Apartop
Masuk
Pajak

Pajak penghasilan sewa liburan di Spanyol: IRPF dan IRNR

Cara melaporkan penghasilan sewa liburan di Spanyol: residen (IRPF) dan non-residen (IRNR, modelo 210, 19 % atau 24 %), biaya, penyusutan, dan modelo 238.

Tim Apartop10 menit baca

Berkas sewa liburan dengan data pajak yang diperlukan untuk laporan pajak Spanyol
Dalam artikel ini
  1. Sebelum yang lain: NIE dan klasifikasi sewa
  2. Jika Anda non-residen (IRNR, modelo 210)
  3. Cara menghitung angka bersih (residen dan pemilik UE/EEA)
  4. Jika Anda residen pajak di Spanyol (IRPF)
  5. Modelo 238 (dahulu 179): apa yang sudah diketahui kantor pajak
  6. Bagaimana Apartop membantu
  7. Pertanyaan yang sering diajukan
  8. Sumber

Cara Anda melaporkan penghasilan dari sewa liburan di Spanyol pertama-tama bergantung pada di mana Anda menjadi residen pajak. Jika Anda tinggal di Spanyol (pada umumnya, lebih dari 183 hari setahun), penghasilan itu masuk ke laporan pajak penghasilan tahunan Anda, yaitu IRPF. Jika Anda tinggal di luar negeri, Anda membayar Pajak Penghasilan Non-Residen (IRNR) dengan modelo 210, sebesar 19 % jika Anda tinggal di UE, Islandia, Norwegia, atau Liechtenstein, atau 24 % di tempat lain, termasuk Indonesia dan Inggris. Perbedaannya besar, karena hanya residen UE dan EEA yang dapat mengurangkan biaya.

Panduan ini membahas kedua kasus tersebut. Di sini dijelaskan bagaimana kantor pajak mengklasifikasikan sewa liburan, biaya apa yang dapat Anda kurangkan, cara kerja penyusutan, apa yang terjadi pada hari-hari properti kosong, apa yang dilaporkan platform tentang Anda (modelo 238, yang menggantikan modelo 179), dan perubahan PPN sejak 1 Desember 2026. Kami memeriksa semuanya pada 11 Oktober 2026 di situs web Badan Pajak Spanyol (Agencia Tributaria, AEAT) dan Manual Pajak Penghasilan 2025-nya, serta undang-undang yang diterbitkan di BOE (lembaran negara resmi Spanyol), termasuk Real Decreto-ley 29/2026 tanggal 6 Oktober.

Sebelum yang lain: NIE dan klasifikasi sewa

Untuk memiliki properti dan membayar pajak di Spanyol, Anda memerlukan NIE, nomor identifikasi pajak untuk warga asing. Lalu muncul pertanyaan kuncinya: apakah sewa liburan Anda sekadar penghasilan properti atau sebuah usaha?

Menurut AEAT, sewa liburan merupakan penghasilan dari modal properti (rendimiento del capital inmobiliario), dengan kata lain penghasilan properti, kecuali:

  • Anda menyediakan layanan setara hotel: resepsionis dan pendampingan tamu yang berkelanjutan, pembersihan selama masa inap, penggantian linen, binatu, makanan, dan sejenisnya; atau
  • Anda mempekerjakan setidaknya satu orang penuh waktu untuk mengelolanya.

AEAT menyatakan bahwa pembersihan saat tamu datang dan pergi, penggantian linen pada saat itu, dan perbaikan sesekali bukan layanan setara hotel. Apartemen liburan biasa dengan pembersihan pergantian tamu termasuk penghasilan properti.

Jika Anda memang menyediakan layanan setara hotel, sewa tersebut menjadi usaha, dikenai PPN 10 %. Non-residen yang menjalankannya dengan cara itu dianggap memiliki bentuk usaha tetap di Spanyol, yang membawa lebih banyak kewajiban (dan, jika Anda tinggal di luar UE, perwakilan pajak di Spanyol). Sebagian besar pemilik asing tetap berada di sisi yang sederhana.

PPN sejak 1 Desember 2026. Hingga 30 November 2026, sewa liburan biasa (tanpa layanan setara hotel) bebas PPN. Sejak 1 Desember 2026, Real Decreto-ley 29/2026 (pasal 7) menghapus pembebasan untuk rumah berperabot yang disewakan kepada tamu yang sama selama 30 malam atau kurang, kecuali rumah tempat Anda sendiri tinggal, dan mengenakan tarif 10 %. Dalam praktiknya hampir setiap sewa liburan akan dikenai PPN, dengan atau tanpa layanan setara hotel, sehingga Anda perlu memungut PPN, menerbitkan faktur (lihat VeriFactu untuk sewa liburan), dan menyerahkan laporan PPN. Membayar PPN tidak dengan sendirinya mengubah sewa menjadi usaha untuk pajak penghasilan. Real decreto-ley harus disahkan Parlemen Spanyol dalam 30 hari kerja; per 11 Oktober 2026 aturan ini belum divotekan, dan dekret sebelumnya dengan isi yang sama (RDL 26/2026) ditolak pada 2 Oktober. Periksa hasilnya dengan gestor Anda.

Jika Anda non-residen (IRNR, modelo 210)

Tarif pajak

Anda tinggal diTarif atas penghasilan sewaBisakah Anda mengurangkan biaya?
UE, Islandia, Norwegia, atau Liechtenstein19 %✅ Ya, jika berkaitan langsung dengan penghasilan di Spanyol
Inggris, AS, dan semua negara lain24 %❌ Tidak, pajak dikenakan atas jumlah bruto

Bagi residen UE dan EEA, biaya dapat dikurangkan dengan aturan yang sama seperti residen Spanyol (lihat di bawah), asalkan berkaitan langsung dengan penghasilan yang diperoleh di Spanyol (pasal 24.6 Undang-Undang Pajak Penghasilan Non-Residen). Semua orang lain membayar atas jumlah penuh yang diterima dari tamu, tanpa pengurangan. Ini termasuk residen Indonesia dan, sejak Brexit, residen Inggris. Putusan Pengadilan Tinggi Nasional (Audiencia Nacional) tanggal 28 Juli 2025 menyatakan bahwa residen non-UE juga seharusnya boleh mengurangkan biaya, tetapi AEAT menentangnya dan petunjuknya masih menerapkan aturan di atas; tanyakan kepada konsultan Anda apakah perlu mengajukan klaim.

Kapan melapor

Penghasilan terutang saat sewa jatuh tempo, atau saat Anda dibayar jika lebih awal. Untuk penghasilan sewa dengan pajak terutang, petunjuk modelo 210 dari AEAT memberikan dua pilihan. Anda dapat melapor per triwulan, dalam 20 hari pertama bulan April, Juli, Oktober, dan Januari, atau menggabungkan seluruh tahun dalam satu laporan (penggabungan tahunan sejak penghasilan 2024). Orden HAC/623/2026 memindahkan tenggat penghasilan sewa ke 1–20 April tahun berikutnya, dimulai dengan penghasilan triwulan terakhir 2026, sehingga periode pertama dengan aturan baru dibuka pada April 2027. Periksa petunjuk terbaru sebelum setiap pelaporan.

Hari-hari properti kosong: penghasilan imputasi

Untuk hari-hari properti Anda tidak disewakan (karena Anda gunakan sendiri atau kosong), Spanyol mengenakan pajak atas penghasilan nosional. Besarnya 1,1 % dari nilai kadaster (nilai resmi properti pada tagihan pajak bumi dan bangunan IBI Anda) jika nilai di munisipalitas tersebut direvisi dalam penilaian umum yang berlaku sejak 1 Januari 2012 atau sesudahnya, atau 2 % jika tidak. Jumlahnya dihitung proporsional per hari, dan Anda membayar 19 % atau 24 % darinya, juga dengan modelo 210. Untuk tahun 2025, Anda melapor antara 1 Januari dan 31 Desember 2026. Sejak penghasilan 2026, periodenya menjadi 1 April sampai 31 Desember tahun berikutnya. Real Decreto-ley 29/2026, yang masih menunggu pengesahan, akan mengganti tarif tetap sejak 2027 dengan skala progresif (1,1 %, 1,5 %, 2 %, dan 3 %) atas total nilai kadaster properti Anda.

Apakah saya memerlukan perwakilan pajak?

Tidak otomatis. Berdasarkan pasal 10 Undang-Undang Pajak Penghasilan Non-Residen, residen UE tidak pernah wajib menunjuknya. Jika Anda tinggal di luar UE dan hanya menyewakan properti, Anda wajib menunjuknya hanya jika AEAT memintanya (karena jumlah atau jenis penghasilan, atau karena Anda memiliki properti di Spanyol). Perwakilan wajib jika Anda beroperasi melalui bentuk usaha tetap, misalnya sewa liburan dengan layanan setara hotel, atau jika Anda tinggal di negara yang tidak memiliki pertukaran informasi pajak yang efektif dengan Spanyol. Dalam praktiknya, banyak pemilik menggunakan gestor untuk menyerahkan modelo 210 bagi mereka.

Cara menghitung angka bersih (residen dan pemilik UE/EEA)

Penghasilan bersih = penghasilan bruto − biaya yang dapat dikurangkan − penyusutan.

Penghasilan bruto adalah semua yang dibayar tamu untuk masa inapnya, termasuk biaya kebersihan, setelah dikurangi PPN jika ada. Jika Anda menerima pemesanan melalui Airbnb atau Booking.com, laporkan jumlah bruto pemesanan dan kurangkan komisi platform sebagai biaya. Dengan begitu angka Anda cocok dengan yang dilaporkan platform.

Biaya yang dapat dikurangkan

  • Bunga hipotek atas pinjaman untuk membeli atau memperbaiki properti.
  • Perbaikan dan pemeliharaan: pengecatan, memperbaiki boiler, mengganti peralatan yang rusak. Peningkatan bukan biaya: nilainya ditambahkan ke nilai properti dan disusutkan.
  • Pajak lokal: IBI (pajak bumi dan bangunan) dan retribusi sampah.
  • Iuran perhimpunan pemilik, asuransi, dan utilitas yang Anda bayar.
  • Jasa pihak ketiga: kebersihan, binatu, perusahaan pengelola, gestor, komisi platform, software.
  • Penyusutan bangunan dan perabot.

Batas: bunga ditambah perbaikan dan pemeliharaan tidak boleh melebihi penghasilan bruto dari properti tersebut (pasal 23.1.a Undang-Undang Pajak Penghasilan). Kelebihannya dapat dibawa ke depan selama 4 tahun, dengan batas yang sama setiap tahun.

Sewa sebagian tahun: mengikuti Mahkamah Agung (putusan 25 Februari 2021 dan 15 September 2021) dan TEAC (pengadilan pajak pusat, putusan 22 April 2024), biaya tahunan (IBI, iuran perhimpunan, asuransi, utilitas, bunga, penyusutan) dapat dikurangkan hanya sebanding dengan hari properti benar-benar disewakan. Biaya per masa inap (kebersihan, komisi, binatu) dan, pada umumnya, perbaikan dapat dikurangkan penuh. Kasus TEAC tersebut melibatkan pemilik non-residen dari UE.

Penyusutan: 3 % per tahun

  • Bangunan: 3 % per tahun dari nilai yang lebih tinggi antara biaya perolehan bangunan (harga ditambah biaya dan pajak pembelian) atau nilai kadaster bangunan (pasal 14 Peraturan Pajak Penghasilan). Tanah selalu dikecualikan: pisahkan dengan rasio bangunan/tanah pada tagihan IBI Anda.
  • Perabot dan perlengkapan: hingga 10 % per tahun dari biayanya.

Contoh: dibeli seharga €180.000 ditambah biaya dan pajak €18.000, dengan nilai kadaster €90.000, di mana €54.000 adalah bangunan (60 %). Biaya bangunan adalah €198.000 × 60 % = €118.800, yang lebih tinggi dari €54.000. Penyusutan tahunan €3.564. Jika disewakan 200 hari, Anda mengurangkan €3.564 × 200 / 365 = €1.952,88. Menurut TEAC (putusan 18 Desember 2025, RG 653/2025), total penyusutan selama bertahun-tahun tidak boleh melebihi biaya perolehan bangunan.

Jika Anda residen pajak di Spanyol (IRPF)

Residen Spanyol memasukkan angka bersih di atas ke laporan IRPF tahunan mereka, yang biasanya diserahkan antara April dan Juni, dan membayar pajak sesuai tarif marjinal mereka. Dua hal yang perlu diperhatikan:

  • Tidak ada pengurangan sewa. Pengurangan untuk sewa hunian jangka panjang (dalam laporan 2025, 50–90 %, atau 60 % untuk kontrak yang ditandatangani sebelum 26 Mei 2023) tidak berlaku untuk sewa liburan, sebagaimana dinyatakan AEAT dalam manualnya. Real Decreto-ley 29/2026 menulis ulang pengurangan ini (15–100 %), tetapi tetap hanya untuk sewa yang menjadi tempat tinggal utama penyewa.
  • Penghasilan imputasi berlaku untuk hari-hari tidak disewakan, sebesar 1,1 % atau 2 % dari nilai kadaster, proporsional, kecuali properti tersebut adalah tempat tinggal utama Anda. Mahkamah Agung menegaskan pada 2021 bahwa properti yang sedang menunggu tamu juga menghasilkannya.

Modelo 238 (dahulu 179): apa yang sudah diketahui kantor pajak

Modelo 179, laporan tempat perantara melaporkan sewa liburan, dihapus sejak tahun pajak 2024. Real Decreto 117/2024 menggantinya dengan kewajiban pelaporan tingkat UE (DAC7) bagi operator platform digital seperti Airbnb dan Booking.com, yang menyerahkan modelo 238 (Orden HAC/72/2024) setiap Januari untuk tahun sebelumnya. Anda tidak menyerahkannya jika menyewakan secara langsung. Untuk setiap properti, laporan ini memuat alamat, referensi kadaster, jumlah hari disewakan dan, per triwulan, apa yang dibayar platform kepada Anda, komisi yang ditahannya, dan pajak. AEAT mencocokkannya dengan laporan Anda, jadi angka Anda sebaiknya berasal dari pemesanan yang sama.

Bagaimana Apartop membantu

Apartop memiliki bagian Renta (pajak penghasilan). Untuk setiap properti dan tahun, bagian ini menampilkan malam yang disewakan, penghasilan setelah PPN, biaya yang dikelompokkan seperti pada laporan dan dihitung proporsional per hari, batas bunga dan perbaikan, penyusutan 3 % dan perabot, penghasilan bersih, serta penghasilan imputasi untuk hari-hari kosong. Apartop juga membuat daftar masa inap dengan data modelo 179 lama, sehingga Anda dapat memeriksa apa yang dilaporkan platform di modelo 238. Semuanya dapat diekspor ke Excel untuk gestor Anda, dan sudah termasuk dalam paket gratis. Angka-angkanya mengikuti aturan residen Spanyol: jika Anda non-residen, gestor Anda dapat menggunakannya sebagai dasar modelo 210. Ini adalah panduan, dan Apartop memperingatkan Anda jika ada data yang kurang, seperti referensi kadaster atau harga pembelian.

Penghasilan berasal dari pemesanan Anda, dan biaya dari kuitansi biaya yang difoto (paket Pro). Anda dapat melihat hasilnya di statistik, dan jika daerah Anda memungut pajak turis, Apartop menghitungnya secara terpisah.

Mulai gratis hingga 2 properti, atau lihat harga Pro.

Pertanyaan yang sering diajukan

Saya residen Indonesia dengan apartemen liburan di Spanyol. Bisakah saya mengurangkan biaya?

Tidak. Residen Indonesia, seperti residen Inggris sejak Brexit, dikenai pajak sebagai residen non-UE: 24 % atas penghasilan sewa bruto, tanpa pengurangan biaya. Hanya residen UE, Islandia, Norwegia, dan Liechtenstein yang dapat mengurangkan biaya, dengan tarif 19 %.

Seberapa sering non-residen menyerahkan modelo 210 untuk penghasilan sewa?

Secara tradisional per triwulan, dalam 20 hari pertama bulan April, Juli, Oktober, dan Januari, atau sekali setahun jika Anda menggabungkan tahunnya. Orden HAC/623/2026 memindahkan penghasilan sewa ke satu periode, 1–20 April tahun berikutnya, dimulai dengan triwulan terakhir 2026. Periksa petunjuk AEAT sebelum melapor.

Apakah saya membayar pajak jika hanya menggunakan properti untuk diri sendiri?

Ya. Non-residen membayar pajak atas penghasilan imputasi: 1,1 % atau 2 % dari nilai kadaster, dengan tarif 19 % atau 24 %, dilaporkan dengan modelo 210. Residen Spanyol memasukkannya ke laporan IRPF mereka kecuali properti itu tempat tinggal utama mereka.

Apakah sewa liburan saya merupakan usaha untuk keperluan pajak?

Hanya jika Anda menyediakan layanan setara hotel (pembersihan selama masa inap, penggantian linen, makanan, resepsionis) atau mempekerjakan seseorang penuh waktu. Pembersihan pergantian di antara tamu tidak dihitung.

Apakah saya harus memungut PPN?

Hingga 30 November 2026, hanya dengan layanan setara hotel, sebesar 10 %. Sejak 1 Desember 2026, juga untuk masa inap 30 malam atau kurang, sebesar 10 %, berdasarkan Real Decreto-ley 29/2026, yang masih menunggu pengesahan.

Apakah saya sendiri yang menyerahkan modelo 179?

Tidak. Modelo 179 dihapus sejak tahun pajak 2024. Platform digital kini melaporkan apa yang mereka bayarkan kepada Anda dengan modelo 238 setiap Januari. Anda tidak menyerahkannya, tetapi periksa apakah angka mereka cocok dengan angka Anda.

Sumber

Coba Apartop gratis

Gratis selamanya hingga 2 apartemen, tanpa kartu. Dengan Pro, 9 € per apartemen per bulan.

Mulai gratisLihat harga

Artikel terkait

Pajak

Pajak turis Spanyol per daerah 2026: tarif dan pengecualian

Daerah Spanyol mana yang memungut pajak turis pada 2026, berapa yang dibayar sewa liburan per tamu per malam, siapa yang bebas, dan siapa yang melapor.

· 10 menit baca

Pajak

VeriFactu untuk sewa liburan di Spanyol: siapa dan kapan

VeriFactu untuk sewa liburan di Spanyol: siapa yang wajib, tenggat yang berlaku per Oktober 2026, apa yang harus dilakukan software faktur, denda, dan PPN.

· 8 menit baca

Peraturan

Registro Único (NRUA) Spanyol: status 2026

Apa itu Registro Único dan nomor NRUA, apa yang dibatalkan Mahkamah Agung Spanyol pada 2026, apa yang masih berlaku, dan izin apa yang Anda perlukan.

· 7 menit baca

Semua artikel