VeriFactu for ferieudlejning i Spanien: hvem og hvornår

VeriFactu er kælenavnet for en spansk regel, der kræver, at faktureringssoftware fører en manipulationssikker registrering af hver faktura, den udsteder, med et kædet fingeraftryk (hash) og en QR-kode, som kunderne kan tjekke hos den spanske skattemyndighed (Agencia Tributaria, AEAT). Ejer du en ferieudlejning i Spanien, er det egentlige spørgsmål ikke, om du ejer en bolig dér, men om din udlejning tæller som erhvervsvirksomhed, og om du fakturerer med software.

Status pr. 11. oktober 2026: de lovbestemte frister er stadig 1. januar 2027 for selskaber og 1. juli 2027 for alle andre, der er omfattet. Den 5. oktober 2026 meddelte finansministeriet, at det vil udskyde det til oktober 2028, men ændringen er endnu ikke offentliggjort i Boletín Oficial del Estado (BOE), Spaniens statstidende.

Hvad VeriFactu er

Retsgrundlaget er kongeligt dekret 1007/2023, som godkender forordningen om krav til faktureringssoftware (på spansk kendt som RRSIF). De tekniske detaljer står i bekendtgørelse HAC/1177/2024: registreringsformater, hvordan hashen beregnes, hvordan QR-koden ser ud, og hvordan data sendes til AEAT.

Princippet er enkelt. Hver gang din software udsteder en faktura, opretter den også en faktureringsregistrering med de vigtigste oplysninger: udstederens skattenummer (NIF), fakturanummer, dato, fakturatype, momsbeløb og total. Registreringen "forsegles" med en hash, der også afhænger af den foregående registrerings hash, så hvis nogen sletter eller ændrer en gammel faktura, hænger kæden ikke længere sammen.

Der er to måder at overholde reglerne på:

• VERI*FACTU-tilstand: softwaren sender hver registrering til AEAT, efterhånden som den oprettes. Fakturaen bærer teksten "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT".
• "Ikke-VERI*FACTU"-tilstand: softwaren opbevarer selv registreringerne til rådighed for skattemyndighederne med ekstra sikkerhedskrav: hver registrering skal signeres elektronisk (XAdES-signatur, artikel 14 i bekendtgørelsen), og softwaren skal føre en hændelseslog (artikel 9 i bekendtgørelsen: start og slut på denne tilstand, registrering af uregelmæssigheder, eksporter, gendannelse af sikkerhedskopier og et resumé mindst for hver 6 timers drift). Fakturaen bærer stadig QR-koden, men uden den tekst.

Gælder det for din ferieudlejning?

AEAT opsummerer anvendelsesområdet med sin regel om "de fire NEJ": du er omfattet, hvis du udsteder fakturaer med software (ikke kun i hånden), du er ikke med i SII-systemet til momsindberetning i realtid, din skattemæssige bopæl er ikke i Baskerlandet eller Navarra, og du har ikke en afgørelse om fritagelse. Derudover omfatter forordningen kun selskaber, personer, der betaler spansk indkomstskat og driver erhvervsvirksomhed, og ikke-residenter, der driver virksomhed gennem et fast driftssted i Spanien.

For ferieudlejning giver det disse almindelige tilfælde:

De fleste udenlandske ejere med en eller to lejligheder hører til i de to sidste rækker: du overdrager nøgler, gør rent mellem gæsterne og selvangiver indtægten som indtægt fra fast ejendom, enten i din spanske selvangivelse, hvis du er resident, eller på formular 210 (indkomstskat for ikke-residenter, IRNR), hvis du ikke er. Vi forklarer residentsiden i sådan selvangiver du indtægter fra ferieudlejning. Bemærk, at det at stå uden for VeriFactu ikke betyder, at du aldrig skal udstede fakturaer; det betyder kun, at din software ikke skal opfylde disse regler.

Gældende frister

Tidsplanen er flyttet flere gange:

1. Kongeligt dekret 254/2025 fastsatte 1. januar 2026 for selskaber og 1. juli 2026 for alle andre.
2. Kongeligt lovdekret 15/2025 af 2. december udskød det et år: 1. januar 2027 for selskabsskattepligtige og 1. juli 2027 for resten (selvstændige og ikke-residenter med fast driftssted). Det er de datoer, AEAT viser i dag.
3. Den 5. oktober 2026 udsendte finansministeriet en pressemeddelelse, der annoncerede en udskydelse af de udestående forpligtelser til oktober 2028, så de falder sammen med obligatorisk e-fakturering mellem virksomheder for virksomheder med en omsætning på op til 8 millioner €. Den siger, at kravene til integritet, opbevaring og sporbarhed forbliver "i det væsentlige tilsvarende".

Indtil udskydelsen er vedtaget og offentliggjort i BOE, er datoerne i 2027 gældende ret. Det er fornuftigt at fortsætte forberedelserne: det er tidsplanen, der flytter sig, ikke indholdet.

Hvad din faktureringssoftware skal kunne

Faktureringssoftware, der overholder reglerne, skal som minimum:

• Oprette en registrering for hver udstedt faktura og en annulleringsregistrering, når en faktura annulleres, med de felter, bekendtgørelsen fastsætter.
• Beregne en SHA-256-hash for hver registrering, kædet til den foregående, så historikken ikke kan ændres ubemærket.
• Trykke en QR-kode på fakturaen (mellem 30x30 og 40x40 mm efter artikel 21 i bekendtgørelsen; AEAT's tekniske specifikation tilføjer etiketten "QR tributario:"), der linker til AEAT's kontroltjeneste med udstederens NIF, fakturanummer, dato og beløb.
• Ikke tillade, at udstedte fakturaer slettes eller ændres: fejl rettes med en kreditnota/rettelsesfaktura (factura rectificativa).
• Afhængigt af tilstanden: sende registreringerne til AEAT (VERI*FACTU) eller opbevare dem med elektronisk signatur sammen med en hændelseslog (ikke-VERI*FACTU).
• Leveres med en overensstemmelseserklæring (declaración responsable) fra softwareproducenten.

AEAT tilbyder også et gratis faktureringsprogram på sin hjemmeside, en mulighed, hvis du udsteder få fakturaer og ikke har brug for andet.

Hvad Apartop gør med dine fakturaer

I Apartop er "Udstedte fakturaer med kædet hash og QR-kode" en del af Pro-planen (se priser). Det er præcis, hvad det gør i dag:

• Det fakturerer hver booking med gæsteoplysningerne fra online check-in, datoerne og beløbet allerede udfyldt, med fortløbende nummerering pr. serie, fulde eller forenklede fakturaer og rettelsesfakturaer (sådan virker det).
• Hver faktura får en registrering med en SHA-256-hash kædet til den foregående for samme ejer, beregnet efter AEAT's tekniske specifikation. Sletter du ved en fejl den seneste faktura, bevares en annulleringsregistrering. Under indstillinger kan du tjekke, at hver ejers kæde er intakt.
• Fakturaen bærer "QR tributario", der linker til AEAT's kontroltjeneste.
• Det opbevarer registreringerne og sender dem ikke til AEAT, som i ikke-VERI*FACTU-tilstand, hvilket er grunden til, at fakturaerne ikke bærer teksten "VERI*FACTU".

Hvad det endnu ikke gør, og som du bør vide: Apartop sender i øjeblikket ikke registreringer til AEAT, signerer ikke registreringerne elektronisk og fører ikke den hændelseslog, som ikke-VERI*FACTU-tilstand kræver, og har endnu ikke offentliggjort sin overensstemmelseserklæring. Intet er obligatorisk endnu (datoerne ligger i 2027), men før den dato, der gælder for dig, så bed din softwareleverandør (Apartop eller en anden) om overensstemmelseserklæringen, og aftal den rette tilstand med din rådgiver.

Apartop lader dig også fastsætte momsbehandlingen for hver ejer (fritaget, 10 % eller 21 %) og udskiller platformens kommission som en udgift. Fakturaer, du modtager (rengøring, forsyning, reparationer), håndteres af en anden funktion: udgifter ud fra et foto af fakturaen.

Moms på ferieudlejning og sammenhængen med VeriFactu

VeriFactu ændrer ikke den moms, du opkræver (IVA på spansk); det regulerer kun, hvordan fakturaer registreres. Men de to overlapper, fordi momsbehandlingen ofte viser, om din udlejning er erhvervsvirksomhed:

• Uden hotellignende ydelser: udlejning af en møbleret bolig er i dag momsfritaget (art. 20.Uno.23 i momsloven, lov 37/1992).
• Hotellignende ydelser (rengøring under opholdet, skift af sengetøj, restaurant …): 10 % moms, og det er erhvervsvirksomhed i indkomstskattemæssig forstand, hvilket bringer dig ind under VeriFactu.

Nyt: kongeligt lovdekret 29/2026, offentliggjort i BOE den 7. oktober 2026, fjerner fritagelsen fra 1. december 2026 for møblerede lejemål på 30 nætter eller færre (medmindre det er i udlejerens egen helårsbolig) og flytter dem til 10 % moms (ny affattelse af artikel 20.Uno.23, litra e', og artikel 91.Uno.2.2 i momsloven). Et kongeligt lovdekret skal godkendes af Kongressen inden for 30 arbejdsdage, ellers ophæves det; da parlamentet er opløst forud for valget den 29. november, falder afstemningen til dets stående udvalg (Diputación Permanente). Pr. 11. oktober 2026 har der endnu ikke været afstemning. At opkræve moms gør ikke i sig selv din udlejning til erhvervsvirksomhed i indkomstskattemæssig forstand, så det bringer dig ikke automatisk ind under VeriFactu. Er du ikke-resident, kan momsregistrering også betyde, at du skal udpege en skatterepræsentant eller rådgiver i Spanien: søg rådgivning før 1. december.

For andre lokale skatter, se turistskat efter region i 2026.

Sanktioner

Artikel 201 bis i den generelle skattelov straffer:

• Brug af et faktureringssystem, der ikke er korrekt certificeret, når det skal være det, eller som er blevet ændret eller manipuleret: 50.000 € pr. skatteår.
• Fremstilling eller salg af systemer, der ikke overholder reglerne: 150.000 € pr. skatteår pr. systemtype plus 1.000 € for hvert system solgt uden den påkrævede certificering.

Derfor er det vigtigt, at din software har sin overensstemmelseserklæring, og derfor er et redigerbart regneark, der lader dig omskrive tidligere fakturaer, ikke en sikker løsning, hvis du er omfattet.

Hvad du skal gøre nu

1. Spørg din rådgiver, om din udlejning er erhvervsvirksomhed (hotellignende ydelser, personale) eller blot indtægt fra fast ejendom.
2. Er du et selskab eller selvstændig med hotellignende ydelser, så vælg software, der er klar, nu, og begynd at fakturere med fortløbende nummerering.
3. Gennemgå din momssituation før 1. december 2026, og hold øje med, om kongeligt lovdekret 29/2026 bliver godkendt.
4. Følg AEAT's VeriFactu-side for at se, om udskydelsen til 2028 når BOE.

Vil du prøve bookingfakturaer, kan du oprette en gratis konto: nye konti får 30 dage med Pro. Og glem ikke det øvrige papirarbejde for din lejlighed, som din regionale turistlicens (og hvad der er tilbage af det fælles lejeregister, efter at det blev annulleret).

Kilder

Officielle kilder besøgt den 11. oktober 2026.

• Kongeligt dekret 1007/2023, forordning om faktureringssoftware (BOE)
• Bekendtgørelse HAC/1177/2024, tekniske specifikationer: art. 6, 9, 14, 20 og 21 (BOE)
• Kongeligt dekret 254/2025 af 1. april (BOE)
• Kongeligt lovdekret 15/2025 af 2. december, godkendt af Kongressen (beslutning af 11. december 2025) (BOE)
• Finansministeriets pressemeddelelse, 5. oktober 2026 (annoncering, endnu ikke lov i BOE)
• Bekendtgørelse HAC/1028/2026, offentlig løsning til e-fakturering (BOE, 5. oktober 2026)
• AEAT: faktureringssoftware og VERI*FACTU
• AEAT: FAQ om anvendelsesområdet ("reglen om de 4 NEJ", udlejning)
• Lov 58/2003, den generelle skattelov, art. 201 bis (BOE)
• Lov 37/1992, momsloven (BOE)
• Kongeligt lovdekret 29/2026 af 6. oktober, art. 7 (BOE, 7. oktober 2026)
• Kongeligt dekret 806/2026 om opløsning af parlamentet (BOE, 6. oktober 2026)