Ley de Propiedad Horizontal y pisos turísticos: los 3/5

Desde el 3 de abril de 2025, si quieres empezar a alquilar un piso como vivienda turística dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal, necesitas la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. La Ley Orgánica 1/2025 reformó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): el artículo 7.3 exige ese permiso previo y el artículo 17.12 fija la mayoría para darlo, limitarlo o prohibirlo: tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, sumen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Con esa misma mayoría la junta puede imponer a los pisos turísticos un recargo de gastos de hasta el 20 %. Los acuerdos no son retroactivos y quien ya ejercía la actividad legalmente antes de esa fecha puede seguir. Te explicamos cómo se vota, qué pasa con los estatutos, cómo se impugna y qué ha dicho el Tribunal Supremo.

Qué dice la ley tras la LO 1/2025

La reforma entró por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, con efectos desde el 3 de abril de 2025. Toca tres piezas de la LPH:

• Artículo 7.3 (nuevo): el propietario que quiera ejercer la actividad de vivienda turística «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios», en los términos del artículo 17.12. Si alguien la ejerce sin esa aprobación, el presidente, por iniciativa propia o de cualquier vecino, le requerirá que cese, con la advertencia de acudir a los tribunales.
• Artículo 17.12 (reformado): el acuerdo expreso que apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere el voto favorable de 3/5 del total de propietarios que representen 3/5 de las cuotas. La misma mayoría sirve para fijar cuotas especiales de gastos o un incremento de la participación en los gastos comunes de esa vivienda, siempre que no supere el 20 %. Y añade: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
• Disposición adicional segunda de la LPH (nueva, añadida por la disposición final cuarta de la LO 1/2025): quien ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma y se había acogido a la normativa turística puede seguir ejerciéndola «con las condiciones y plazos establecidos en la misma».

Antes de 2025, el artículo 17.12 (introducido por el Real Decreto-ley 7/2019) ya permitía limitar o condicionar con 3/5, pero no exigía autorización previa. El gran cambio es que ahora el silencio de la comunidad ya no basta: hace falta un sí expreso.

La mayoría de 3/5, paso a paso

La mayoría es doble y se calcula sobre el total del edificio, no sobre los asistentes:

Cómo se computan los ausentes (art. 17.8)

El artículo 17.8 de la LPH dice que, salvo excepciones concretas, los propietarios ausentes debidamente citados cuentan como votos a favor si, una vez informados del acuerdo, no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales por un medio que deje constancia. En la práctica, muchas comunidades votan en la junta y esperan a que pase ese plazo antes de dar el acuerdo por adoptado. Si eres propietario y no fuiste, revisa el acta que te llegue: tu silencio cuenta.

Recargo de hasta el 20 %

La junta puede aprobar una cuota especial o subir la participación en gastos comunes del piso turístico, con un tope del 20 %. Ese recargo también se aprueba por 3/5 y tampoco es retroactivo: se aplica desde que se acuerda.

Pisos que ya funcionaban y pisos nuevos

Si ya alquilabas antes del 3 de abril de 2025

La disposición adicional segunda protege a quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística (por ejemplo, con su inscripción en el registro autonómico). Además, el propio artículo 17.12 dice que los acuerdos no tienen efectos retroactivos. Por eso, un acuerdo posterior que prohíba los pisos turísticos no debería afectar, en principio, a quien ya estaba dado de alta. Lo que sí es discutible es si un recargo de gastos aprobado después puede aplicarse a esos pisos de cara al futuro: hay opiniones distintas y conviene consultarlo.

Ojo: la protección se pierde si los estatutos ya prohibían la actividad desde antes (ver más abajo). La disposición adicional no convalida lo que ya estaba prohibido.

Si quieres empezar ahora

Si tu piso no estaba dado de alta antes del 3 de abril de 2025, necesitas un acuerdo expreso de la junta aprobado por 3/5 antes de empezar. Los pasos habituales:

1. Pide al presidente o al administrador de fincas que incluya el punto en el orden del día de la junta (un acuerdo tomado en «ruegos y preguntas» es fácil de impugnar).
2. Vota y espera los 30 días del artículo 17.8 para los ausentes.
3. Pide un certificado del secretario o del administrador con el acuerdo de aprobación.
4. Con ese certificado, presenta la declaración responsable en el registro turístico de tu comunidad autónoma.

Si empiezas sin aprobación, el presidente puede requerirte que cesen las estancias y, si no lo haces, la comunidad puede llevarte a los tribunales con la acción de cesación del artículo 7.2.

Estatutos: lo que dijo el Tribunal Supremo

Además de los acuerdos de junta, cuentan los estatutos y el título constitutivo del edificio. El Tribunal Supremo ha fijado varios criterios:

• Noviembre de 2023 (sentencias 1643/2023 y 1671/2023): si los estatutos prohíben en las viviendas las actividades económicas, empresariales o comerciales, esa prohibición alcanza al alquiler turístico, porque la normativa estatal, autonómica y municipal lo califica como actividad económica. El CGPJ lo difundió el 12 de diciembre de 2023. En la misma línea siguieron otras de 2024 (90/2024 y 95/2024).
• 3 de octubre de 2024 (Pleno de la Sala Primera, sentencias 1232/2024 y 1233/2024, por unanimidad; el CGPJ lo difundió el 7 de octubre): primera interpretación del artículo 17.12, en su redacción de 2019. La comunidad puede prohibir los pisos turísticos con la mayoría de 3/5, sin unanimidad: el verbo «limitar» no excluye la prohibición.
• 2025 (sentencia ECLI:ES:TS:2025:725, difundida por el CGPJ el 6 de marzo de 2025): la limitación tiene que ser clara y precisa. Unos estatutos que solo describen los pisos como viviendas, sin prohibir el uso turístico ni las actividades económicas, no lo prohíben.

Dos consecuencias prácticas:

• Para que una prohibición estatutaria afecte a quien compra después, debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad (artículo 5 de la LPH: los estatutos no inscritos no perjudican a terceros). Antes de comprar un piso para alquilarlo, pide una nota simple.
• Cambiar los estatutos para prohibir todas las actividades económicas en general sigue exigiendo, según buena parte de los juristas, unanimidad; el atajo de 3/5 es solo para la actividad turística.

Cómo impugnar un acuerdo

El artículo 18 de la LPH regula la impugnación ante el juzgado:

• Motivos: acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que causen un perjuicio grave a un propietario que no tenga obligación de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho.
• Quién puede: quien salvó su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y quienes fueron privados indebidamente del voto.
• Requisito: estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente.
• Plazo: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes cuenta desde que se les comunica.

Relación con el registro autonómico y el NRUA

La aprobación de la comunidad no sustituye a los registros turísticos; se suma a ellos.

• Andalucía: el alta en el Registro de Turismo de Andalucía se hace con una declaración responsable. Según las preguntas frecuentes de la Junta, hay que acompañarla de una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y de un certificado del secretario o administrador de la comunidad que recoja «la aprobación expresa y en vigor» del uso turístico; si no lo aportas, te lo piden con 10 días hábiles de plazo y, si no llega, se inicia la cancelación. Además, el Decreto 28/2016 (en su texto consolidado) excluye las viviendas de inmuebles cuyo título constitutivo o estatutos prohíben expresamente el alojamiento turístico. Te lo contamos en registro de turismo de Andalucía (VUT) y, por zonas, en Málaga o Sevilla.
• Registro Único (NRUA): el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la parte del Real Decreto 1312/2024 que creaba el Registro Único de Arrendamientos (sentencia publicada en el BOE el 8 de junio de 2026), aunque mantuvo la ventanilla única digital y el envío de datos de las plataformas. Lo explicamos en qué pasa con el NRUA.

Y recuerda que el registro de viajeros en SES.HOSPEDAJES y la tasa turística, donde la haya, siguen aplicando: mira el registro de viajeros paso a paso y la tasa turística por comunidad.

Convivir bien: lo que ayuda en la junta

Las juntas suelen votar en contra por ruido o basura. Llegar con datos ayuda.

Si el edificio tiene recepción o administración, Apartop Comunidad está pensado para eso: un cartel con QR para que los vecinos avisen de ruido, basura, piscina o daños sin crear cuenta (el aviso llega al anfitrión del piso y a la comunidad), normas de la comunidad que los huéspedes de los apartamentos conectados aceptan en su check-in online, un informe imprimible para la junta con estancias, noches y avisos por apartamento, y una hoja para apuntar las cuotas de pisos turísticos si la junta aprueba un recargo (con el límite del 20 %). Apartop no decide ni cobra esas cuotas; solo ayuda a llevarlas. Para los propietarios es gratis; la comunidad paga por tramos de apartamentos. Lo tienes en cómo funciona Apartop Comunidad.

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Fuentes

• BOE: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, texto consolidado (arts. 5, 7, 17, 18 y disposición adicional segunda); consultado el 11-oct-2026
• BOE: Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (disposición final cuarta); consultado el 11-oct-2026
• Poder Judicial: el Supremo establece que las comunidades pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos (7 de octubre de 2024); consultado el 11-oct-2026
• Poder Judicial: el Supremo avala el veto en comunidades cuyos estatutos prohíben actividades económicas (12 de diciembre de 2023); consultado el 11-oct-2026
• Poder Judicial: sin prohibición clara en los estatutos no hay veto (6 de marzo de 2025); consultado el 11-oct-2026
• Poder Judicial: el Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración (21 de mayo de 2026); consultado el 11-oct-2026
• BOE: sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 (BOE-A-2026-12300); consultado el 11-oct-2026
• Junta de Andalucía: viviendas de uso turístico, preguntas frecuentes; consultado el 11-oct-2026