ทะเบียนเช่าเดียวของสเปน (NRUA): สถานะปี 2026

ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2025 ทะเบียนเช่าเดียว (Registro Único de Arrendamientos) ของสเปนกำหนดให้ที่พักให้เช่าเพื่อการท่องเที่ยวและที่พักให้เช่าระยะกลางทุกแห่ง ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานทะเบียนที่ดิน (Registro de la Propiedad) เพื่อรับ เลขทะเบียนเดียว (NRUA) ก่อนจึงจะลงประกาศบน Airbnb, Booking.com หรือแพลตฟอร์มอื่นได้ ในปี 2026 ศาลฎีกาสเปนได้เพิกถอนข้อกำหนดนั้น ด้วยคำพิพากษาสามฉบับ ปัจจุบันจึงไม่มีใครเรียกร้องเลข NRUA ได้อีก แต่ เลขใบอนุญาตท่องเที่ยวของแคว้น (ในอันดาลูเซียคือเลข VUT) ยังคงเป็นข้อบังคับ

บทความนี้อธิบายว่าระบบนี้คืออะไร ศาลเพิกถอนอะไร อะไรยังคงอยู่ (ช่องทางดิจิทัลเดียวสำหรับการเช่า) และในฐานะเจ้าของคุณควรทำอะไร โดยเฉพาะหากคุณอาศัยอยู่นอกสเปน ข้อมูลทั้งหมดตรวจสอบกับ BOE ราชกิจจานุเบกษาของสเปน ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026

ทะเบียนเช่าเดียวคืออะไร

ระบบนี้ตั้งขึ้นโดย พระราชกฤษฎีกา 1312/2024 ลงวันที่ 23 ธันวาคม เพื่อบังคับใช้ ระเบียบสหภาพยุโรป 2024/1028 ว่าด้วยข้อมูลการเช่าระยะสั้น มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2025 และเริ่มนำมาใช้จริงเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2025

ระบบประกอบด้วยสองส่วน:

• ทะเบียนเดียว: เจ้าของ (หรือผู้ดำเนินกิจการที่พัก) ยื่นขอเลขสำหรับแต่ละยูนิตที่ สำนักงานทะเบียนที่ดิน (Registro de la Propiedad) หรือที่สำนักงานทะเบียนสังหาริมทรัพย์สำหรับเรือ ครอบคลุมทั้ง การเช่าเพื่อการท่องเที่ยว และ การเช่าระยะกลาง (เพื่อการทำงาน การศึกษา การรักษาพยาบาล ฯลฯ) สำหรับการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวต้องแนบใบอนุญาตหรือการจดทะเบียนของแคว้นด้วย เลขที่ได้ขึ้นต้นด้วย "ES" ตามด้วยตัวอักษรและตัวเลข
• ช่องทางดิจิทัลเดียวสำหรับการเช่า (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): ระบบกลางของกระทรวงที่อยู่อาศัยที่แพลตฟอร์มใช้ส่งข้อมูลกิจกรรมของแต่ละประกาศและตรวจสอบเลขทะเบียน

แพลตฟอร์มต้องขอเลขก่อนเผยแพร่ประกาศ และกระทรวงสามารถสั่งให้ถอดประกาศที่ใช้เลขไม่ถูกต้องหรือถูกเพิกถอนได้

การยื่นข้อมูลประจำปี

มาตรา 10.4 กำหนดให้ยื่นแบบที่สำนักงานทะเบียนทุกปี โดยระบุรายการการเช่าของปีก่อนหน้าแบบไม่ระบุตัวตนพร้อมวัตถุประสงค์ ประกาศ VAU/1560/2025 อนุมัติแบบแจ้งข้อมูลนี้ โดยต้องยื่น ในเดือนกุมภาพันธ์ หนึ่งฉบับต่อหนึ่งทรัพย์สิน เป็นกระดาษหรือไฟล์ XBRL และครั้งแรกคือ กุมภาพันธ์ 2026 พร้อมข้อมูลปี 2025 หากไม่ยื่นหรือพบการใช้งานที่ไม่ถูกต้อง นายทะเบียนสามารถถอนเลขได้

ศาลฎีกาเพิกถอนอะไรบ้าง

แผนกคดีปกครองของศาลฎีกาพิพากษาให้คำฟ้องสามคดีที่คัดค้านพระราชกฤษฎีกา 1312/2024 ชนะทั้งหมดหรือบางส่วน:

เหตุผลเป็นเรื่องอำนาจหน้าที่ นอกจากขั้นตอนการจดทะเบียนแล้ว คำพิพากษายังเพิกถอนบทบัญญัติท้ายข้อแรกในส่วนที่อ้างอำนาจของรัฐบาลกลางมารองรับ คำพิพากษาฉบับแรกเพิกถอนมาตรา 5 (หน้าที่ของผู้ให้เช่า) มาตรา 8 (ทะเบียนเดียว) มาตรา 9 (ขั้นตอนการจดทะเบียนและเลข) และมาตรา 10 (การตรวจสอบเลขและการยื่นข้อมูลประจำปี) อนุมาตรา b) และ c) ของมาตรา 12 บทบัญญัติเพิ่มเติมข้อที่สอง และมาตรา 1, 2 และ 6 ในส่วนที่เกี่ยวกับทะเบียน รวมทั้ง "บทบัญญัติหรือการกล่าวถึงอื่นใด" เกี่ยวกับทะเบียนเดียว คำพิพากษาวันที่ 21 พฤษภาคมและ 1 มิถุนายนเพิกถอนบทบัญญัติเดียวกันโดยสาระสำคัญ และยังยกเลิกหน้าที่จดทะเบียนที่สำนักงานทะเบียนที่ดินเพื่อรับเลขสำหรับลงประกาศบนแพลตฟอร์มด้วย

ในทางปฏิบัติ:

• คุณไม่ต้องขอเลข NRUA อีกต่อไป ทั้งสำหรับการเช่าเพื่อการท่องเที่ยวและการเช่าระยะกลาง
• การยื่นข้อมูลประจำปีในเดือนกุมภาพันธ์สูญเสียฐานทางกฎหมาย เพราะอาศัยมาตรา 10 ที่ถูกเพิกถอนแล้ว การยื่นเมื่อกุมภาพันธ์ 2026 ทำภายใต้กฎที่มีผลในขณะนั้น ตาม BOE ปัจจุบันไม่มีหน้าที่ต้องยื่นซ้ำในกุมภาพันธ์ 2027
• หากคุณมีเลขอยู่แล้ว ยังแสดงต่อไปได้ แต่ไม่มีกฎระดับประเทศใดบังคับ

อะไรยังมีผลอยู่

การเพิกถอนนี้เป็นเพียง บางส่วน ตาม ฉบับรวมแก้ไขของพระราชกฤษฎีกา 1312/2024 ใน BOE สิ่งที่ยังคงอยู่ได้แก่:

• ช่องทางดิจิทัลเดียวสำหรับการเช่า (มาตรา 7) ภายใต้กระทรวงที่อยู่อาศัย
• หน้าที่ของ แพลตฟอร์ม ในการส่งข้อมูลกิจกรรมของแต่ละประกาศให้ช่องทางดิจิทัลเป็นระยะ ตามระเบียบสหภาพยุโรป 2024/1028 (มาตรา 6 ในส่วนที่ไม่ถูกเพิกถอน)
• การใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อ สถิติทางการ (มาตรา 11)

นอกจากนี้ พระราชกำหนด 29/2026 ที่ประกาศเมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 ได้แก้ไขหมวด V ของกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเมือง (Ley de Arrendamientos Urbanos) โดยกำหนด บทลงโทษสำหรับแพลตฟอร์ม ที่ไม่ส่งข้อมูลให้ช่องทางดิจิทัลเดียว (มาตรา 38 ถึง 51): 100,000 ยูโรสำหรับความผิดเล็กน้อย 500,000 ยูโรสำหรับความผิดร้ายแรง (เพิ่มได้ถึง 1% ของยอดขายต่อปี) และ 1 ล้านยูโรสำหรับความผิดร้ายแรงมาก (เพิ่มได้ถึง 2%) มาตรา 20 ยังกำหนดให้ข้อเสนอหรือโฆษณาการเช่าทุกรายการต้องระบุ "เลข รหัส หรือหลักฐานระบุตัวตนของยูนิตที่ให้เช่า ในกรณีที่มี" เช่นเดียวกับพระราชกำหนดทุกฉบับ ต้องได้รับการรับรองจากสภาผู้แทนราษฎร (Congreso) ภายใน 30 วันทำการ เนื่องจากรัฐสภาถูกยุบเพื่อจัดการเลือกตั้ง (พระราชกฤษฎีกา 806/2026) การลงมติจึงตกเป็นของคณะกรรมาธิการถาวร (Diputación Permanente) ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026 ยังไม่มีการลงมติ

ทะเบียนที่คุณต้องมีจริง ๆ: ทะเบียนของแคว้น

คำพิพากษาไม่กระทบ ทะเบียนการท่องเที่ยวของแคว้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำให้การปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวถูกกฎหมาย ในอันดาลูเซียคือ ทะเบียนการท่องเที่ยวอันดาลูเซีย (Registro de Turismo de Andalucía): ที่พักเพื่อการท่องเที่ยว (vivienda de uso turístico) จดทะเบียนโดยยื่นคำรับรองตนเอง (declaración responsable) และได้รับรหัสในรูปแบบ VUT/จังหวัด/เลขที่ (เช่น VUT/MA/12345 ส่วนที่จดทะเบียนก่อนหน้านี้ขึ้นต้นด้วย VFT/) ตามกฤษฎีกา 31/2024 เลขนี้คือเลขที่คุณต้องแสดงในประกาศและเอกสารของคุณ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย: เลขอ้างอิง CTC-… ที่ได้รับตอนยื่นคำรับรองตนเองไม่ใช่เลขทะเบียน เลขจริงจะมากับคำวินิจฉัย (resolución)

หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ โดยทั่วไปคุณจะติดต่อทะเบียนของแคว้นทางออนไลน์ด้วยใบรับรองดิจิทัลของสเปน หรือผ่าน gestor ที่ดำเนินการแทนคุณ และคุณต้องมี NIE (เลขประจำตัวผู้เสียภาษีสำหรับชาวต่างชาติ) อย่าลืมด้วยว่านิติบุคคลอาคารชุดของคุณสามารถจำกัดการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยวได้ด้วยเสียงข้างมาก 3/5 (อ่านคำอธิบายที่นี่) และนอกเหนือจากทะเบียนต่าง ๆ คุณยังต้องแจ้งข้อมูลผู้เข้าพักต่อระบบของตำรวจ SES.Hospedajes (ทีละขั้นตอน)

แล้วแพลตฟอร์มที่เคยถอดประกาศล่ะ?

ขณะที่ NRUA ยังมีผล กระทรวงที่อยู่อาศัยสามารถสั่งให้แพลตฟอร์มถอดประกาศที่ไม่มีเลขที่ถูกต้องภายใน 48 ชั่วโมง อำนาจนี้ผูกกับเลขของสำนักงานทะเบียนที่ดินและสิ้นผลไปพร้อมกัน แต่กฎของแคว้นไม่ได้สิ้นผล แคว้นต่าง ๆ ยังลงโทษปรับประกาศที่ไม่มีเลขทะเบียนการท่องเที่ยวได้ และระเบียบสหภาพยุโรปกำหนดให้แพลตฟอร์มแสดงเลขในทุกที่ที่มีขั้นตอนการจดทะเบียน รวมถึงของแคว้นด้วย แต่ละแพลตฟอร์มยังมีกฎของตัวเอง จึงควรติดตามประกาศในแดชบอร์ดเจ้าของที่พักของคุณ

สิ่งที่เราแนะนำ

1. ตรวจสอบว่าที่พักแต่ละแห่งมี เลขทะเบียนการท่องเที่ยวของแคว้น ที่ยังมีผล และแสดงอยู่ในประกาศทุกรายการ
2. หากคุณมีเลข NRUA อยู่แล้ว ให้เก็บไว้ ไม่จำเป็นต้องต่ออายุหรือยื่นข้อมูลเดือนกุมภาพันธ์ ตราบใดที่ยังไม่มีกฎใหม่
3. ติดตาม BOE: กระทรวงอาจออกกฎใหม่เรื่องการประสานกับทะเบียนของแคว้น และพระราชกำหนด 29/2026 ยังรอการรับรองจากคณะกรรมาธิการถาวรของสภาผู้แทนราษฎร
4. ดูแลหน้าที่อื่นให้เป็นปัจจุบัน: การแจ้งข้อมูลผู้เข้าพัก ภาษีนักท่องเที่ยวในพื้นที่ที่มี ภาษีเงินได้ (แบบ modelo 210 หากคุณไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในสเปน) และใบแจ้งหนี้ในกรณีที่ต้องออก (VeriFactu สำหรับการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว)

Apartop ช่วยคุณได้อย่างไร

ใน Apartop คุณบันทึก เลขทะเบียนการท่องเที่ยวอันดาลูเซีย ของแต่ละอพาร์ตเมนต์พร้อมประเภท (VUT, อพาร์ตเมนต์ท่องเที่ยว, บ้านชนบท, VTAR…) และ Apartop จะใส่เลขนี้ในเอกสารของอพาร์ตเมนต์ (ดูฟังก์ชัน) ระบบตรวจพบเมื่อคุณกรอกเลข CTC ของคำรับรองตนเองแทนเลขทะเบียน และรู้จักรูปแบบเลขของแคว้นอื่น ๆ หากคุณมีเลขทะเบียนเดียว ก็บันทึกไว้ได้เช่นกัน แต่ Apartop ไม่เคยบังคับ หากคุณเพิ่มที่พักจากประกาศของที่พักนั้น Apartop จะอ่านเลขที่แสดงอยู่ในประกาศให้

เช็กอินออนไลน์ยังเตรียมรายงานผู้เข้าพักสำหรับ SES.Hospedajes ให้พร้อม ดาวน์โหลดได้ฟรี และส่งอัตโนมัติในแพ็กเกจ Pro (เช็กอินออนไลน์) Apartop ใช้ฟรีสูงสุด 2 อพาร์ตเมนต์ (ราคา) คุณ เริ่มใช้ฟรีได้ที่นี่

แหล่งที่มา

แหล่งข้อมูลทางการ เข้าถึงเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2026

• พระราชกฤษฎีกา 1312/2024 ฉบับรวมแก้ไขพร้อมส่วนที่ถูกเพิกถอน (BOE ปรับปรุงเมื่อ 18 กรกฎาคม 2026)
• คำพิพากษาศาลฎีกาวันที่ 19 พฤษภาคม 2026 คดี 1/143/2025 (BOE ฉบับที่ 139 วันที่ 8 มิถุนายน 2026)
• คำพิพากษาศาลฎีกา 629/2026 วันที่ 21 พฤษภาคม คดี 1/54/2025 (BOE ฉบับที่ 155 วันที่ 26 มิถุนายน 2026)
• คำพิพากษาศาลฎีกาวันที่ 1 มิถุนายน 2026 คดี 1/144/2025 (BOE ฉบับที่ 174 วันที่ 18 กรกฎาคม 2026)
• ประกาศ VAU/1560/2025 วันที่ 22 ธันวาคม แบบแจ้งข้อมูลประจำปี (BOE)
• ระเบียบสหภาพยุโรป 2024/1028 มีผลใช้ตั้งแต่ 20 พฤษภาคม 2026 (BOE)
• พระราชกำหนด 29/2026 วันที่ 6 ตุลาคม: มาตรา 3 (หมวด V ของกฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในเมือง) และมาตรา 20 (BOE วันที่ 7 ตุลาคม 2026)
• พระราชกฤษฎีกา 806/2026 ว่าด้วยการยุบรัฐสภาและการจัดการเลือกตั้ง (BOE วันที่ 6 ตุลาคม 2026)
• La Moncloa: แคมเปญของกระทรวงที่อยู่อาศัยเรื่องทะเบียนเดียว มิถุนายน 2025