Registro Único de Arrendamientos (NRUA): estado en 2026

El Registro Único de Arrendamientos obligaba desde el 1 de julio de 2025 a inscribir cada piso turístico o de temporada en el Registro de la Propiedad para obtener un Número de Registro Único (NRUA) y poder anunciarlo en Airbnb, Booking y demás plataformas. En 2026 el Tribunal Supremo anuló esa obligación en tres sentencias: hoy el NRUA ya no es exigible, pero tu número del registro de turismo de tu comunidad (en Andalucía, el VUT) sigue siendo obligatorio.

Aquí tienes qué era exactamente, qué anuló el Supremo, qué queda en pie (la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) y qué te conviene hacer, con todo comprobado en el BOE a 11 de octubre de 2026.

Qué era el Registro Único de Arrendamientos

Lo creó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, para aplicar en España el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración. Entró en vigor el 2 de enero de 2025 y empezó a aplicarse el 1 de julio de 2025.

El sistema tenía dos piezas:

• El Registro Único: el propietario (o quien explotaba la vivienda) pedía en el Registro de la Propiedad (o en el de Bienes Muebles, para barcos) un número para cada unidad. Afectaba tanto al alquiler turístico como al de temporada (por trabajo, estudios, tratamiento médico…). Para el turístico había que aportar además la licencia o inscripción autonómica. El número empezaba por «ES» seguido de letras y cifras.
• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: una pasarela del Ministerio de Vivienda por la que las plataformas envían los datos de actividad de cada anuncio y comprueban los números.

Las plataformas debían exigir el número antes de publicar un anuncio, y el Ministerio podía ordenar retirar los anuncios con números inválidos o revocados.

El depósito anual de información

El artículo 10.4 obligaba a presentar cada año en el Registro un modelo con la lista anonimizada de los alquileres del año anterior y su finalidad. La Orden VAU/1560/2025 aprobó ese modelo informativo: se presentaba en febrero, uno por finca, en papel o en fichero XBRL, y la primera vez en febrero de 2026 con los datos de 2025. Si no se presentaba o revelaba un uso indebido, el registrador podía retirar el número.

Qué anuló el Tribunal Supremo

La Sala Tercera del Supremo estimó, total o parcialmente, tres recursos contra el Real Decreto 1312/2024:

El motivo es competencial: junto al procedimiento de registro, el fallo anula la disposición final primera en lo relativo a los títulos competenciales que lo amparaban. La primera sentencia anula los artículos 5 (obligaciones de las personas arrendadoras), 8 (registro único), 9 (procedimiento de inscripción y número) y 10 (verificación del número y depósito anual), las letras b) y c) del artículo 12, la disposición adicional segunda y los artículos 1, 2 y 6 en lo relativo al registro, además de «cualesquiera otras previsiones o menciones» al registro único. Las sentencias de 21 de mayo y de 1 de junio anulan, en lo esencial, los mismos preceptos. También deja sin efecto la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener un número con el que anunciarse en las plataformas.

En la práctica:

• Ya no tienes que pedir el NRUA ni para alquiler turístico ni para temporada.
• El depósito anual de febrero pierde su base, porque se apoyaba en el artículo 10, anulado. El de febrero de 2026 se presentó con la norma entonces vigente; con el BOE actual no hay obligación de repetirlo en febrero de 2027.
• Si ya tienes número, puedes seguir mostrándolo, pero ninguna norma estatal te lo exige.

Qué sigue vigente

Las sentencias son una anulación parcial. Según el texto consolidado del Real Decreto 1312/2024 en el BOE, siguen en pie:

• La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (artículo 7), dependiente del Ministerio de Vivienda.
• La obligación de las plataformas de enviar periódicamente a la Ventanilla los datos de actividad de cada anuncio, conforme al Reglamento europeo 2024/1028 (artículo 6, en lo no anulado).
• El uso de esos datos para estadística oficial (artículo 11).

Además, el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre de 2026, da nueva redacción al título V de la Ley de Arrendamientos Urbanos con un régimen de sanciones para las plataformas que incumplan el envío de datos a la Ventanilla Única (artículos 38 a 51): 100.000 € las leves, 500.000 € las graves (ampliable hasta el 1 % de su volumen de negocio anual) y 1 millón de euros las muy graves (ampliable hasta el 2 %). Además, su artículo 20 exige que toda oferta o publicidad de alquiler incluya «el número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda». Como todo real decreto-ley, debe convalidarse en el Congreso en 30 días hábiles; con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones (Real Decreto 806/2026), lo vota su Diputación Permanente. A 11 de octubre de 2026 aún no se ha votado.

El registro que sí necesitas: el de tu comunidad

La anulación no toca los registros autonómicos de turismo, que son los que habilitan legalmente un piso turístico. En Andalucía es el Registro de Turismo de Andalucía: la vivienda de uso turístico se inscribe mediante declaración responsable y recibe un código con la forma VUT/provincia/número (por ejemplo, VUT/MA/12345; las antiguas, VFT/…), según el Decreto 31/2024. Ese número es el que debes mostrar en tus anuncios y documentos.

Ojo con un error frecuente: el número CTC-… que te dan al presentar la declaración responsable no es el número de inscripción; el bueno llega en la resolución.

Recuerda también que tu comunidad de vecinos puede limitar los pisos turísticos con mayoría de 3/5 (te lo contamos aquí) y que, aparte de los registros, sigues obligado a comunicar a los viajeros a SES.Hospedajes (paso a paso).

¿Y las plataformas que retiraban anuncios?

Mientras el NRUA estuvo vigente, el Ministerio de Vivienda podía ordenar a las plataformas retirar en 48 horas los anuncios sin número válido. Esa obligación se vinculaba al número del Registro de la Propiedad y ha caído con él. Lo que no ha caído es la normativa autonómica: las comunidades pueden sancionar los anuncios sin su número de registro de turismo, y el Reglamento europeo exige a las plataformas mostrar el número allí donde exista un procedimiento de registro, también autonómico. Cada plataforma decide además sus propias reglas; revisa sus avisos en tu panel de anfitrión.

Qué te recomendamos hacer

1. Comprueba que cada piso tiene su número de registro de turismo autonómico en vigor y que aparece en todos tus anuncios.
2. Si ya tenías NRUA, guárdalo y no hace falta que lo renueves ni presentes el depósito de febrero mientras no haya nueva norma.
3. Vigila el BOE: el Ministerio podría regular de nuevo la coordinación con los registros autonómicos, y el Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.
4. Mantén al día el resto de obligaciones: parte de viajeros, tasa turística donde exista y facturas si te corresponden (VeriFactu en alquiler turístico).

Cómo te ayuda Apartop

En Apartop guardas el número del Registro de Turismo de Andalucía de cada apartamento, con su tipo (VUT, apartamentos turísticos, casa rural, VTAR…), y Apartop lo pone en sus documentos (ver la función). Detecta si has escrito el CTC de la declaración responsable en lugar del número de inscripción y reconoce los formatos de otras comunidades. Si tienes Registro Único, puedes guardarlo también, pero nunca te lo exige. Si das de alta un piso desde su anuncio, Apartop lee los números que aparecen en él.

Además, el check-in online te deja el parte de viajeros listo para SES.Hospedajes, gratis para descargarlo y con envío automático en Pro (check-in online). Es gratis hasta 2 apartamentos (precios); puedes empezar gratis aquí.

Fuentes

Fuentes oficiales consultadas el 11 de octubre de 2026.

• Real Decreto 1312/2024, texto consolidado con las anulaciones (BOE, actualizado el 18-jul-2026)
• Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, recurso 1/143/2025 (BOE núm. 139, de 8 de junio de 2026)
• Sentencia del Tribunal Supremo 629/2026, de 21 de mayo, recurso 1/54/2025 (BOE núm. 155, de 26 de junio de 2026)
• Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2026, recurso 1/144/2025 (BOE núm. 174, de 18 de julio de 2026)
• Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, modelo informativo anual (BOE)
• Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026 (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: art. 3 (título V de la LAU) y art. 20 (BOE de 7 de octubre de 2026)
• Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones (BOE de 6 de octubre de 2026)
• La Moncloa: campaña del Ministerio de Vivienda sobre el registro único, junio de 2025