VeriFactu สำหรับบ้านเช่าในสเปน: ใครต้องทำและเมื่อไร

VeriFactu คือชื่อเรียกของกฎระเบียบของสเปนที่กำหนดให้ซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้ต้องเก็บบันทึกใบแจ้งหนี้ทุกฉบับที่ออกแบบแก้ไขไม่ได้ โดยมีลายนิ้วมือดิจิทัล (hash) ที่เชื่อมต่อกันเป็นสาย และคิวอาร์โค้ดที่ลูกค้าใช้ตรวจสอบกับกรมสรรพากรสเปน (Agencia Tributaria หรือ AEAT) ได้ หากคุณเป็นเจ้าของบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวในสเปน คำถามที่แท้จริงไม่ใช่ว่าคุณมีทรัพย์สินที่นั่นหรือไม่ แต่คือ การให้เช่าของคุณถือเป็นกิจกรรมทางธุรกิจหรือไม่ และคุณออกใบแจ้งหนี้ด้วยซอฟต์แวร์หรือไม่

สถานะ ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026: กำหนดเวลาตามกฎหมายยังคงเป็น 1 มกราคม 2027 สำหรับบริษัท และ 1 กรกฎาคม 2027 สำหรับผู้อื่นที่อยู่ในขอบเขต เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2026 กระทรวงการคลังประกาศว่าตั้งใจจะเลื่อนออกไปเป็น ตุลาคม 2028 แต่การเปลี่ยนแปลงนี้ยังไม่ได้ประกาศใน Boletín Oficial del Estado (BOE) ราชกิจจานุเบกษาของสเปน

VeriFactu คืออะไร

ฐานทางกฎหมายคือ พระราชกฤษฎีกา 1007/2023 ซึ่งอนุมัติกฎข้อบังคับว่าด้วยข้อกำหนดของซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้ (ภาษาสเปนเรียกว่า RRSIF) รายละเอียดทางเทคนิคอยู่ใน ประกาศ HAC/1177/2024: รูปแบบบันทึก วิธีคำนวณ hash ลักษณะของคิวอาร์โค้ด และวิธีส่งข้อมูลไปยัง AEAT

หลักการเรียบง่าย ทุกครั้งที่ซอฟต์แวร์ของคุณออกใบแจ้งหนี้ ก็จะสร้าง บันทึกการออกใบแจ้งหนี้ ที่มีข้อมูลสำคัญด้วย ได้แก่ เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของผู้ออก (NIF) เลขที่ใบแจ้งหนี้ วันที่ ประเภทใบแจ้งหนี้ จำนวน VAT และยอดรวม บันทึกนั้นถูก "ปิดผนึก" ด้วย hash ที่ขึ้นอยู่กับ hash ของบันทึกก่อนหน้าด้วย ดังนั้นหากใครลบหรือแก้ไขใบแจ้งหนี้เก่า สายบันทึกจะไม่ตรงกันอีกต่อไป

การปฏิบัติตามทำได้สองวิธี:

• โหมด VERI*FACTU: ซอฟต์แวร์ส่งบันทึกแต่ละรายการไปยัง AEAT ทันทีที่สร้าง ใบแจ้งหนี้จะมีข้อความ "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT"
• โหมด "Non-VERI*FACTU": ซอฟต์แวร์เก็บบันทึกไว้เองให้หน่วยงานภาษีเข้าถึงได้ โดยมีข้อกำหนดด้านความปลอดภัยเพิ่มเติม: บันทึกแต่ละรายการต้อง ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ (ลายมือชื่อ XAdES มาตรา 14 ของประกาศ) และซอฟต์แวร์ต้องเก็บ บันทึกเหตุการณ์ (มาตรา 9 ของประกาศ: การเริ่มและสิ้นสุดโหมดนี้ การตรวจพบความผิดปกติ การส่งออก การกู้คืนข้อมูลสำรอง และสรุปอย่างน้อยทุก 6 ชั่วโมงของการทำงาน) ใบแจ้งหนี้ยังมีคิวอาร์โค้ด แต่ไม่มีข้อความนั้น

ใช้กับบ้านเช่าของคุณหรือไม่?

AEAT สรุปขอบเขตด้วยกฎ "สี่ไม่": คุณอยู่ในขอบเขตหากคุณออกใบแจ้งหนี้ด้วยซอฟต์แวร์ (ไม่ใช่ด้วยมือเท่านั้น) ไม่ได้ อยู่ในระบบรายงาน VAT แบบเรียลไทม์ SII ภูมิลำเนาทางภาษี ไม่ได้ อยู่ในแคว้นบาสก์หรือนาวาร์รา และ ไม่มี คำวินิจฉัยยกเว้น นอกจากนี้ กฎข้อบังคับครอบคลุมเฉพาะบริษัท ผู้เสียภาษีเงินได้ในสเปนที่ประกอบ กิจกรรมทางธุรกิจ และผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่ดำเนินการผ่าน สถานประกอบการถาวร ในสเปน

สำหรับบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว จึงมีกรณีที่พบบ่อยดังนี้:

เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่มีอพาร์ตเมนต์หนึ่งหรือสองแห่งอยู่ในสองแถวสุดท้าย: คุณส่งมอบกุญแจ ทำความสะอาดระหว่างแขกแต่ละกลุ่ม และแจ้งรายได้เป็นรายได้จากทรัพย์สิน ไม่ว่าจะในแบบยื่นภาษีเงินได้ของสเปนหากคุณมีถิ่นที่อยู่ หรือใน แบบ 210 (ภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ IRNR) หากไม่มี เราอธิบายฝั่งผู้มีถิ่นที่อยู่ไว้ใน วิธียื่นภาษีรายได้จากบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว โปรดทราบว่าการอยู่นอก VeriFactu ไม่ได้หมายความว่าคุณไม่ต้องออกใบแจ้งหนี้เลย เพียงหมายความว่าซอฟต์แวร์ของคุณไม่ต้องเป็นไปตามกฎเหล่านี้

กำหนดเวลาที่มีผลในปัจจุบัน

กำหนดการเลื่อนมาแล้วหลายครั้ง:

1. พระราชกฤษฎีกา 254/2025 กำหนด 1 มกราคม 2026 สำหรับบริษัท และ 1 กรกฎาคม 2026 สำหรับผู้อื่นทั้งหมด
2. พระราชกำหนด 15/2025 ลงวันที่ 2 ธันวาคม เลื่อนออกไปหนึ่งปี: 1 มกราคม 2027 สำหรับผู้เสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และ 1 กรกฎาคม 2027 สำหรับผู้อื่น (ผู้ประกอบอาชีพอิสระและผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่มีสถานประกอบการถาวร) นี่คือวันที่ AEAT แสดงในปัจจุบัน
3. เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2026 กระทรวงการคลังออก ข่าวประชาสัมพันธ์ ประกาศเลื่อนหน้าที่ที่ค้างอยู่ ไปเป็นตุลาคม 2028 เพื่อให้ตรงกับการบังคับใช้ใบแจ้งหนี้อิเล็กทรอนิกส์ระหว่างธุรกิจ (B2B) สำหรับธุรกิจที่มียอดขายไม่เกิน 8 ล้านยูโร โดยระบุว่าข้อกำหนดด้านความถูกต้องสมบูรณ์ การเก็บรักษา และการตรวจสอบย้อนกลับจะยังคง "เทียบเท่าโดยสาระสำคัญ"

จนกว่าการเลื่อนนี้จะได้รับอนุมัติและประกาศใน BOE วันที่ในปี 2027 ยังคงเป็นกฎหมาย การเตรียมตัวต่อไปจึงสมเหตุสมผล สิ่งที่เปลี่ยนคือกำหนดเวลา ไม่ใช่สาระสำคัญ

ซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้ของคุณต้องทำอะไร

ซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้ที่เป็นไปตามข้อกำหนดต้องทำอย่างน้อย:

• สร้างบันทึกการลงทะเบียน สำหรับใบแจ้งหนี้แต่ละฉบับที่ออก และ บันทึกการยกเลิก เมื่อมีการยกเลิก พร้อมช่องข้อมูลตามที่ประกาศกำหนด
• คำนวณ hash แบบ SHA-256 สำหรับแต่ละบันทึก ที่เชื่อมกับบันทึกก่อนหน้า เพื่อให้ประวัติถูกแก้ไขโดยไม่มีใครสังเกตไม่ได้
• พิมพ์คิวอาร์โค้ด บนใบแจ้งหนี้ (ขนาดระหว่าง 30x30 ถึง 40x40 มม. ตามมาตรา 21 ของประกาศ ข้อกำหนดทางเทคนิคของ AEAT เพิ่มป้ายกำกับ "QR tributario:") ซึ่งลิงก์ไปยังบริการตรวจสอบของ AEAT พร้อม NIF ของผู้ออก เลขที่ใบแจ้งหนี้ วันที่ และจำนวนเงิน
• ไม่อนุญาตให้ลบหรือแก้ไขใบแจ้งหนี้ที่ออกแล้ว: ข้อผิดพลาดแก้ไขด้วย ใบแจ้งหนี้แก้ไข (factura rectificativa)
• ขึ้นอยู่กับโหมด: ส่งบันทึกไปยัง AEAT (VERI*FACTU) หรือ เก็บไว้พร้อมลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ ควบคู่กับบันทึกเหตุการณ์ (Non-VERI*FACTU)
• มาพร้อม คำรับรองการปฏิบัติตาม (declaración responsable) จากผู้ผลิตซอฟต์แวร์

AEAT ยังมี แอปพลิเคชันออกใบแจ้งหนี้ฟรี บนเว็บไซต์ ซึ่งเป็นตัวเลือกหากคุณออกใบแจ้งหนี้ไม่มากและไม่ต้องการอะไรเพิ่ม

Apartop ทำอะไรกับใบแจ้งหนี้ของคุณ

ใน Apartop "ใบแจ้งหนี้ที่ออกพร้อม hash แบบเชื่อมสายและคิวอาร์โค้ด" เป็นส่วนหนึ่งของแพ็กเกจ Pro (ดูราคา) นี่คือสิ่งที่ทำได้ในปัจจุบัน:

• ออกใบแจ้งหนี้สำหรับแต่ละการจอง โดยกรอกข้อมูลแขกจากเช็กอินออนไลน์ วันที่ และจำนวนเงินไว้ให้แล้ว พร้อม เลขลำดับตามชุด ใบแจ้งหนี้แบบเต็มหรือแบบย่อ และ ใบแจ้งหนี้แก้ไข (วิธีการทำงาน)
• ใบแจ้งหนี้แต่ละฉบับมี บันทึกพร้อม hash แบบ SHA-256 ที่เชื่อมสาย กับบันทึกก่อนหน้าของเจ้าของคนเดียวกัน คำนวณตามข้อกำหนดทางเทคนิคของ AEAT หากคุณลบใบแจ้งหนี้ล่าสุดโดยไม่ตั้งใจ ระบบจะเก็บบันทึกการยกเลิกไว้ ในการตั้งค่า คุณตรวจสอบได้ว่าสายบันทึกของเจ้าของแต่ละคนยังสมบูรณ์
• ใบแจ้งหนี้มี "QR tributario" ที่ลิงก์ไปยังบริการตรวจสอบของ AEAT
• จัดเก็บบันทึกไว้และ ไม่ได้ส่งไปยัง AEAT เช่นเดียวกับโหมด Non-VERI*FACTU ใบแจ้งหนี้จึงไม่มีข้อความ "VERI*FACTU"

สิ่งที่ยังไม่ได้ทำ และคุณควรทราบ: ปัจจุบัน Apartop ไม่ได้ส่งบันทึกไปยัง AEAT ไม่ได้ลงลายมือชื่ออิเล็กทรอนิกส์ในบันทึกหรือเก็บบันทึกเหตุการณ์ ตามที่โหมด Non-VERI*FACTU กำหนด และยังไม่ได้เผยแพร่คำรับรองการปฏิบัติตาม ยังไม่มีอะไรเป็นข้อบังคับ (วันที่อยู่ในปี 2027) แต่ก่อนถึงวันที่ใช้กับคุณ ให้ขอคำรับรองการปฏิบัติตามจากผู้ให้บริการซอฟต์แวร์ของคุณ (Apartop หรือรายอื่น) และตกลงโหมดที่เหมาะสมกับที่ปรึกษาของคุณ

Apartop ยังให้คุณกำหนดการคิด VAT สำหรับเจ้าของแต่ละคน (ยกเว้น 10% หรือ 21%) และแยกค่าคอมมิชชันของแพลตฟอร์มเป็นค่าใช้จ่าย ใบแจ้งหนี้ที่คุณได้รับ (ทำความสะอาด สาธารณูปโภค ซ่อมแซม) จัดการด้วยอีกฟังก์ชันหนึ่ง: ค่าใช้จ่ายจากรูปถ่ายใบแจ้งหนี้

VAT สำหรับบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวและความเชื่อมโยงกับ VeriFactu

VeriFactu ไม่ได้เปลี่ยน VAT ที่คุณเรียกเก็บ (ภาษาสเปนคือ IVA) เพียงกำกับวิธีบันทึกใบแจ้งหนี้ แต่ทั้งสองเรื่องทับซ้อนกัน เพราะ การคิด VAT มักบ่งบอกว่าการให้เช่าของคุณเป็นกิจกรรมทางธุรกิจหรือไม่:

• ไม่มีบริการแบบโรงแรม: การให้เช่าที่อยู่อาศัยพร้อมเฟอร์นิเจอร์ปัจจุบัน ได้รับยกเว้น VAT (มาตรา 20.Uno.23 ของ กฎหมาย VAT กฎหมาย 37/1992)
• มีบริการแบบโรงแรม (ทำความสะอาดระหว่างพัก เปลี่ยนผ้าปูที่นอน ร้านอาหาร…): VAT 10% และถือเป็นกิจกรรมทางธุรกิจในทางภาษีเงินได้ ซึ่งทำให้คุณอยู่ในขอบเขตของ VeriFactu

ใหม่: พระราชกำหนด 29/2026 ที่ประกาศใน BOE เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม 2026 ยกเลิกการยกเว้น ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026 สำหรับการให้เช่าพร้อมเฟอร์นิเจอร์ 30 คืนหรือน้อยกว่า (เว้นแต่อยู่ในบ้านหลักของผู้ให้เช่าเอง) และย้ายไปเป็น VAT 10% (ถ้อยคำใหม่ของมาตรา 20.One.23 อักษร e' และมาตรา 91.One.2.2 ของกฎหมาย VAT) พระราชกำหนดต้องได้รับการรับรองจากสภาผู้แทนราษฎร (Congreso) ภายใน 30 วันทำการ มิฉะนั้นจะสิ้นผล เนื่องจากรัฐสภาถูกยุบเพื่อการเลือกตั้งวันที่ 29 พฤศจิกายน การลงมติจึงตกเป็นของคณะกรรมาธิการถาวร (Diputación Permanente) ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026 ยังไม่มีการลงมติ การเรียกเก็บ VAT ไม่ได้ทำให้การให้เช่าของคุณเป็นกิจกรรมทางธุรกิจในทางภาษีเงินได้โดยตัวมันเอง จึงไม่ได้ทำให้คุณอยู่ในขอบเขตของ VeriFactu โดยอัตโนมัติ หากคุณเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ การจดทะเบียน VAT อาจหมายถึงการแต่งตั้งตัวแทนทางภาษีหรือที่ปรึกษาในสเปนด้วย ควรขอคำปรึกษาก่อน 1 ธันวาคม

สำหรับภาษีท้องถิ่นอื่น ๆ ดู ภาษีนักท่องเที่ยวตามแคว้นในปี 2026

บทลงโทษ

มาตรา 201 bis ของ ประมวลกฎหมายภาษีอากรทั่วไป กำหนดโทษสำหรับ:

• การใช้ ระบบออกใบแจ้งหนี้ที่ไม่ได้รับการรับรองอย่างถูกต้องในกรณีที่ต้องได้รับ หรือที่ถูกดัดแปลงหรือแก้ไข: 50,000 ยูโรต่อปีภาษี
• การผลิตหรือจำหน่าย ระบบที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด: 150,000 ยูโรต่อปีภาษี ต่อประเภทของระบบ บวก 1,000 ยูโรสำหรับแต่ละระบบที่จำหน่ายโดยไม่มีการรับรองที่กำหนด

นี่คือเหตุผลที่ซอฟต์แวร์ของคุณต้องมีคำรับรองการปฏิบัติตาม และหากคุณอยู่ในขอบเขต สเปรดชีตที่แก้ไขได้ซึ่งให้คุณเขียนใบแจ้งหนี้เก่าใหม่ได้ไม่ใช่ทางเลือกที่ปลอดภัย

สิ่งที่ควรทำตอนนี้

1. สอบถามที่ปรึกษาของคุณว่าการให้เช่าของคุณเป็น กิจกรรมทางธุรกิจ (บริการแบบโรงแรม พนักงาน) หรือเป็นเพียง รายได้จากทรัพย์สิน
2. หากคุณเป็นบริษัทหรือผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีบริการแบบโรงแรม ให้เลือกซอฟต์แวร์ที่พร้อมตั้งแต่ตอนนี้ และเริ่มออกใบแจ้งหนี้ด้วยเลขลำดับ
3. ทบทวนสถานะ VAT ของคุณก่อน 1 ธันวาคม 2026 และติดตามว่าพระราชกำหนด 29/2026 ได้รับการรับรองหรือไม่
4. ติดตามหน้า VeriFactu ของ AEAT เพื่อดูว่าการเลื่อนไปปี 2028 ได้ประกาศใน BOE หรือไม่

หากต้องการลองออกใบแจ้งหนี้การจอง คุณ สร้างบัญชีฟรี ได้ บัญชีใหม่ได้ใช้ Pro 30 วัน และอย่าลืมเอกสารอื่น ๆ ของอพาร์ตเมนต์ เช่น ใบอนุญาตท่องเที่ยวของแคว้น (และสิ่งที่ยังเหลืออยู่ของ ทะเบียนเช่าเดียว หลังถูกเพิกถอน)

แหล่งที่มา

แหล่งข้อมูลทางการ เข้าถึงเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2026

• พระราชกฤษฎีกา 1007/2023 กฎข้อบังคับว่าด้วยซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้ (BOE)
• ประกาศ HAC/1177/2024 ข้อกำหนดทางเทคนิค: มาตรา 6, 9, 14, 20 และ 21 (BOE)
• พระราชกฤษฎีกา 254/2025 ลงวันที่ 1 เมษายน (BOE)
• พระราชกำหนด 15/2025 ลงวันที่ 2 ธันวาคม รับรองโดยสภาผู้แทนราษฎร (มติวันที่ 11 ธันวาคม 2025) (BOE)
• ข่าวประชาสัมพันธ์ของกระทรวงการคลัง 5 ตุลาคม 2026 (ประกาศ ยังไม่เป็นกฎหมายใน BOE)
• ประกาศ HAC/1028/2026 ระบบใบแจ้งหนี้อิเล็กทรอนิกส์ของรัฐ (BOE 5 ตุลาคม 2026)
• AEAT: ซอฟต์แวร์ออกใบแจ้งหนี้และ VERI*FACTU
• AEAT: คำถามที่พบบ่อยเรื่องขอบเขต ("กฎสี่ไม่" การให้เช่า)
• กฎหมาย 58/2003 ประมวลกฎหมายภาษีอากรทั่วไป มาตรา 201 bis (BOE)
• กฎหมาย 37/1992 กฎหมาย VAT (BOE)
• พระราชกำหนด 29/2026 ลงวันที่ 6 ตุลาคม มาตรา 7 (BOE 7 ตุลาคม 2026)
• พระราชกฤษฎีกา 806/2026 ว่าด้วยการยุบรัฐสภา (BOE 6 ตุลาคม 2026)