Skat af ferieudlejning i Spanien: IRPF og IRNR

Hvordan du selvangiver indtægten fra en ferieudlejning i Spanien, afhænger først og fremmest af, hvor du er skattemæssigt hjemmehørende. Bor du i Spanien (som hovedregel mere end 183 dage om året), indgår indtægten i din årlige selvangivelse for indkomstskat, IRPF. Bor du i udlandet, betaler du indkomstskat for ikke-residenter (IRNR) på formular 210 med 19 %, hvis du bor i EU, Island, Norge eller Liechtenstein, eller 24 % alle andre steder, også i Storbritannien. Forskellen er stor, fordi kun residenter i EU og EØS kan trække udgifter fra. Bor du i Danmark, er det altså de 19 % med fradrag, der gælder for dig.

Denne guide dækker begge tilfælde. Den forklarer, hvordan skattemyndigheden klassificerer en ferieudlejning, hvilke udgifter du kan trække fra, hvordan afskrivning fungerer, hvad der sker de dage, boligen står tom, hvad platformene indberetter om dig (formular 238, som erstattede formular 179), og momsændringen fra 1. december 2026. Vi har tjekket det hele den 11. oktober 2026 mod den spanske skattemyndigheds (Agencia Tributaria, AEAT) hjemmeside og dens vejledning om indkomstskat for 2025 samt lovene offentliggjort i BOE (Spaniens statstidende), herunder kongeligt lovdekret 29/2026 af 6. oktober.

Først: NIE og hvordan udlejningen klassificeres

For at eje fast ejendom og betale skat i Spanien skal du have et NIE, skatteidentifikationsnummeret for udlændinge. Derefter kommer det afgørende spørgsmål: er din ferieudlejning blot indtægt fra fast ejendom eller erhvervsvirksomhed?

Ifølge AEAT er en ferieudlejning indtægt fra fast ejendom (rendimiento del capital inmobiliario), medmindre:

• du tilbyder hotellignende ydelser: reception og løbende gæsteservice, rengøring under opholdet, skift af sengetøj, vask, måltider og lignende; eller
• du har mindst én fuldtidsansat til at drive den.

AEAT fastslår, at rengøring ved gæsternes ankomst og afrejse, skift af sengetøj på det tidspunkt og enkeltstående reparationer ikke er hotellignende ydelser. En almindelig ferielejlighed med rengøring mellem gæsterne er indtægt fra fast ejendom.

Tilbyder du hotellignende ydelser, bliver udlejningen erhvervsvirksomhed med 10 % moms. En ikke-resident, der driver den på den måde, anses for at have et fast driftssted i Spanien, hvilket medfører flere forpligtelser (og, hvis du bor uden for EU, en spansk skatterepræsentant). De fleste udenlandske ejere holder sig på den enkle side.

Moms fra 1. december 2026. Indtil 30. november 2026 er en almindelig ferieudlejning (uden hotellignende ydelser) momsfritaget. Fra 1. december 2026 fjerner kongeligt lovdekret 29/2026 (artikel 7) fritagelsen for møblerede boliger, der udlejes til samme gæst i 30 nætter eller færre, medmindre det er den bolig, du selv bor i, og beskatter dem med 10 %. I praksis vil næsten al ferieudlejning være momspligtig, med eller uden hotellignende ydelser, så du skal opkræve moms, udstede fakturaer (se VeriFactu for ferieudlejning) og indsende momsangivelser. At betale moms gør ikke i sig selv udlejningen til erhvervsvirksomhed i indkomstskattemæssig forstand. Et kongeligt lovdekret skal godkendes af det spanske parlament inden for 30 arbejdsdage; pr. 11. oktober 2026 har der ikke været afstemning, og et tidligere dekret med samme indhold (RDL 26/2026) blev forkastet den 2. oktober. Tjek udfaldet med din gestor.

Hvis du er ikke-resident (IRNR, formular 210)

Skattesatser

For residenter i EU og EØS kan udgifter trækkes fra efter de samme regler som for spanske residenter (se nedenfor), forudsat at de er direkte knyttet til indtægten i Spanien (artikel 24.6 i loven om indkomstskat for ikke-residenter). Alle andre betaler af hele det beløb, der modtages fra gæsten, uden fradrag. Siden brexit gælder det også residenter i Storbritannien. En dom fra Audiencia Nacional (den nationale domstol) af 28. juli 2025 fastslog, at også residenter uden for EU burde kunne trække udgifter fra, men AEAT modsatte sig, og dens vejledning anvender stadig reglen ovenfor; spørg din rådgiver, om du skal kræve det.

Hvornår du skal indsende

Indtægten skal medregnes, når lejen forfalder til betaling, eller når du får betaling, hvis det er tidligere. For lejeindtægter med skat at betale giver AEAT's vejledning til formular 210 to muligheder. Du kan indsende kvartalsvis i de første 20 dage af april, juli, oktober og januar eller samle hele året i én angivelse (årlig samling siden indkomståret 2024). Bekendtgørelse HAC/623/2026 flytter fristen for lejeindtægter til 1.–20. april det følgende år fra og med indtægterne for sidste kvartal af 2026, så det første vindue efter den nye regel åbner i april 2027. Tjek den aktuelle vejledning før hver indsendelse.

Dage, hvor boligen står tom: beregnet indtægt

For de dage, din bolig ikke er udlejet (fordi du selv bruger den, eller den står tom), beskatter Spanien en beregnet indtægt. Den er 1,1 % af matrikelværdien (den officielle ejendomsværdi på din IBI-ejendomsskattebillet), hvis kommunens værdier blev revideret ved en generel vurdering med virkning fra 1. januar 2012 eller senere, eller 2 % i andre tilfælde. Beløbet fordeles forholdsmæssigt efter dage, og du betaler 19 % eller 24 % af det, også på formular 210. For 2025 indsender du mellem 1. januar og 31. december 2026. Fra indkomståret 2026 bliver vinduet 1. april til 31. december det følgende år. Kongeligt lovdekret 29/2026, der stadig afventer godkendelse, ville fra 2027 erstatte den faste sats med en progressiv skala (1,1 %, 1,5 %, 2 % og 3 %) på den samlede matrikelværdi af dine ejendomme.

Skal jeg have en skatterepræsentant?

Ikke automatisk. Efter artikel 10 i loven om indkomstskat for ikke-residenter skal residenter i EU aldrig udpege en. Bor du uden for EU og udlejer kun boligen, skal du kun udpege en, hvis AEAT kræver det (på grund af indtægtens størrelse eller art, eller fordi du ejer fast ejendom i Spanien). Det er obligatorisk, hvis du driver virksomhed gennem et fast driftssted, for eksempel en ferieudlejning med hotellignende ydelser, eller hvis du bor i et land uden effektiv udveksling af skatteoplysninger med Spanien. I praksis bruger mange ejere en gestor til at indsende formular 210 for dem.

Sådan beregnes nettobeløbet (residenter og ejere i EU/EØS)

Nettoindtægt = bruttoindtægt − fradragsberettigede udgifter − afskrivning.

Bruttoindtægt er alt, hvad gæsten betaler for opholdet, inklusive et eventuelt rengøringsgebyr, eksklusive eventuel moms. Tager du imod bookinger via Airbnb eller Booking.com, så selvangiv bookingens bruttobeløb og træk platformens kommission fra som en udgift. På den måde stemmer dine tal med det, platformen indberetter.

Fradragsberettigede udgifter

• Renter af realkreditlån til køb eller forbedring af boligen.
• Reparationer og vedligeholdelse: maling, reparation af varmtvandsbeholderen, udskiftning af defekte hvidevarer. Forbedringer er ikke en udgift: de lægges til boligens værdi og afskrives.
• Lokale skatter: IBI (ejendomsskat) og renovation.
• Fællesudgifter, forsikring og forbrug, som du betaler.
• Tredjepartsydelser: rengøring, vask, administrationsselskab, gestor, platformskommissioner, software.
• Afskrivning af bygningen og møblerne.

Loft: renter plus reparationer og vedligeholdelse må ikke overstige bruttoindtægten fra den pågældende bolig (artikel 23.1.a i loven om indkomstskat). Et overskydende beløb kan fremføres i 4 år med samme loft hvert år.

Udlejning en del af året: efter Højesteret (domme af 25. februar 2021 og 15. september 2021) og TEAC (den centrale skatteankeinstans, afgørelse af 22. april 2024) kan årlige udgifter (IBI, fællesudgifter, forsikring, forbrug, renter, afskrivning) kun trækkes fra i forhold til de dage, boligen faktisk var udlejet. Udgifter pr. ophold (rengøring, kommissioner, vask) og som hovedregel reparationer kan trækkes fuldt fra. TEAC-sagen drejede sig om en ikke-resident ejer fra EU.

Afskrivning: 3 % om året

• Bygning: 3 % om året af den højeste af bygningens anskaffelsessum (pris plus købsomkostninger og afgifter) eller bygningens matrikelværdi (artikel 14 i bekendtgørelsen om indkomstskat). Grunden er altid udeladt: udskil den efter forholdet mellem bygning og grund på din IBI-billet.
• Møbler og udstyr: op til 10 % om året af anskaffelsessummen.

Eksempel: købt for 180.000 € plus 18.000 € i omkostninger og afgifter med en matrikelværdi på 90.000 €, hvoraf 54.000 € er bygningen (60 %). Bygningens anskaffelsessum er 198.000 € × 60 % = 118.800 €, hvilket er mere end 54.000 €. Den årlige afskrivning er 3.564 €. Udlejet i 200 dage trækker du 3.564 € × 200 / 365 = 1.952,88 € fra. Ifølge TEAC (afgørelse af 18. december 2025, RG 653/2025) kan den samlede afskrivning over årene ikke overstige bygningens anskaffelsessum.

Hvis du er skattemæssigt hjemmehørende i Spanien (IRPF)

Spanske residenter medtager nettobeløbet ovenfor i deres årlige IRPF-selvangivelse, som normalt indsendes mellem april og juni, og betaler skat efter deres marginalskat. To ting skal du være opmærksom på:

• Ingen nedslag for udlejning. Nedslagene for langtidsudlejning af boliger (i selvangivelsen for 2025 50–90 %, eller 60 % for kontrakter indgået før 26. maj 2023) gælder ikke for ferieudlejning, som AEAT angiver i sin vejledning. Kongeligt lovdekret 29/2026 omskriver dem (15–100 %), men stadig kun for udlejning, der er lejerens helårsbolig.
• Beregnet indtægt gælder for de dage, boligen ikke er udlejet, med 1,1 % eller 2 % af matrikelværdien, forholdsmæssigt fordelt, medmindre boligen er din helårsbolig. Højesteret bekræftede i 2021, at en bolig, der venter på gæster, også udløser den.

Formular 238 (tidligere 179): hvad skattemyndigheden allerede ved

Formular 179, den angivelse, hvor formidlere indberettede ferieudlejning, blev afskaffet fra indkomståret 2024. Kongeligt dekret 117/2024 erstattede den med den EU-dækkende (DAC7) indberetningspligt for operatører af digitale platforme som Airbnb og Booking.com, der indsender formular 238 (bekendtgørelse HAC/72/2024) hver januar for det foregående år. Du indsender den ikke, hvis du udlejer direkte. For hver bolig viser den adressen, matrikelreferencen, antallet af udlejede dage og, kvartal for kvartal, hvad platformen har betalt dig, de kommissioner, den har tilbageholdt, og skatter. AEAT krydstjekker den med dine angivelser, så dine tal bør komme fra de samme bookinger.

Sådan hjælper Apartop

Apartop har et afsnit Renta (indkomstskat). For hver bolig og hvert år viser det udlejede nætter, indtægt eksklusive moms, udgifter grupperet som i selvangivelsen og fordelt efter dage, loftet for renter og reparationer, afskrivning på 3 % og af møbler, nettoindtægt og beregnet indtægt for de tomme dage. Det laver også en liste over ophold med de gamle data fra formular 179, så du kan tjekke, hvad platformene indberetter på formular 238. Alt kan eksporteres til Excel til din gestor, og det er inkluderet i den gratis plan. Tallene følger reglerne for spanske residenter: er du ikke-resident, kan din gestor bruge dem som grundlag for formular 210. Det er en vejledning, og den advarer dig, når der mangler oplysninger som matrikelreference eller købspris.

Indtægterne kommer fra dine bookinger og udgifterne fra fotograferede udgiftsbilag (Pro-planen). Du kan se afkastet i statistikken, og opkræver din region en turistskat, beregner Apartop den særskilt.

Start gratis med op til 2 boliger, eller se priserne for Pro.

Kilder

• AEAT: indkomstskat for ikke-residenter ved turistudlejning, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: vejledning til formular 210, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT, vejledning om ikke-residenter: EU- og EØS-lande med udveksling af skatteoplysninger (Island, Norge og fra 11. juli 2021 Liechtenstein), besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: ændrede frister for formular 210 (bekendtgørelse HAC/623/2026), besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: beregnet indtægt af byejendomme (ikke-residenter), besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: repræsentation i indkomstskat for ikke-residenter, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT, vejledning om indkomstskat 2025: nettoindtægt fra fast ejendom, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT, vejledning om indkomstskat 2025: nedslag ved udlejning af boliger, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT, vejledning om indkomstskat 2025: beregnet indtægt, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: skattemæssig behandling af turistudlejning, besøgt 11. okt. 2026
• AEAT: FAQ om formular 179 (afskaffet fra 2024), besøgt 11. okt. 2026
• Kongeligt lovdekret 29/2026 af 6. oktober, artikel 6 og 7 (BOE, 7. okt. 2026), besøgt 11. okt. 2026
• Loven om indkomstskat for ikke-residenter, RDLeg 5/2004, artikel 10, 24 og 25 (BOE), besøgt 11. okt. 2026
• Lov 35/2006 om indkomstskat, artikel 23, 27 og 85 (BOE), besøgt 11. okt. 2026
• Bekendtgørelse om indkomstskat, RD 439/2007, artikel 14 (BOE), besøgt 11. okt. 2026
• Bekendtgørelse om skatteprocedurer, RD 1065/2007, artikel 54 ter (BOE), besøgt 11. okt. 2026
• Bekendtgørelse HAC/72/2024, formular 040 og 238 (BOE), besøgt 11. okt. 2026