Spaniens fælles lejeregister (NRUA): status i 2026

Fra 1. juli 2025 krævede Spaniens fælles lejeregister (Registro Único de Arrendamientos), at alle ferieboliger og alle møblerede mellemlange lejemål blev registreret i tinglysningsregistret for at få et fælles registreringsnummer (NRUA), før de måtte annonceres på Airbnb, Booking.com eller lignende platforme. I 2026 annullerede den spanske Højesteret det krav i tre domme. I dag kan NRUA ikke længere kræves, men dit regionale turistlicensnummer (i Andalusien VUT-nummeret) er stadig obligatorisk.

Denne guide forklarer, hvad ordningen var, hvad domstolen annullerede, hvad der består (den digitale fælles lejeportal), og hvad du skal gøre som ejer, især hvis du bor uden for Spanien. Alt nedenfor er kontrolleret mod BOE, Spaniens statstidende, den 11. oktober 2026.

Hvad det fælles lejeregister var

Det blev oprettet ved kongeligt dekret 1312/2024 af 23. december for at gennemføre EU-forordning 2024/1028 om data for korttidsudlejning. Det trådte i kraft den 2. januar 2025 og fik virkning fra 1. juli 2025.

Det bestod af to dele:

• Det fælles register: ejeren (eller den, der drev boligen) ansøgte i tinglysningsregistret (Registro de la Propiedad), eller i registret for løsøre for både, om et nummer for hver enhed. Det omfattede både turistudlejning og mellemlange lejemål (til arbejde, studier, lægebehandling osv.). Ved turistudlejning skulle du også oplyse din regionale licens eller registrering. Nummeret begyndte med "ES" efterfulgt af bogstaver og tal.
• Den digitale fælles lejeportal (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos): en portal drevet af boligministeriet, hvorigennem platformene sender aktivitetsdata for hver annonce og kontrollerer numre.

Platformene skulle kræve nummeret, før en annonce blev offentliggjort, og ministeriet kunne beordre annoncer med ugyldige eller tilbagekaldte numre fjernet.

Den årlige indberetning

Artikel 10.4 pålagde ejerne hvert år at indlevere en anonymiseret liste over det foregående års lejemål og deres formål i tinglysningsregistret. Bekendtgørelse VAU/1560/2025 godkendte den formular: den blev indleveret i februar, én pr. bolig, på papir eller som XBRL-fil, første gang i februar 2026 med data for 2025. Blev den ikke indleveret, eller viste den misbrug, kunne registerføreren tilbagekalde nummeret.

Hvad Højesteret annullerede

Højesterets forvaltningsretlige afdeling gav helt eller delvist medhold i tre søgsmål mod kongeligt dekret 1312/2024:

Begrundelsen handler om kompetence: ud over registreringsproceduren annullerer dommen første afsluttende bestemmelse, i det omfang den byggede på statens kompetence til at regulere den. Den første dom annullerer artikel 5 (udlejernes forpligtelser), artikel 8 (registret), artikel 9 (ansøgning og nummer) og artikel 10 (kontrol af numre og årlig indberetning), litra b) og c) i artikel 12, anden tillægsbestemmelse og artikel 1, 2 og 6, for så vidt de angår registret, samt "enhver anden bestemmelse eller omtale" af det fælles register. Dommene af 21. maj og 1. juni annullerer i det væsentlige de samme bestemmelser. Dermed bortfalder også pligten til at registrere sig i tinglysningsregistret for at få et nummer til annoncering på platforme.

I praksis:

• Du behøver ikke længere et NRUA, hverken til turistudlejning eller mellemlange lejemål.
• Den årlige indberetning i februar har mistet sit retsgrundlag, fordi den byggede på den annullerede artikel 10. Indberetningen i februar 2026 skete efter de dengang gældende regler; ifølge den nuværende BOE er der ingen pligt til at gentage den i februar 2027.
• Har du allerede et nummer, må du fortsat vise det, men ingen national regel kræver det.

Hvad der stadig gælder

Annulleringen er delvis. Ifølge den konsoliderede tekst af kongeligt dekret 1312/2024 i BOE består følgende:

• Den digitale fælles lejeportal (artikel 7), drevet af boligministeriet.
• Platformenes pligt til løbende at sende portalen aktivitetsdata for hver annonce i henhold til EU-forordning 2024/1028 (artikel 6, i det omfang den ikke er annulleret).
• Brugen af disse data til officiel statistik (artikel 11).

Dertil kommer kongeligt lovdekret 29/2026, offentliggjort den 7. oktober 2026, som omskriver afsnit V i lejeloven (Ley de Arrendamientos Urbanos) med en sanktionsordning for platforme, der ikke sender data til den digitale fælles portal (artikel 38 til 51): 100.000 € for mindre alvorlige overtrædelser, 500.000 € for alvorlige (op til 1 % af den årlige omsætning) og 1 million € for meget alvorlige (op til 2 %). Dets artikel 20 kræver desuden, at ethvert lejetilbud eller enhver annonce indeholder "lejeenhedens identifikationsnummer, -kode eller -titel, hvor det er relevant". Som ethvert kongeligt lovdekret skal det godkendes af Kongressen inden for 30 arbejdsdage; da parlamentet er opløst forud for parlamentsvalget (kongeligt dekret 806/2026), falder afstemningen til dets stående udvalg (Diputación Permanente). Pr. 11. oktober 2026 har der endnu ikke været afstemning.

Den registrering, du faktisk skal have: din regions

Dommene berører ikke de regionale turistregistre, som er det, der gør en ferieudlejning lovlig. I Andalusien er det Andalusiens turistregister (Registro de Turismo de Andalucía): en turistbolig (vivienda de uso turístico) registreres ved at indgive en tro- og loveerklæring (declaración responsable) og får en kode på formen VUT/provins/nummer (for eksempel VUT/MA/12345; ældre begynder med VFT/), jf. dekret 31/2024. Det er det nummer, du skal vise i dine annoncer og dokumenter.

En almindelig fejl: referencen CTC-…, som du får, når du indgiver erklæringen, er ikke dit registreringsnummer; det rigtige kommer i afgørelsen (resolución).

Bor du i udlandet, klarer du normalt det regionale register online med et spansk digitalt certifikat eller via en gestor, der handler på dine vegne, og du skal bruge dit NIE (skatteidentifikationsnummer for udlændinge). Husk også, at ejerforeningen i din bygning kan begrænse ferieudlejning med et flertal på 3/5 (vi forklarer det her), og at du, uafhængigt af ethvert register, stadig skal indberette dine gæster til politiets system SES.Hospedajes (trin for trin).

Hvad med platforme, der fjerner annoncer?

Mens NRUA var i kraft, kunne boligministeriet beordre platformene til at fjerne annoncer uden gyldigt nummer inden for 48 timer. Den beføjelse var knyttet til nummeret fra tinglysningsregistret og er faldet bort sammen med det. Det er de regionale regler ikke: regionerne kan give bøder for annoncer uden turistregistreringsnummer, og EU-forordningen kræver, at platformene viser nummeret, overalt hvor der findes en registreringsprocedure, også regionale. Hver platform har desuden sine egne regler, så hold øje med meddelelser i dit værtspanel.

Det anbefaler vi

1. Tjek, at hver bolig har et gyldigt regionalt turistregistreringsnummer, og at det står i alle dine annoncer.
2. Havde du allerede et NRUA, så gem det; du behøver ikke forny det eller indlevere februarindberetningen, medmindre der vedtages nye regler.
3. Hold øje med BOE: ministeriet kan lovgive igen om koordinering med de regionale registre, og kongeligt lovdekret 29/2026 afventer godkendelse i Kongressens stående udvalg.
4. Hold resten ajour: gæsteindberetning, turistskat, hvor den findes, indkomstskat (formular 210, hvis du ikke er skattemæssigt bosat i Spanien) og fakturaer, hvor de kræves (VeriFactu for ferieudlejning).

Sådan hjælper Apartop

I Apartop gemmer du hver lejligheds nummer i Andalusiens turistregister med dets type (VUT, turistlejligheder, landhus, VTAR …), og Apartop sætter det på lejlighedens dokumenter (se funktionen). Apartop opdager, hvis du har indtastet CTC-referencen fra erklæringen i stedet for registreringsnummeret, og genkender formater fra andre regioner. Har du et nummer fra det fælles register, kan du også gemme det, men Apartop kræver det aldrig. Tilføjer du en bolig ud fra dens annonce, læser Apartop de numre, der står der.

Online check-in forbereder også gæsteindberetningen til SES.Hospedajes: gratis at downloade, med automatisk indsendelse på Pro (online check-in). Apartop er gratis for op til 2 lejligheder (priser); du kan starte gratis her.

Kilder

Officielle kilder besøgt den 11. oktober 2026.

• Kongeligt dekret 1312/2024, konsolideret tekst med annulleringerne (BOE, opdateret 18. juli 2026)
• Højesterets dom af 19. maj 2026, sag 1/143/2025 (BOE nr. 139, 8. juni 2026)
• Højesterets dom 629/2026 af 21. maj, sag 1/54/2025 (BOE nr. 155, 26. juni 2026)
• Højesterets dom af 1. juni 2026, sag 1/144/2025 (BOE nr. 174, 18. juli 2026)
• Bekendtgørelse VAU/1560/2025 af 22. december, årlig informationsformular (BOE)
• EU-forordning 2024/1028, gældende fra 20. maj 2026 (BOE)
• Kongeligt lovdekret 29/2026 af 6. oktober: art. 3 (afsnit V i lejeloven) og art. 20 (BOE, 7. oktober 2026)
• Kongeligt dekret 806/2026 om opløsning af parlamentet og udskrivelse af valg (BOE, 6. oktober 2026)
• La Moncloa: boligministeriets kampagne om det fælles register, juni 2025