ยื่นภาษีรายได้บ้านเช่าในสเปน: IRPF และ IRNR

วิธียื่นภาษีรายได้จากบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวในสเปนขึ้นอยู่กับ ถิ่นที่อยู่ทางภาษีของคุณ เป็นอันดับแรก หากคุณอาศัยอยู่ในสเปน (ตามหลักทั่วไปคือมากกว่า 183 วันต่อปี) รายได้นี้จะอยู่ในแบบยื่นภาษีเงินได้ประจำปี IRPF หากคุณอาศัยอยู่ต่างประเทศ คุณจ่าย ภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (IRNR) ด้วย แบบ 210 ในอัตรา 19% หากอาศัยอยู่ในสหภาพยุโรป ไอซ์แลนด์ นอร์เวย์ หรือลิกเตนสไตน์ หรือ 24% หากอาศัยอยู่ที่อื่น รวมถึงประเทศไทยและสหราชอาณาจักร ความแตกต่างนี้มาก เพราะมีเพียงผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหภาพยุโรปและเขตเศรษฐกิจยุโรป (EEA) เท่านั้นที่หักค่าใช้จ่ายได้

คู่มือนี้ครอบคลุมทั้งสองกรณี อธิบายว่ากรมสรรพากรจัดประเภทบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวอย่างไร ค่าใช้จ่ายใดหักได้ ค่าเสื่อมราคาคิดอย่างไร วันที่ที่พักว่างจะเป็นอย่างไร แพลตฟอร์มรายงานอะไรเกี่ยวกับคุณ (แบบ 238 ซึ่งมาแทนแบบ 179) และการเปลี่ยนแปลงเรื่อง VAT ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026 เราตรวจสอบทุกอย่างเมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2026 กับเว็บไซต์ของกรมสรรพากรสเปน (Agencia Tributaria, AEAT) และคู่มือภาษีเงินได้ปี 2025 รวมถึงกฎหมายที่ประกาศใน BOE (ราชกิจจานุเบกษาของสเปน) ซึ่งรวมถึงพระราชกำหนด 29/2026 ลงวันที่ 6 ตุลาคม

ก่อนอื่น: NIE และการจัดประเภทการเช่า

ในการถือครองทรัพย์สินและเสียภาษีในสเปน คุณต้องมี NIE ซึ่งเป็นเลขประจำตัวผู้เสียภาษีสำหรับชาวต่างชาติ จากนั้นจึงมาถึงคำถามสำคัญ: บ้านเช่าของคุณเป็นเพียง รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็น ธุรกิจ?

ตามที่ AEAT ระบุ บ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวถือเป็น รายได้จากทุนอสังหาริมทรัพย์ (rendimiento del capital inmobiliario) หรือก็คือรายได้จากทรัพย์สิน เว้นแต่:

• คุณให้ บริการแบบโรงแรม: แผนกต้อนรับและการช่วยเหลือแขกอย่างต่อเนื่อง ทำความสะอาดระหว่างการเข้าพัก เปลี่ยนผ้าปูที่นอน ซักรีด อาหาร และบริการที่คล้ายกัน หรือ
• คุณจ้าง พนักงานเต็มเวลาอย่างน้อยหนึ่งคน เพื่อดำเนินการ

AEAT ระบุว่า การทำความสะอาดเมื่อแขกมาถึงและออกไป การเปลี่ยนผ้าปูที่นอนในช่วงนั้น และการซ่อมแซมเป็นครั้งคราว ไม่ถือเป็น บริการแบบโรงแรม อพาร์ตเมนต์ให้เช่าทั่วไปที่ทำความสะอาดระหว่างแขกแต่ละกลุ่มจึงเป็นรายได้จากทรัพย์สิน

หากคุณให้บริการแบบโรงแรม การเช่าจะกลายเป็นธุรกิจ และคิด VAT 10% ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ที่ดำเนินการในลักษณะนี้จะถือว่ามี สถานประกอบการถาวร ในสเปน ซึ่งมาพร้อมหน้าที่มากขึ้น (และหากคุณอาศัยอยู่นอกสหภาพยุโรป ต้องมีตัวแทนทางภาษีในสเปน) เจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่จึงเลือกแบบที่เรียบง่าย

VAT ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026 จนถึง 30 พฤศจิกายน 2026 บ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวทั่วไป (ไม่มีบริการแบบโรงแรม) ได้รับยกเว้น VAT ตั้งแต่ 1 ธันวาคม 2026 พระราชกำหนด 29/2026 (มาตรา 7) ยกเลิกการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยพร้อมเฟอร์นิเจอร์ที่ให้แขกรายเดียวกันเช่า 30 คืนหรือน้อยกว่า เว้นแต่เป็นบ้านที่คุณอาศัยอยู่เอง และเก็บภาษีในอัตรา 10% ในทางปฏิบัติ บ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยวเกือบทั้งหมดจะต้องมี VAT ไม่ว่าจะมีบริการแบบโรงแรมหรือไม่ คุณจึงต้องเรียกเก็บ VAT ออกใบแจ้งหนี้ (ดู VeriFactu สำหรับการปล่อยเช่าเพื่อการท่องเที่ยว) และยื่นแบบ VAT การจ่าย VAT ไม่ได้ทำให้การเช่ากลายเป็นธุรกิจในทางภาษีเงินได้โดยอัตโนมัติ พระราชกำหนดต้องได้รับการรับรองจากรัฐสภาสเปนภายใน 30 วันทำการ ณ วันที่ 11 ตุลาคม 2026 ยังไม่มีการลงมติ และพระราชกำหนดฉบับก่อนที่มีเนื้อหาเดียวกัน (RDL 26/2026) ถูกปฏิเสธเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม โปรดตรวจสอบผลกับ gestor ของคุณ

หากคุณเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (IRNR, แบบ 210)

อัตราภาษี

สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหภาพยุโรปและ EEA ค่าใช้จ่ายหักได้ตามกฎเดียวกับผู้มีถิ่นที่อยู่ในสเปน (ดูด้านล่าง) โดยต้อง เกี่ยวข้องโดยตรง กับรายได้ที่ได้รับในสเปน (มาตรา 24.6 ของกฎหมายภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่) ส่วนคนอื่นทั้งหมดเสียภาษีจาก ยอดเต็มที่ได้รับจากแขก โดยไม่มีการหักใด ๆ หลัง Brexit ข้อนี้รวมถึงผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหราชอาณาจักรด้วย คำพิพากษาของศาลสูงแห่งชาติ (Audiencia Nacional) วันที่ 28 กรกฎาคม 2025 วินิจฉัยว่าผู้มีถิ่นที่อยู่นอกสหภาพยุโรปควรหักค่าใช้จ่ายได้เช่นกัน แต่ AEAT คัดค้าน และคำแนะนำของ AEAT ยังคงใช้กฎข้างต้น ควรสอบถามที่ปรึกษาของคุณว่าควรยื่นขอหักหรือไม่

กำหนดเวลายื่น

รายได้ถือว่าเกิดขึ้นเมื่อค่าเช่าถึงกำหนดชำระ หรือเมื่อคุณได้รับเงินหากเร็วกว่านั้น สำหรับรายได้ค่าเช่าที่มีภาษีต้องชำระ คำแนะนำแบบ 210 ของ AEAT ให้สองทางเลือก คุณยื่น รายไตรมาส ได้ ภายใน 20 วันแรกของเดือนเมษายน กรกฎาคม ตุลาคม และมกราคม หรือ รวมทั้งปี ในการยื่นครั้งเดียว (รวมรายปีได้ตั้งแต่รายได้ปี 2024) ประกาศ HAC/623/2026 เลื่อนกำหนดเวลาสำหรับรายได้ค่าเช่าเป็น 1–20 เมษายนของปีถัดไป เริ่มจากรายได้ไตรมาสสุดท้ายของปี 2026 ดังนั้นช่วงยื่นแรกตามกฎใหม่จะเปิดในเดือนเมษายน 2027 โปรดตรวจสอบคำแนะนำฉบับปัจจุบันก่อนยื่นทุกครั้ง

วันที่ที่พักว่าง: รายได้ที่ถือว่าได้รับ

สำหรับวันที่ทรัพย์สินของคุณ ไม่ได้ให้เช่า (เพราะคุณใช้เองหรือปล่อยว่าง) สเปนเก็บภาษีจากรายได้สมมุติ ซึ่งเท่ากับ 1.1% ของมูลค่าทะเบียนที่ดิน (มูลค่าทางการของทรัพย์สินที่ระบุในใบแจ้งภาษีท้องถิ่น IBI) หากมูลค่าของเทศบาลได้รับการปรับปรุงในการประเมินทั่วไปที่มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2012 เป็นต้นไป หรือ 2% ในกรณีอื่น ยอดนี้คิดตามสัดส่วนจำนวนวัน และคุณจ่าย 19% หรือ 24% ของยอดนี้ โดยยื่นด้วยแบบ 210 เช่นกัน สำหรับปี 2025 ยื่นได้ระหว่าง 1 มกราคมถึง 31 ธันวาคม 2026 ตั้งแต่รายได้ปี 2026 เป็นต้นไป ช่วงยื่นจะเปลี่ยนเป็น 1 เมษายนถึง 31 ธันวาคม ของปีถัดไป พระราชกำหนด 29/2026 ซึ่งยังรอการรับรอง จะเปลี่ยนอัตราคงที่ตั้งแต่ปี 2027 เป็นอัตราก้าวหน้า (1.1%, 1.5%, 2% และ 3%) ตามมูลค่าทะเบียนที่ดินรวมของทรัพย์สินทั้งหมดของคุณ

ฉันต้องมีตัวแทนทางภาษีหรือไม่?

ไม่จำเป็นโดยอัตโนมัติ ตามมาตรา 10 ของกฎหมายภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ผู้มีถิ่นที่อยู่ในสหภาพยุโรปไม่ต้องแต่งตั้งเลย หากคุณอาศัยอยู่นอกสหภาพยุโรปและเพียงให้เช่าทรัพย์สิน คุณต้องแต่งตั้งเฉพาะเมื่อ AEAT เรียกร้อง (เนื่องจากจำนวนหรือประเภทของรายได้ หรือเพราะคุณมีทรัพย์สินในสเปน) จะเป็นข้อบังคับหากคุณดำเนินการผ่านสถานประกอบการถาวร เช่น บ้านเช่าที่มีบริการแบบโรงแรม หรือหากคุณอาศัยอยู่ในประเทศที่ไม่มีการแลกเปลี่ยนข้อมูลภาษีกับสเปนอย่างมีประสิทธิภาพ ในทางปฏิบัติ เจ้าของจำนวนมากใช้ gestor ยื่นแบบ 210 แทน

วิธีคำนวณรายได้สุทธิ (ผู้มีถิ่นที่อยู่และเจ้าของในสหภาพยุโรป/EEA)

รายได้สุทธิ = รายได้รวม − ค่าใช้จ่ายที่หักได้ − ค่าเสื่อมราคา

รายได้รวม คือทุกอย่างที่แขกจ่ายสำหรับการเข้าพัก รวมถึงค่าทำความสะอาด โดยไม่รวม VAT หากมี หากคุณรับจองผ่าน Airbnb หรือ Booking.com ให้แจ้งยอดการจองรวม และหักค่าคอมมิชชันของแพลตฟอร์มเป็นค่าใช้จ่าย วิธีนี้ทำให้ตัวเลขของคุณตรงกับที่แพลตฟอร์มรายงาน

ค่าใช้จ่ายที่หักได้

• ดอกเบี้ยเงินกู้จำนอง ที่ใช้ซื้อหรือปรับปรุงทรัพย์สิน
• การซ่อมแซมและบำรุงรักษา: ทาสี ซ่อมหม้อต้มน้ำ เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสีย ส่วน การปรับปรุง ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย แต่นำไปรวมกับมูลค่าทรัพย์สินและคิดค่าเสื่อม
• ภาษีท้องถิ่น: IBI (ภาษีโรงเรือนท้องถิ่น) และค่าเก็บขยะ
• ค่าส่วนกลาง ประกันภัย และ ค่าสาธารณูปโภค ที่คุณจ่าย
• บริการจากบุคคลภายนอก: ทำความสะอาด ซักรีด บริษัทบริหารจัดการ gestor ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์ม ซอฟต์แวร์
• ค่าเสื่อมราคา ของอาคารและเฟอร์นิเจอร์

เพดาน: ดอกเบี้ยรวมกับค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษาต้องไม่เกิน รายได้รวมจากทรัพย์สินนั้น (มาตรา 23.1.a ของกฎหมายภาษีเงินได้) ส่วนที่เกินยกไปใช้ได้ 4 ปี โดยมีเพดานเดียวกันในแต่ละปี

ให้เช่าบางช่วงของปี: ตามคำพิพากษาของศาลฎีกา (วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2021 และ 15 กันยายน 2021) และ TEAC (ศาลภาษีกลาง คำวินิจฉัยวันที่ 22 เมษายน 2024) ค่าใช้จ่ายรายปี (IBI ค่าส่วนกลาง ประกันภัย สาธารณูปโภค ดอกเบี้ย ค่าเสื่อม) หักได้ เฉพาะตามสัดส่วนวันที่ให้เช่าจริง ส่วนค่าใช้จ่ายต่อการเข้าพัก (ทำความสะอาด ค่าคอมมิชชัน ซักรีด) และตามหลักทั่วไปค่าซ่อมแซม หักได้เต็มจำนวน คดีของ TEAC ดังกล่าวเกี่ยวข้องกับเจ้าของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่จากสหภาพยุโรป

ค่าเสื่อมราคา: 3% ต่อปี

• อาคาร: 3% ต่อปี ของมูลค่าที่ สูงกว่า ระหว่างต้นทุนซื้ออาคาร (ราคาบวกค่าใช้จ่ายและภาษีในการซื้อ) กับ มูลค่าทะเบียนที่ดินส่วนของอาคาร (มาตรา 14 ของกฎกระทรวงภาษีเงินได้) ไม่รวมที่ดินเสมอ ให้แยกออกโดยใช้สัดส่วนอาคาร/ที่ดินในใบแจ้ง IBI ของคุณ
• เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์: สูงสุด 10% ต่อปี ของต้นทุน

ตัวอย่าง: ซื้อมาในราคา 180,000 ยูโร บวกค่าใช้จ่ายและภาษี 18,000 ยูโร มูลค่าทะเบียนที่ดิน 90,000 ยูโร ซึ่งเป็นส่วนของอาคาร 54,000 ยูโร (60%) ต้นทุนอาคารคือ 198,000 ยูโร × 60% = 118,800 ยูโร ซึ่งสูงกว่า 54,000 ยูโร ค่าเสื่อมรายปีคือ 3,564 ยูโร หากให้เช่า 200 วัน คุณหักได้ 3,564 ยูโร × 200 / 365 = 1,952.88 ยูโร ตามคำวินิจฉัยของ TEAC (วันที่ 18 ธันวาคม 2025, RG 653/2025) ค่าเสื่อมรวมตลอดหลายปีต้องไม่เกินต้นทุนซื้ออาคาร

หากคุณมีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในสเปน (IRPF)

ผู้มีถิ่นที่อยู่ในสเปนนำรายได้สุทธิข้างต้นไปใส่ในแบบ IRPF ประจำปี ซึ่งมักยื่นระหว่างเดือนเมษายนถึงมิถุนายน และเสียภาษีตามอัตราขั้นสูงสุดของตน มีสองประเด็นที่ควรทราบ:

• ไม่มีการลดหย่อนค่าเช่า การลดหย่อนสำหรับการให้เช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว (ในแบบปี 2025 คือ 50–90% หรือ 60% สำหรับสัญญาที่ลงนามก่อน 26 พฤษภาคม 2023) ไม่ใช้กับบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว ตามที่ AEAT ระบุในคู่มือ พระราชกำหนด 29/2026 เขียนการลดหย่อนนี้ใหม่ (15–100%) แต่ยังคงใช้เฉพาะการเช่าที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้เช่า
• รายได้ที่ถือว่าได้รับ ใช้กับวันที่ไม่ได้ให้เช่า ในอัตรา 1.1% หรือ 2% ของมูลค่าทะเบียนที่ดิน ตามสัดส่วน เว้นแต่ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านหลักของคุณ ศาลฎีกายืนยันในปี 2021 ว่าทรัพย์สินที่รอแขกก็ก่อให้เกิดรายได้นี้เช่นกัน

แบบ 238 (เดิมคือ 179): สิ่งที่กรมสรรพากรรู้อยู่แล้ว

แบบ 179 ซึ่งเป็นแบบที่ตัวกลางใช้รายงานบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว ถูกยกเลิกตั้งแต่ปีภาษี 2024 พระราชกฤษฎีกา 117/2024 นำหน้าที่รายงานระดับสหภาพยุโรป (DAC7) ของ ผู้ให้บริการแพลตฟอร์มดิจิทัล เช่น Airbnb และ Booking.com มาแทน ซึ่งยื่น แบบ 238 (ประกาศ HAC/72/2024) ทุกเดือนมกราคม สำหรับปีก่อนหน้า คุณไม่ต้องยื่นหากให้เช่าโดยตรง สำหรับแต่ละทรัพย์สิน แบบนี้แสดงที่อยู่ เลขอ้างอิงทะเบียนที่ดิน จำนวนวันที่ให้เช่า และ รายไตรมาส ว่าแพลตฟอร์มจ่ายเงินให้คุณเท่าไร ค่าคอมมิชชันที่หักไว้ และภาษี AEAT นำไปตรวจสอบเทียบกับแบบที่คุณยื่น ตัวเลขของคุณจึงควรมาจากการจองชุดเดียวกัน

Apartop ช่วยคุณได้อย่างไร

Apartop มีส่วน Renta (ภาษีเงินได้) สำหรับแต่ละทรัพย์สินและแต่ละปี แสดงจำนวนคืนที่ให้เช่า รายได้ไม่รวม VAT ค่าใช้จ่ายที่จัดกลุ่มตามแบบยื่นและ คิดตามสัดส่วนวัน เพดานดอกเบี้ยและค่าซ่อมแซม ค่าเสื่อม 3% และค่าเสื่อมเฟอร์นิเจอร์ รายได้สุทธิ และ รายได้ที่ถือว่าได้รับ สำหรับวันที่ว่าง และยังสร้าง รายการการเข้าพัก พร้อมข้อมูลตามแบบ 179 เดิม เพื่อให้คุณตรวจสอบสิ่งที่แพลตฟอร์มรายงานในแบบ 238 ได้ ทุกอย่างส่งออกเป็น Excel สำหรับ gestor ของคุณ และรวมอยู่ในแพ็กเกจฟรี ตัวเลขเป็นไปตามกฎสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ในสเปน หากคุณเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ gestor ของคุณใช้เป็นฐานสำหรับแบบ 210 ได้ เป็นข้อมูลเพื่อเป็นแนวทาง และระบบจะเตือนเมื่อข้อมูลบางอย่าง เช่น เลขอ้างอิงทะเบียนที่ดินหรือราคาซื้อ ยังขาดอยู่

รายได้มาจากการจองของคุณ และค่าใช้จ่ายมาจาก ใบเสร็จค่าใช้จ่ายที่ถ่ายรูปไว้ (แพ็กเกจ Pro) คุณดูผลตอบแทนได้ใน สถิติ และหากแคว้นของคุณเก็บ ภาษีนักท่องเที่ยว Apartop จะคำนวณแยกให้

เริ่มใช้ฟรี สูงสุด 2 ทรัพย์สิน หรือดู ราคาแพ็กเกจ Pro

แหล่งที่มา

• AEAT: ภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่สำหรับบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: คำแนะนำแบบ 210 เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT คู่มือภาษีผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: ประเทศในสหภาพยุโรปและ EEA ที่แลกเปลี่ยนข้อมูลภาษี (ไอซ์แลนด์ นอร์เวย์ และลิกเตนสไตน์ตั้งแต่ 11 ก.ค. 2021) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: การเปลี่ยนแปลงกำหนดเวลายื่นแบบ 210 (ประกาศ HAC/623/2026) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: รายได้ที่ถือว่าได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ในเมือง (ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: การมีตัวแทนในภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT คู่มือภาษีเงินได้ปี 2025: รายได้สุทธิจากอสังหาริมทรัพย์ เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT คู่มือภาษีเงินได้ปี 2025: การลดหย่อนสำหรับการให้เช่าที่อยู่อาศัย เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT คู่มือภาษีเงินได้ปี 2025: รายได้ที่ถือว่าได้รับ เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: การเก็บภาษีบ้านเช่าเพื่อการท่องเที่ยว เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• AEAT: คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับแบบ 179 (ยกเลิกตั้งแต่ปี 2024) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• พระราชกำหนด 29/2026 วันที่ 6 ตุลาคม มาตรา 6 และ 7 (BOE วันที่ 7 ต.ค. 2026) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• กฎหมายภาษีเงินได้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ RDLeg 5/2004 มาตรา 10, 24 และ 25 (BOE) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• กฎหมายภาษีเงินได้ 35/2006 มาตรา 23, 27 และ 85 (BOE) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• กฎกระทรวงภาษีเงินได้ RD 439/2007 มาตรา 14 (BOE) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• กฎกระทรวงว่าด้วยวิธีการทางภาษี RD 1065/2007 มาตรา 54 ter (BOE) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026
• ประกาศ HAC/72/2024 แบบ 040 และ 238 (BOE) เข้าถึงเมื่อ 11 ต.ค. 2026