan Kongres (Resolusi 11 Desember 2025) (BOE)
• Siaran pers Kementerian Keuangan, 5 Oktober 2026 (pengumuman, belum menjadi hukum di BOE)
• Orden HAC/1028/2026, solusi e-faktur publik (BOE, 5 Oktober 2026)
• AEAT: software faktur dan VERI*FACTU
• AEAT: FAQ tentang cakupan ("aturan 4 TIDAK", sewa)
• Ley 58/2003, Undang-Undang Umum Perpajakan, pasal 201 bis (BOE)
• Ley 37/1992, Undang-Undang PPN (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026 tanggal 6 Oktober, pasal 7 (BOE, 7 Oktober 2026)
• Real Decreto 806/2026, pembubaran Parlemen (BOE, 6 Oktober 2026)