Uthyrning i spanska flerbostadshus: ägarnas 3/5-beslut

Innergård i ett spanskt flerbostadshus med semesterlägenheter

I den här artikeln

Först några spanska begrepp
Vad lagen säger sedan april 2025
Så fungerar 3/5-majoriteten
Hyr redan ut eller börjar nu
Stadgar och högsta domstolen
Överklaga ett beslut
Regional registrering och NRUA
Behåll grannarna på din sida
Vanliga frågor
Källor

Äger du en lägenhet i ett spanskt flerbostadshus och vill börja hyra ut den till turister behöver du sedan den 3 april 2025 uttryckligt godkännande från husets ägarförening. Spaniens lag om horisontell egendom (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) ändrades genom organisk lag 1/2025: godkännandet ska ges av tre femtedelar av samtliga ägare som också innehar tre femtedelar av andelstalen. Samma majoritet kan begränsa, ställa villkor för eller förbjuda turistuthyrning, och kan ta ut upp till 20 % mer i avgift av turistlägenheterna.

Den goda nyheten om du redan hyrde ut lagligt före det datumet: de nya besluten gäller inte retroaktivt. Den här guiden förklarar reglerna på enkel svenska, hur rösterna räknas, hur du överklagar ett beslut och vad Spaniens högsta domstol har sagt om husens stadgar.

Först några spanska begrepp

Comunidad de propietarios (ägarförening): den juridiska enhet som bildas av alla ägare i ett hus eller ett bostadsområde. Varje ägare ingår automatiskt och betalar avgifter till föreningen (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (ägarstämma): stämman där besluten röstas igenom. Det hålls vanligtvis minst en ordinarie stämma om året, plus extra stämmor.
Presidente (ordförande): en ägare som väljs att företräda föreningen.
Administrador de fincas (förvaltare): den yrkesperson som oftast sköter föreningens administration, räkenskaper och protokoll, och ofta är sekreterare.
Cuota de participación (andelstal): varje lägenhets procentandel av huset, fastställd i lagfartshandlingarna. Den styr hur mycket du betalar och hur mycket din röst väger.
Estatutos (stadgar): husets interna regler, ofta i grundhandlingen (título constitutivo).

Vad lagen säger sedan april 2025

Organisk lag 1/2025 av den 2 januari (en effektivitetsreform av rättsväsendet) ändrade tre delar av LPH, med verkan från den 3 april 2025:

Artikel 7.3 (ny): en ägare som vill bedriva turistuthyrning måste först få föreningens uttryckliga godkännande enligt artikel 17.12. Gör någon det utan godkännande ska ordföranden (på eget initiativ eller på begäran av någon granne) kräva att det upphör, med en varning om att föreningen kommer att gå till domstol.
Artikel 17.12 (ändrad): ett uttryckligt beslut som godkänner, begränsar, ställer villkor för eller förbjuder turistuthyrning kräver 3/5 av samtliga ägare som representerar 3/5 av andelstalen, oavsett om det ändrar stadgarna eller inte. Samma majoritet kan fastställa särskilda avgifter eller höja lägenhetens andel av de gemensamma kostnaderna, förutsatt att höjningen inte överstiger 20 %. Dessa beslut gäller inte retroaktivt.
LPH:s andra tilläggsbestämmelse (ny, införd genom den fjärde slutbestämmelsen i organisk lag 1/2025): en ägare som redan bedrev verksamheten före reformen och hade registrerat sig enligt de regionala turistreglerna får fortsätta enligt de villkor och tidsfrister som gäller i dessa regler.

Själva 3/5-regeln är från 2019 (kungligt lagdekret 7/2019), men då kunde föreningen bara begränsa. Den stora förändringen 2025 är att tystnad inte längre är samtycke: en ny semesteruthyrning behöver ett tydligt ja.

Så fungerar 3/5-majoriteten

Majoriteten är dubbel och räknas på hela huset, inte bara på dem som kommer till stämman:

Krav	Hur det räknas	Exempel (20 lägenheter)
3/5 av ägarna	Av samtliga ägare i föreningen	Minst 12 för
3/5 av andelstalen	Summan av varje ägares procentandel	Minst 60 % av andelstalen
Påslag på avgiften	Samma dubbla majoritet	Upp till 20 % mer

Frånvarande ägare räknas som ”ja” (artikel 17.8)

Enligt artikel 17.8 LPH räknas ägare som kallats korrekt men inte kommit för beslutet, om de inte inom 30 kalenderdagar efter att ha underrättats om beslutet meddelar sekreteraren att de är emot, på ett sätt som ger bevis på mottagandet. Bor du utomlands och hoppar över stämmorna spelar det roll: läs protokollet (acta) när det kommer, även om det bara är på spanska, och svara i tid om du har invändningar. Se till att förvaltaren har din aktuella post- och e-postadress.

Påslaget på 20 %

Stämman kan med samma dubbla majoritet besluta om en särskild avgift eller höja turistlägenheternas andel av de gemensamma kostnaderna, med ett tak på 20 %. Det gäller från beslutsdagen och framåt.

Hyr redan ut eller börjar nu

Om du redan hyrde ut före den 3 april 2025

Den andra tilläggsbestämmelsen skyddar ägare som redan bedrev verksamheten enligt de regionala turistreglerna (normalt registrerade i det regionala turistregistret). Tillsammans med regeln om att besluten inte är retroaktiva innebär det att ett senare förbud i princip inte bör påverka dig. Om ett påslag som beslutats senare kan tillämpas på befintliga lägenheter framöver är omdiskuterat, så fråga en advokat om det händer dig.

Skyddet hjälper inte om stadgarna redan förbjöd verksamheten (se nedan).

Om du vill börja nu

Du behöver ett beslut om godkännande med 3/5 innan du tar din första bokning. Vanliga steg:

Be ordföranden eller förvaltaren att sätta upp frågan på dagordningen (orden del día) för nästa stämma. Beslut som fattas under ”övriga frågor” är lätta att överklaga.
Rösta, och låt sedan fristen på 30 dagar för frånvarande ägare löpa ut.
Begär ett intyg från sekreteraren eller förvaltaren som bekräftar godkännandet.
Använd det för att registrera dig i det regionala turistregistret.

Kan du inte närvara kan du oftast företrädas av någon med en enkel undertecknad fullmakt. Börjar du utan godkännande kan föreningen kräva att du slutar och sedan stämma dig för att få verksamheten förbjuden enligt artikel 7.2.

Stadgar och högsta domstolen

Utöver stämmobesluten spelar husets stadgar roll. Spaniens högsta domstol (Tribunal Supremo) har slagit fast följande:

November 2023 (domarna 1643/2023 och 1671/2023): om stadgarna förbjuder ekonomisk, näringsmässig eller kommersiell verksamhet i lägenheterna omfattar förbudet turistuthyrning, eftersom spansk lag ser det som ekonomisk verksamhet. Ytterligare domar 2024 (90/2024 och 95/2024) följde samma linje.
3 oktober 2024 (första avdelningen i plenum, domarna 1232/2024 och 1233/2024, enhälliga; tillkännagivna av rättsväsendet den 7 oktober): den första domen om artikel 17.12, i dess lydelse från 2019. Föreningen kan förbjuda turistuthyrning med 3/5-majoritet; enhällighet krävs inte.
2025 (dom ECLI:ES:TS:2025:725, tillkännagiven av rättsväsendet den 6 mars 2025): en begränsning måste vara tydlig och precis. Stadgar som bara beskriver lägenheterna som bostäder, utan att förbjuda turistuthyrning eller ekonomisk verksamhet, förbjuder inte semesteruthyrning.

För köpare innebär det: ett förbud i stadgarna binder en ny ägare bara om det är inskrivet i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad; artikel 5 LPH). Innan du köper en lägenhet för uthyrning, be din advokat om en nota simple (utdrag ur fastighetsregistret) och en kopia av stadgarna och de senaste protokollen.

Överklaga ett beslut

Artikel 18 LPH låter ägare överklaga beslut i domstol:

Grunder: strider mot lagen eller stadgarna, skadar allvarligt föreningen till förmån för vissa ägare, orsakar allvarlig skada för en ägare som inte har någon rättslig skyldighet att tåla den, eller utgör rättsmissbruk.
Vem: ägare som röstade emot och fick sin reservation antecknad (salvar el voto), frånvarande ägare och de som felaktigt nekats rösta.
Villkor: du måste ha betalt alla avgifter till föreningen, eller deponera skulden hos domstolen.
Frist: tre månader från beslutet, eller ett år om det strider mot lagen eller stadgarna. För frånvarande ägare börjar fristen löpa när de underrättas.

Regional registrering och NRUA

Föreningens godkännande kommer utöver, inte i stället för, registreringen hos turistmyndigheten.

Andalusien: du registrerar dig i Andalusiens turistregister (Registro de Turismo de Andalucía) genom att lämna in en egenförsäkran (declaración responsable) online, vilket kräver ett spanskt digitalt certifikat. Enligt regionregeringens vanliga frågor måste du bifoga en aktuell nota simple och ett intyg från föreningens sekreterare eller förvaltare som visar uttryckligt godkännande av turistuthyrning; saknas det får du 10 arbetsdagar att lämna in det, därefter inleds ett ärende om avregistrering. Andalusiens dekret om turistbostäder (dekret 28/2016, konsoliderad text) utesluter också lägenheter i hus vars grundhandling eller stadgar uttryckligen förbjuder turistboende. Se vår guide om registrering av VUT i Andalusien och lokala sidor som Málaga eller Marbella.
Det gemensamma registret (NRUA): i maj 2026 upphävde högsta domstolen den del av kungligt dekret 1312/2024 som inrättade det nationella gemensamma registret för uthyrning (domen publicerades i den officiella kungörelsen den 8 juni 2026), men behöll den digitala kontaktpunkten och plattformarnas datadelning. Mer i vår artikel om NRUA.

Gästregistreringen hos polisen (SES.HOSPEDAJES) och en eventuell turistskatt gäller fortfarande: se gästregistrering steg för steg och turistskatt per region. Bor du inte i Spanien, kom ihåg att dina hyresintäkter också beskattas i Spanien genom inkomstskatt för personer som inte är bosatta där (IRNR, Modelo 210), vilket kräver ditt NIE.

Behåll grannarna på din sida

Stämmor röstar oftast mot semesteruthyrning på grund av buller och sopor. Att komma med fakta hjälper.

Har huset en reception eller en förvaltare är Apartop Community gjort för dem: en affisch med QR-kod så att grannar kan rapportera buller, sopor, problem vid poolen eller skador utan konto (rapporten når lägenhetens värd och föreningen), ordningsregler som gästerna i anslutna lägenheter godkänner vid den digitala incheckningen, en utskrivbar rapport för ägarstämman med vistelser, nätter och rapporter per lägenhet, och ett blad för att föra in avgifterna för turistlägenheter om ett påslag beslutas (med tak på 20 %). Apartop fastställer eller tar inte ut dessa avgifter. Det är gratis för ägarna; föreningen betalar efter antal lägenheter. Se hur Apartop Community fungerar.

Som ägare utomlands hjälper det också att vara organiserad: digital incheckning med SES.HOSPEDAJES, en digital gästguide med husets regler och en nyckelöverlämning som grannarna inte märker av. Du kan börja gratis med upp till 2 lägenheter eller se priserna för Pro.

Vanliga frågor

Kan min ägarförening förbjuda semesteruthyrning genom majoritetsbeslut?

Ja. Tre femtedelar av ägarna som innehar tre femtedelar av andelstalen räcker; enhällighet krävs inte, vilket högsta domstolen bekräftade den 3 oktober 2024. Sedan den 3 april 2025 behöver en lägenhet som vill börja också uttryckligt godkännande med den majoriteten.

Jag var redan registrerad före april 2025. Påverkar ett nytt förbud mig?

I princip inte: artikel 17.12 säger att besluten inte är retroaktiva, och den andra tilläggsbestämmelsen låter befintliga lagliga verksamheter fortsätta. Det är annorlunda om inskrivna stadgar redan förbjöd verksamheten.

Hur mycket extra kan föreningen ta ut av mig?

Högst 20 % mer på din andel av de gemensamma kostnaderna, beslutat med dubbel 3/5-majoritet. Ett större påslag, eller ett som beslutats med färre röster, kan överklagas.

Jag bor utomlands och går aldrig på stämmorna. Räknas min röst?

Ja, som ett ”ja” om du inte gör något: enligt artikel 17.8 räknas frånvarande ägare som underrättats korrekt och inte invänder till sekreteraren inom 30 kalenderdagar som för beslutet. Utse ett ombud eller svara skriftligt om du inte håller med.

Hur lång tid har jag på mig att överklaga ett beslut?

Tre månader från beslutet (från underrättelsen om du var frånvarande), eller ett år om det strider mot lagen eller stadgarna. Du måste ha betalt dina avgifter eller deponera det du är skyldig.

Förbjuder stadgar som säger ”bostadsändamål” semesteruthyrning?

Inte nödvändigtvis. Högsta domstolen kräver ett tydligt och precist förbud; att beskriva lägenheterna som bostäder räcker inte. Ett förbud mot ekonomisk eller kommersiell verksamhet omfattar däremot semesteruthyrning enligt domarna från 2023 och 2024.

Källor

Prova Apartop gratis

Gratis för alltid för upp till 2 lägenheter, inget kort. Med Pro 9 € per lägenhet och månad.

Börja gratis Se priser