Ferieudlejning af lejlighed i Spanien: ejerforeningens 3/5

Gårdhave i en spansk etageejendom med ferielejligheder

I denne artikel

Først et par spanske begreber
Hvad loven siger siden april 2025
Sådan fungerer 3/5-flertallet
Udlejer allerede vs. starter nu
Vedtægterne og Højesteret
Anfægtelse af en beslutning
Regional registrering og NRUA
Hold naboerne på din side
Ofte stillede spørgsmål
Kilder

Ejer du en lejlighed i en spansk etageejendom og vil begynde at udleje den til turister, skal du siden 3. april 2025 have udtrykkelig godkendelse fra ejendommens ejerforening. Den spanske lov om ejerlejligheder (Ley de Propiedad Horizontal, LPH) blev ændret ved organisk lov 1/2025: godkendelsen skal gives af tre femtedele af alle ejere, som også repræsenterer tre femtedele af fordelingstallene. Samme flertal kan begrænse, stille betingelser for eller forbyde ferieudlejning og kan opkræve op til 20 % mere i fællesudgifter af turistlejligheder.

Den gode nyhed, hvis du allerede udlejede lovligt før den dato: de nye beslutninger har ikke tilbagevirkende kraft. Denne guide forklarer reglerne i et enkelt sprog, hvordan afstemningen tælles, hvordan du anfægter en beslutning, og hvad den spanske Højesteret har sagt om ejendommens vedtægter.

Først et par spanske begreber

Comunidad de propietarios (ejerforening): den juridiske enhed, som alle ejerne i en ejendom eller et kompleks udgør. Alle ejere er automatisk medlemmer og betaler fællesudgifter (gastos de comunidad).
Junta de propietarios (ejermøde): generalforsamlingen, hvor beslutninger sættes til afstemning. Der er som regel mindst ét ordinært møde om året plus ekstraordinære.
Presidente (formand): en ejer, der er valgt til at repræsentere foreningen.
Administrador de fincas (ejendomsadministrator): den professionelle, der normalt står for foreningens papirarbejde, regnskab og referater og ofte fungerer som sekretær.
Cuota de participación (fordelingstal): hver lejligheds procentandel af ejendommen, fastsat i skødet. Den afgør, hvor meget du betaler, og hvor meget din stemme vejer.
Estatutos (vedtægter): ejendommens interne regler, ofte i stiftelsesdokumentet (título constitutivo).

Hvad loven siger siden april 2025

Organisk lov 1/2025 af 2. januar (en effektiviseringsreform af retsvæsenet) ændrede tre dele af LPH med virkning fra 3. april 2025:

Artikel 7.3 (ny): en ejer, der vil drive turistudlejning, skal først have foreningens udtrykkelige godkendelse efter artikel 17.12. Gør nogen det uden godkendelse, vil formanden (af egen drift eller på en anden ejers anmodning) kræve, at det ophører, med advarsel om, at foreningen vil gå til retten.
Artikel 17.12 (ændret): en udtrykkelig beslutning, der godkender, begrænser, stiller betingelser for eller forbyder turistudlejning, kræver 3/5 af alle ejere, der repræsenterer 3/5 af fordelingstallene, uanset om den ændrer vedtægterne. Samme flertal kan fastsætte særlige bidrag eller øge lejlighedens andel af fællesudgifterne, forudsat at stigningen ikke overstiger 20 %. Disse beslutninger har ikke tilbagevirkende kraft.
Anden tillægsbestemmelse i LPH (ny, indsat ved fjerde afsluttende bestemmelse i organisk lov 1/2025): en ejer, der allerede drev virksomheden før reformen og var registreret efter de regionale turismeregler, kan fortsætte på de betingelser og frister, som disse regler fastsætter.

Selve 3/5-reglen er fra 2019 (kongeligt lovdekret 7/2019), men dengang kunne foreningen kun begrænse. Den store ændring i 2025 er, at tavshed ikke længere er samtykke: en ny ferieudlejning kræver et klart ja.

Sådan fungerer 3/5-flertallet

Flertallet er dobbelt og tælles i forhold til hele ejendommen, ikke kun dem, der møder op:

Krav	Sådan tælles det	Eksempel (20 lejligheder)
3/5 af ejerne	Af alle ejere i foreningen	Mindst 12 for
3/5 af fordelingstallene	Summen af hver ejers procentandel	Mindst 60 % af fordelingstallene
Tillæg til fællesudgifter	Samme dobbelte flertal	Op til 20 % mere

Fraværende ejere tæller som "ja" (artikel 17.8)

Efter artikel 17.8 LPH tælles ejere, der var behørigt indkaldt, men ikke mødte op, for forslaget, medmindre de, efter at være underrettet om beslutningen, meddeler sekretæren, at de er uenige, inden for 30 kalenderdage og på en måde, der giver bevis for modtagelsen. Bor du i udlandet og springer møderne over, er det vigtigt: læs referatet (acta), når det kommer, selv om det kun er på spansk, og svar i tide, hvis du er imod. Sørg for, at administratoren har din aktuelle post- og e-mailadresse.

Tillægget på 20 %

Mødet kan med samme dobbelte flertal vedtage et særligt bidrag eller hæve turistlejlighedernes andel af fællesudgifterne, dog højst 20 %. Det gælder fra beslutningens dato og fremad.

Udlejer allerede vs. starter nu

Hvis du allerede udlejede før 3. april 2025

Anden tillægsbestemmelse beskytter ejere, der allerede drev virksomhed i overensstemmelse med de regionale turismeregler (typisk registreret i det regionale turistregister). Sammen med reglen om ingen tilbagevirkende kraft betyder det, at et senere forbud i princippet ikke bør ramme dig. Om et senere vedtaget tillæg kan pålægges eksisterende lejligheder fremover, er omdiskuteret, så spørg en advokat, hvis det sker for dig.

Beskyttelsen hjælper ikke, hvis vedtægterne allerede forbød virksomheden (se nedenfor).

Hvis du vil starte nu

Du skal have en godkendelse med 3/5 flertal, før du tager imod din første booking. De sædvanlige trin:

Bed formanden eller administratoren om at sætte punktet på dagsordenen (orden del día) til næste møde. Beslutninger truffet under "eventuelt" er lette at anfægte.
Stem, og lad derefter fristen på 30 dage for fraværende ejere løbe.
Bed om en attest fra sekretæren eller administratoren, der dokumenterer godkendelsen.
Brug den til din registrering i det regionale turistregister.

Kan du ikke deltage, kan du normalt lade dig repræsentere af en anden med en simpel underskrevet fuldmagt. Starter du uden godkendelse, kan foreningen kræve, at du stopper, og derefter sagsøge dig om forbud efter artikel 7.2.

Vedtægterne og Højesteret

Ud over mødebeslutninger har ejendommens vedtægter betydning. Den spanske Højesteret (Tribunal Supremo) har fastslået følgende:

November 2023 (domme 1643/2023 og 1671/2023): hvis vedtægterne forbyder økonomisk, erhvervsmæssig eller kommerciel virksomhed i lejlighederne, omfatter forbuddet ferieudlejning, fordi spansk ret betragter det som økonomisk virksomhed. Flere domme i 2024 (90/2024 og 95/2024) fulgte samme linje.
3. oktober 2024 (Første Afdeling i plenum, domme 1232/2024 og 1233/2024, enstemmigt; offentliggjort af domstolene den 7. oktober): den første dom om artikel 17.12 i dens affattelse fra 2019. Foreningen kan forbyde turistudlejning med 3/5 flertal; der kræves ikke enstemmighed.
2025 (dom ECLI:ES:TS:2025:725, offentliggjort af domstolene den 6. marts 2025): en begrænsning skal være klar og præcis. Vedtægter, der blot beskriver lejlighederne som boliger uden at forbyde turistbrug eller økonomisk virksomhed, forbyder ikke ferieudlejning.

For købere betyder det: et forbud i vedtægterne binder kun en ny ejer, hvis det er tinglyst i tinglysningsregistret (Registro de la Propiedad; artikel 5 LPH). Før du køber en lejlighed til udlejning, så bed din advokat om en nota simple (udskrift fra tinglysningsregistret) og en kopi af vedtægterne og de seneste referater.

Anfægtelse af en beslutning

Artikel 18 LPH giver ejerne mulighed for at anfægte beslutninger ved domstolene:

Grunde: i strid med loven eller vedtægterne, alvorligt skadelig for foreningen til fordel for nogle ejere, alvorligt skadelig for en ejer, der ikke har retlig pligt til at tåle det, eller misbrug af rettigheder.
Hvem: ejere, der stemte imod og fik deres afvigende stemme ført til referat (salvar el voto), fraværende ejere og de, der uretmæssigt blev nægtet at stemme.
Betingelse: du skal være ajour med fællesudgifterne eller deponere gælden hos retten.
Frist: tre måneder fra beslutningen eller ét år, hvis den strider mod loven eller vedtægterne. For fraværende ejere løber fristen fra underretningen.

Regional registrering og NRUA

Foreningens godkendelse kommer oven i, ikke i stedet for, turistregistreringen.

Andalusien: du registrerer dig i Andalusiens turistregister (Registro de Turismo de Andalucía) ved at indgive en tro- og loveerklæring (declaración responsable) online, hvilket kræver et spansk digitalt certifikat. Ifølge regionalregeringens FAQ skal du vedlægge en opdateret nota simple og en attest fra foreningens sekretær eller administrator, der viser den udtrykkelige godkendelse af turistbrug; mangler den, får du 10 arbejdsdage til at fremskaffe den, hvorefter en sag om udslettelse indledes. Andalusiens dekret om turistboliger (dekret 28/2016, konsolideret tekst) udelukker også lejligheder i ejendomme, hvis stiftelsesdokument eller vedtægter udtrykkeligt forbyder turistindkvartering. Se vores guide til VUT-registrering i Andalusien og lokale sider som Málaga eller Marbella.
Fælles register (NRUA): i maj 2026 annullerede Højesteret den del af kongeligt dekret 1312/2024, der oprettede det nationale fælles lejeregister (dommen blev offentliggjort i statstidende den 8. juni 2026), men bevarede den digitale fælles portal og platformenes dataudveksling. Læs mere i vores artikel om NRUA.

Gæsteregistrering hos politiet (SES.HOSPEDAJES) og en eventuel turistskat gælder stadig: se gæsteregistrering trin for trin og turistskat efter region. Bor du ikke i Spanien, så husk, at dine lejeindtægter også beskattes i Spanien som indkomstskat for ikke-residenter (IRNR, formular 210), hvilket kræver dit NIE.

Hold naboerne på din side

Ejermøder stemmer som regel imod ferieudlejning på grund af støj og affald. Det hjælper at komme med fakta.

Har ejendommen en reception eller en administrator, er Apartop Community lavet til dem: en QR-plakat, så naboer kan melde støj, affald, problemer ved poolen eller skader uden en konto (meldingen når lejlighedens vært og foreningen), husorden, som gæster i tilknyttede lejligheder accepterer under online check-in, en rapport til udskrift til ejermødet med ophold, overnatninger og meldinger pr. lejlighed og et ark til at registrere bidrag for turistlejligheder, hvis et tillæg vedtages (højst 20 %). Apartop fastsætter eller opkræver ikke disse bidrag. Det er gratis for ejere; foreningen betaler efter antal lejligheder. Se hvordan Apartop Community fungerer.

Som ejer i udlandet hjælper det også at være organiseret: online check-in med SES.HOSPEDAJES, en digital gæsteguide med ejendommens regler og nøgleoverdragelse, som dine naboer ikke lægger mærke til. Du kan starte gratis med op til 2 lejligheder eller se priserne for Pro.

Ofte stillede spørgsmål

Kan min ejerforening forbyde ferieudlejning ved flertalsafstemning?

Ja. Tre femtedele af ejerne med tre femtedele af fordelingstallene er nok; der kræves ikke enstemmighed, som Højesteret bekræftede den 3. oktober 2024. Siden 3. april 2025 skal en lejlighed, der vil starte, også have udtrykkelig godkendelse med det flertal.

Jeg var allerede registreret før april 2025. Rammer et nyt forbud mig?

I princippet nej: artikel 17.12 siger, at beslutningerne ikke har tilbagevirkende kraft, og anden tillægsbestemmelse lader eksisterende lovlige udlejere fortsætte. Det er anderledes, hvis tinglyste vedtægter allerede forbød virksomheden.

Hvor meget ekstra kan foreningen opkræve af mig?

Højst 20 % mere af din andel af fællesudgifterne, vedtaget med det dobbelte 3/5 flertal. Et større tillæg, eller et der er vedtaget med færre stemmer, kan anfægtes.

Jeg bor i udlandet og deltager aldrig i møderne. Tæller min stemme?

Ja, som et "ja" som udgangspunkt: efter artikel 17.8 tæller behørigt underrettede fraværende ejere, der ikke gør indsigelse over for sekretæren inden for 30 kalenderdage, som stemmer for. Udpeg en fuldmagtshaver, eller svar skriftligt, hvis du er uenig.

Hvor lang tid har jeg til at anfægte en beslutning?

Tre måneder fra beslutningen (fra underretningen, hvis du var fraværende) eller ét år, hvis den strider mod loven eller vedtægterne. Du skal være ajour med fællesudgifterne eller deponere det skyldige beløb.

Forbyder vedtægter, der siger "boligformål", ferieudlejning?

Ikke nødvendigvis. Højesteret kræver et klart og præcist forbud; det er ikke nok at beskrive lejlighederne som boliger. Et forbud mod økonomisk eller kommerciel virksomhed omfatter derimod ferieudlejning ifølge dommene fra 2023 og 2024.

Kilder

Prøv Apartop gratis

Gratis for altid op til 2 lejligheder, uden kort. Med Pro 9 € pr. lejlighed om måneden.

Kom gratis i gang Se priser