ปล่อยเช่าห้องชุดในสเปน: มติ 3/5 ของเจ้าของร่วม

หากคุณเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารอพาร์ตเมนต์ในสเปนและต้องการเริ่มปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว ตั้งแต่วันที่ 3 เมษายน 2025 คุณต้องได้รับ ความเห็นชอบโดยชัดแจ้งจากนิติบุคคลเจ้าของร่วมของอาคาร กฎหมายอาคารชุดของสเปน (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ได้รับการแก้ไขโดยกฎหมายประกอบรัฐธรรมนูญ 1/2025: ความเห็นชอบต้องมาจาก สามในห้าของเจ้าของทั้งหมด ซึ่งถือสัดส่วนกรรมสิทธิ์รวมกันสามในห้าด้วย เสียงข้างมากเดียวกันนี้สามารถจำกัด กำหนดเงื่อนไข หรือห้ามการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว และเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากห้องที่ปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว เพิ่มได้สูงสุด 20%

ข่าวดีหากคุณปล่อยเช่าอย่างถูกกฎหมายอยู่แล้วก่อนวันนั้น: มติใหม่ไม่มีผลย้อนหลัง คู่มือนี้อธิบายกฎด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย วิธีนับคะแนนเสียง วิธีคัดค้านมติ และสิ่งที่ศาลฎีกาของสเปนวินิจฉัยเกี่ยวกับข้อบังคับอาคาร

ศัพท์ภาษาสเปนที่ควรรู้ก่อน

• Comunidad de propietarios (นิติบุคคลเจ้าของร่วม): นิติบุคคลที่ประกอบด้วยเจ้าของทุกคนในอาคารหรือโครงการ เจ้าของทุกคนเป็นสมาชิกโดยอัตโนมัติและจ่ายค่าส่วนกลาง (gastos de comunidad)
• Junta de propietarios (ที่ประชุมเจ้าของร่วม): การประชุมใหญ่ที่ลงมติในเรื่องต่าง ๆ โดยปกติมีการประชุมสามัญอย่างน้อยปีละครั้ง และมีการประชุมวิสามัญเพิ่มเติม
• Presidente (ประธาน): เจ้าของที่ได้รับเลือกให้เป็นตัวแทนของนิติบุคคล
• Administrador de fincas (ผู้จัดการอาคาร): ผู้เชี่ยวชาญที่มักดูแลงานเอกสาร บัญชี และรายงานการประชุมของนิติบุคคล และมักทำหน้าที่เลขานุการด้วย
• Cuota de participación (สัดส่วนกรรมสิทธิ์): เปอร์เซ็นต์ของแต่ละห้องในอาคาร ที่กำหนดไว้ในโฉนด ใช้กำหนดว่าคุณจ่ายเท่าไรและคะแนนเสียงของคุณมีน้ำหนักเท่าไร
• Estatutos (ข้อบังคับ): กฎภายในของอาคาร มักอยู่ในเอกสารจัดตั้ง (título constitutivo)

กฎหมายกำหนดอะไรตั้งแต่เมษายน 2025

กฎหมายประกอบรัฐธรรมนูญ 1/2025 ลงวันที่ 2 มกราคม (การปฏิรูปประสิทธิภาพของระบบยุติธรรม) แก้ไข LPH สามส่วน มีผลตั้งแต่วันที่ 3 เมษายน 2025:

• มาตรา 7.3 (ใหม่): เจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวต้องได้รับความเห็นชอบโดยชัดแจ้งจากนิติบุคคลตามมาตรา 17.12 ก่อน หากมีผู้ดำเนินการโดยไม่ได้รับความเห็นชอบ ประธาน (ด้วยตนเองหรือตามคำขอของเพื่อนบ้านคนใดก็ได้) จะเรียกร้องให้หยุด พร้อมเตือนว่านิติบุคคลจะฟ้องศาล
• มาตรา 17.12 (แก้ไข): มติโดยชัดแจ้งที่ อนุมัติ จำกัด กำหนดเงื่อนไข หรือห้าม การปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว ต้องได้เสียง 3/5 ของเจ้าของทั้งหมดซึ่งถือสัดส่วนกรรมสิทธิ์ 3/5 ไม่ว่ามติจะแก้ไขข้อบังคับหรือไม่ เสียงข้างมากเดียวกันนี้กำหนดค่าธรรมเนียมพิเศษหรือเพิ่มสัดส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องนั้นได้ โดยการเพิ่มต้อง ไม่เกิน 20% มติเหล่านี้ไม่มีผลย้อนหลัง
• บทบัญญัติเพิ่มเติมข้อที่สองของ LPH (ใหม่ เพิ่มโดยบทบัญญัติท้ายข้อที่สี่ของกฎหมายประกอบรัฐธรรมนูญ 1/2025): เจ้าของที่ดำเนินกิจกรรมอยู่แล้วก่อนการปฏิรูป และได้จดทะเบียนตามกฎการท่องเที่ยวของแคว้น สามารถดำเนินการต่อได้ภายใต้เงื่อนไขและกำหนดเวลาของกฎเหล่านั้น

กฎ 3/5 มีมาตั้งแต่ปี 2019 (พระราชกำหนด 7/2019) แต่ในตอนนั้นนิติบุคคลทำได้เพียงจำกัด การเปลี่ยนแปลงใหญ่ในปี 2025 คือ การนิ่งเฉยไม่ถือเป็นความยินยอมอีกต่อไป การปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวรายใหม่ต้องได้รับคำตอบ "ใช่" อย่างชัดเจน

เสียงข้างมาก 3/5 ทำงานอย่างไร

เสียงข้างมากนี้เป็นแบบ สองชั้น และนับจาก ทั้งอาคาร ไม่ใช่เฉพาะผู้ที่มาประชุม:

เจ้าของที่ไม่มาประชุมนับเป็นเสียง "เห็นด้วย" (มาตรา 17.8)

ตามมาตรา 17.8 LPH เจ้าของที่ได้รับการเรียกประชุมอย่างถูกต้องแต่ไม่มาประชุม จะถูกนับเป็น เสียงเห็นด้วย เว้นแต่เมื่อได้รับแจ้งมติแล้ว ได้แจ้งเลขานุการว่าไม่เห็นด้วยภายใน 30 วันตามปฏิทิน ด้วยวิธีที่มีหลักฐานการรับ หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศและไม่เข้าประชุม ข้อนี้สำคัญมาก ให้อ่านรายงานการประชุม (acta) เมื่อได้รับ แม้จะเป็นภาษาสเปนเท่านั้น และตอบกลับทันเวลาหากคัดค้าน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้จัดการอาคารมีที่อยู่ไปรษณีย์และอีเมลปัจจุบันของคุณ

ค่าส่วนกลางเพิ่ม 20%

ที่ประชุมสามารถอนุมัติค่าธรรมเนียมพิเศษหรือเพิ่มสัดส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องที่ปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว สูงสุด 20% ด้วยเสียงข้างมากสองชั้นเดียวกัน มีผลตั้งแต่วันที่มีมติเป็นต้นไป

ปล่อยเช่าอยู่แล้ว กับ เพิ่งเริ่มตอนนี้

หากคุณปล่อยเช่าอยู่แล้วก่อน 3 เมษายน 2025

บทบัญญัติเพิ่มเติมข้อที่สองคุ้มครองเจ้าของที่ ดำเนินการอยู่แล้วตามกฎการท่องเที่ยวของแคว้น (โดยทั่วไปคือจดทะเบียนกับทะเบียนการท่องเที่ยวของแคว้นแล้ว) เมื่อรวมกับหลักการไม่มีผลย้อนหลัง หมายความว่าโดยหลักการแล้ว การห้ามที่เกิดขึ้นภายหลังไม่ควรกระทบคุณ ส่วนค่าส่วนกลางเพิ่มที่ลงมติภายหลังจะใช้กับห้องที่มีอยู่เดิมนับจากนั้นได้หรือไม่ ยังเป็นที่ถกเถียง หากเกิดกับคุณ ควรปรึกษาทนายความ

การคุ้มครองนี้ไม่ช่วยหาก ข้อบังคับ ห้ามกิจกรรมนี้ไว้อยู่แล้ว (ดูด้านล่าง)

หากคุณต้องการเริ่มตอนนี้

คุณต้องได้ มติอนุมัติ 3/5 ก่อนรับการจองครั้งแรก ขั้นตอนทั่วไป:

1. ขอให้ประธานหรือผู้จัดการอาคารบรรจุเรื่องนี้ใน ระเบียบวาระ (orden del día) ของการประชุมครั้งถัดไป มติที่ลงในวาระ "เรื่องอื่น ๆ" ถูกคัดค้านได้ง่าย
2. ลงคะแนน แล้วรอให้ครบระยะเวลา 30 วันสำหรับเจ้าของที่ไม่มาประชุม
3. ขอ หนังสือรับรองจากเลขานุการหรือผู้จัดการอาคาร ที่บันทึกการอนุมัติ
4. ใช้หนังสือรับรองนี้ยื่นจดทะเบียนกับทะเบียนการท่องเที่ยวของแคว้น

หากคุณเข้าประชุมไม่ได้ โดยปกติให้ผู้อื่นเป็นตัวแทนได้ด้วยหนังสือมอบฉันทะที่ลงนามแบบง่าย หากคุณเริ่มโดยไม่ได้รับความเห็นชอบ นิติบุคคลสามารถเรียกร้องให้คุณหยุด แล้วฟ้องขอคำสั่งห้ามตามมาตรา 7.2

ข้อบังคับและศาลฎีกา

นอกจากมติที่ประชุมแล้ว ข้อบังคับ ของอาคารก็สำคัญ ศาลฎีกาของสเปน (Tribunal Supremo) ได้วางหลักไว้ดังนี้:

• พฤศจิกายน 2023 (คำพิพากษา 1643/2023 และ 1671/2023): หากข้อบังคับห้าม กิจกรรมทางเศรษฐกิจ ธุรกิจ หรือการค้า ในห้องชุด การห้ามนั้นครอบคลุมการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว เพราะกฎหมายสเปนถือว่าเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ คำพิพากษาเพิ่มเติมในปี 2024 (90/2024 และ 95/2024) วินิจฉัยไปในแนวเดียวกัน
• 3 ตุลาคม 2024 (องค์คณะเต็มของแผนกที่หนึ่ง คำพิพากษา 1232/2024 และ 1233/2024 เป็นเอกฉันท์ ฝ่ายตุลาการประกาศเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม): คำพิพากษาแรกเกี่ยวกับมาตรา 17.12 ตามถ้อยคำปี 2019 นิติบุคคลสามารถ ห้าม การปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวด้วยเสียงข้างมาก 3/5 ไม่จำเป็นต้องเป็นเอกฉันท์
• 2025 (คำพิพากษา ECLI:ES:TS:2025:725 ฝ่ายตุลาการประกาศเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2025): การจำกัดต้อง ชัดเจนและแน่นอน ข้อบังคับที่เพียงระบุว่าห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัย โดยไม่ได้ห้ามการใช้เพื่อการท่องเที่ยวหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ไม่ถือว่า ห้ามการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว

สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่า: การห้ามในข้อบังคับผูกพันเจ้าของใหม่ก็ต่อเมื่อ จดบันทึกไว้ที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน (Registro de la Propiedad; มาตรา 5 LPH) ก่อนซื้อห้องเพื่อปล่อยเช่า ให้ขอ nota simple (สำเนาข้อมูลทะเบียนที่ดิน) และสำเนาข้อบังคับและรายงานการประชุมล่าสุดผ่านทนายความของคุณ

การคัดค้านมติ

มาตรา 18 LPH ให้เจ้าของคัดค้านมติต่อศาลได้:

• เหตุ: ขัดต่อกฎหมายหรือข้อบังคับ ก่อความเสียหายร้ายแรงต่อนิติบุคคลเพื่อประโยชน์ของเจ้าของบางราย ก่อความเสียหายร้ายแรงต่อเจ้าของที่ไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายต้องรับภาระ หรือเป็นการใช้สิทธิโดยมิชอบ
• ผู้มีสิทธิ: เจ้าของที่ลงคะแนนไม่เห็นด้วยและให้บันทึกการคัดค้านไว้ (salvar el voto) เจ้าของที่ไม่มาประชุม และผู้ที่ถูกปฏิเสธสิทธิออกเสียงโดยไม่ชอบ
• เงื่อนไข: คุณต้อง ไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือวางเงินที่ค้างไว้ต่อศาล
• กำหนดเวลา: สามเดือน นับจากวันที่มีมติ หรือ หนึ่งปี หากขัดต่อกฎหมายหรือข้อบังคับ สำหรับเจ้าของที่ไม่มาประชุม เริ่มนับเมื่อได้รับแจ้ง

ทะเบียนของแคว้นและ NRUA

ความเห็นชอบของนิติบุคคลเป็นสิ่งที่ต้องมีเพิ่มเติม ไม่ได้ใช้แทนการจดทะเบียนการท่องเที่ยว

• อันดาลูเซีย: คุณจดทะเบียนกับทะเบียนการท่องเที่ยวอันดาลูเซีย (Registro de Turismo de Andalucía) โดยยื่นคำรับรองตนเอง (declaración responsable) ทางออนไลน์ ซึ่งต้องใช้ใบรับรองดิจิทัลของสเปน ตามคำถามที่พบบ่อยของรัฐบาลแคว้น คุณต้องแนบ nota simple ที่เป็นปัจจุบันและ หนังสือรับรองจากเลขานุการนิติบุคคลหรือผู้จัดการอาคาร ที่แสดงความเห็นชอบโดยชัดแจ้งต่อการใช้เพื่อการท่องเที่ยว หากขาด คุณจะได้รับเวลา 10 วันทำการเพื่อยื่นเพิ่มเติม หลังจากนั้นจะเริ่มกระบวนการเพิกถอน กฤษฎีกาว่าด้วยที่พักเพื่อการท่องเที่ยวของอันดาลูเซีย (กฤษฎีกา 28/2016 ฉบับรวมแก้ไข) ยังยกเว้นห้องชุดในอาคารที่เอกสารจัดตั้งหรือข้อบังคับห้ามที่พักเพื่อการท่องเที่ยวไว้โดยชัดแจ้ง ดูคู่มือ การจดทะเบียน VUT ของอันดาลูเซีย และหน้าข้อมูลท้องถิ่น เช่น มาลากา หรือ มาร์เบยา
• ทะเบียนเดียว (NRUA): ในเดือนพฤษภาคม 2026 ศาลฎีกาเพิกถอนส่วนของพระราชกฤษฎีกา 1312/2024 ที่จัดตั้งทะเบียนเช่าเดียวระดับประเทศ (คำพิพากษาประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2026) แต่ยังคงช่องทางดิจิทัลเดียวและการแบ่งปันข้อมูลของแพลตฟอร์มไว้ อ่านเพิ่มเติมใน บทความเรื่อง NRUA

การลงทะเบียนแขกกับตำรวจ (SES.HOSPEDAJES) และภาษีนักท่องเที่ยว (หากมี) ยังคงมีผล ดู การลงทะเบียนแขกทีละขั้นตอน และ ภาษีนักท่องเที่ยวตามแคว้น หากคุณไม่ได้อาศัยอยู่ในสเปน อย่าลืมว่ารายได้ค่าเช่าของคุณต้องเสียภาษีในสเปนด้วยภายใต้ภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (IRNR, แบบ 210) ซึ่งต้องใช้ NIE ของคุณ

รักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับเพื่อนบ้าน

ที่ประชุมมักลงมติไม่เห็นด้วยกับการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวเพราะเรื่องเสียงดังและขยะ การมาพร้อมข้อเท็จจริงช่วยได้

หากอาคารมีแผนกต้อนรับหรือผู้จัดการอาคาร Apartop Community สร้างมาเพื่อพวกเขา: โปสเตอร์ QR ให้เพื่อนบ้านแจ้งปัญหาเสียงดัง ขยะ สระว่ายน้ำ หรือความเสียหายได้โดยไม่ต้องมีบัญชี (รายงานถึงเจ้าของที่พักของห้องนั้นและนิติบุคคล) กฎของอาคารที่แขกของห้องที่เชื่อมต่อยอมรับระหว่างเช็กอินออนไลน์ รายงานที่พิมพ์ได้สำหรับที่ประชุมเจ้าของร่วม พร้อมจำนวนการเข้าพัก จำนวนคืน และรายงานปัญหาของแต่ละห้อง และแผ่นบันทึก ค่าส่วนกลางของห้องที่ปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว หากมีการอนุมัติค่าส่วนกลางเพิ่ม (สูงสุด 20%) Apartop ไม่ได้กำหนดหรือเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเหล่านั้น ใช้ฟรีสำหรับเจ้าของ นิติบุคคลจ่ายตามจำนวนห้อง ดู Apartop Community ทำงานอย่างไร

ในฐานะเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ ความเป็นระเบียบก็ช่วยได้: เช็กอินออนไลน์พร้อม SES.HOSPEDAJES คู่มือแขกดิจิทัล พร้อมกฎของอาคาร และ การส่งมอบกุญแจ ที่เพื่อนบ้านไม่สังเกตเห็น คุณ เริ่มใช้ฟรี ได้สูงสุด 2 ห้อง หรือดู ราคาแพ็กเกจ Pro

แหล่งที่มา

• BOE: กฎหมายอาคารชุด 49/1960 ฉบับรวมแก้ไข (มาตรา 5, 7, 17, 18 และบทบัญญัติเพิ่มเติมข้อที่สอง) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• BOE: กฎหมายประกอบรัฐธรรมนูญ 1/2025 ลงวันที่ 2 มกราคม (บทบัญญัติท้ายข้อที่สี่) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• ฝ่ายตุลาการสเปน: นิติบุคคลห้ามการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวได้ด้วยเสียงข้างมาก 3/5 (7 ตุลาคม 2024) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• ฝ่ายตุลาการสเปน: ข้อบังคับที่ห้ามกิจกรรมทางเศรษฐกิจครอบคลุมห้องเช่าเพื่อการท่องเที่ยว (12 ธันวาคม 2023) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• ฝ่ายตุลาการสเปน: ไม่มีข้อห้ามชัดเจนในข้อบังคับ ก็ห้ามไม่ได้ (6 มีนาคม 2025) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• ฝ่ายตุลาการสเปน: ศาลฎีกาเพิกถอนทะเบียนเดียวของการเช่าระยะสั้น (21 พฤษภาคม 2026) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• BOE: คำพิพากษาศาลฎีกาวันที่ 19 พฤษภาคม 2026 เกี่ยวกับพระราชกฤษฎีกา 1312/2024 (BOE-A-2026-12300) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• Junta de Andalucía: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับที่พักเพื่อการท่องเที่ยว เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026