VeriFactu en alquiler turístico: a quién afecta y fechas

VeriFactu es el nombre popular del reglamento que obliga a que los programas con los que se emiten facturas guarden un registro de cada factura que no se pueda manipular, con una huella encadenada y un código QR que el cliente puede comprobar en Hacienda. Si alquilas pisos turísticos, la pregunta clave no es si tienes un piso, sino si tu alquiler es una actividad económica y si facturas con un programa.

Resumen a 11 de octubre de 2026: las fechas en vigor siguen siendo el 1 de enero de 2027 para sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados. El 5 de octubre de 2026 Hacienda anunció que quiere aplazarlo a octubre de 2028, pero ese cambio todavía no está publicado en el BOE.

Qué es VeriFactu

La base legal es el Real Decreto 1007/2023, que aprueba el Reglamento de requisitos de los sistemas informáticos de facturación (en la jerga, RRSIF). Los detalles técnicos están en la Orden HAC/1177/2024: formato de los registros, cómo se calcula la huella, cómo es el QR y cómo se envían los datos a la AEAT.

La idea es sencilla: cada vez que tu programa emite una factura, genera a la vez un registro de facturación con los datos básicos (NIF del emisor, número, fecha, tipo de factura, cuota de IVA e importe total). Ese registro se «sella» con una huella que depende también de la huella del registro anterior. Si alguien borra o cambia una factura antigua, la cadena deja de cuadrar.

Hay dos formas de cumplir:

• Modalidad VERI*FACTU: el programa envía cada registro a la AEAT en el momento. La factura lleva la leyenda «Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT».
• Modalidad «No VERI*FACTU»: el programa guarda los registros y los conserva a disposición de Hacienda, con requisitos adicionales de seguridad: cada registro debe ir firmado electrónicamente (firma XAdES, artículo 14 de la orden) y el programa debe llevar un registro de eventos (artículo 9 de la orden: inicio y fin de este modo, detección de anomalías, exportaciones, restauración de copias y un resumen al menos cada 6 horas de funcionamiento). La factura lleva igualmente el QR, pero sin esa leyenda.

A quién afecta en el alquiler turístico

La AEAT resume el ámbito con la «regla de los 4 NO»: te afecta si emites facturas con un programa (no solo a mano), no estás en el SII, no tienes el domicilio fiscal en el País Vasco o Navarra y no tienes una resolución que te excluya. Además, el reglamento solo alcanza a sociedades, a contribuyentes del IRPF que realizan actividades económicas y a no residentes con establecimiento permanente.

En el alquiler turístico eso deja tres situaciones habituales:

Este último caso es el de muchos propietarios con uno o dos pisos: entregas llaves, limpias entre huéspedes y declaras en la Renta como rendimientos del capital inmobiliario (lo explicamos en cómo declarar el alquiler turístico en la renta). La AEAT indica que, si el alquiler no constituye actividad económica, sus facturas quedan fuera del reglamento. Ojo: eso no te libra de emitir facturas cuando corresponda; solo de que el programa cumpla VeriFactu.

Si eres no residente y alquilas tu piso sin establecimiento permanente en España (tributas por el IRNR con el modelo 210), tampoco entras en el ámbito del reglamento.

Fechas de obligatoriedad vigentes

El calendario ha cambiado varias veces:

1. El Real Decreto 254/2025 fijó el 1 de enero de 2026 para sociedades y el 1 de julio de 2026 para el resto.
2. El Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre, lo retrasó un año: 1 de enero de 2027 para contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y 1 de julio de 2027 para los demás (autónomos en IRPF y no residentes con establecimiento permanente). Son las fechas que publica hoy la AEAT.
3. El 5 de octubre de 2026 el Ministerio de Hacienda publicó una nota informativa en la que anuncia el aplazamiento de las obligaciones pendientes hasta octubre de 2028, para hacerlas coincidir con la factura electrónica obligatoria de empresas y profesionales que facturan hasta 8 millones de euros. La nota adelanta que los requisitos de integridad, conservación y trazabilidad se mantendrán en términos «sustancialmente equivalentes».

Mientras ese aplazamiento no se apruebe por norma y salga en el BOE, las fechas legales siguen siendo las de 2027. No es mala idea seguir preparándote: lo que cambia es el calendario, no el fondo.

Qué tiene que hacer tu programa de facturas

Un sistema informático de facturación que cumpla el reglamento debe, como mínimo:

• Generar un registro de alta por cada factura emitida y un registro de anulación cuando se anula, con los campos que fija la orden.
• Calcular la huella (hash SHA-256) de cada registro, encadenada con la del registro anterior, para que no se pueda alterar el historial sin que se note.
• Imprimir un código QR en la factura (entre 30x30 y 40x40 mm según el artículo 21 de la orden; la especificación técnica de la AEAT añade el texto «QR tributario:») que enlaza con el servicio de cotejo de la AEAT con el NIF del emisor, el número, la fecha y el importe.
• No permitir borrar ni modificar facturas emitidas: los errores se corrigen con una factura rectificativa.
• Según la modalidad: enviar los registros a la AEAT (VERI*FACTU) o conservarlos con firma electrónica junto con un registro de eventos («No VERI*FACTU»).
• Contar con una declaración responsable del fabricante del programa que acredite que cumple el reglamento.

La AEAT ofrece además en su sede una aplicación gratuita de facturación, una opción si emites pocas facturas y no necesitas nada más.

Qué hace Apartop con tus facturas

En Apartop la función «Facturas emitidas con huella encadenada y QR» es parte del plan Pro (ver precios). Esto es exactamente lo que hace hoy:

• Factura cada reserva con los datos del huésped del check-in, las fechas y el importe ya rellenos, con numeración correlativa por series, facturas completas o simplificadas y rectificativas (cómo funciona).
• Cada factura queda en un registro con su huella SHA-256 encadenada con la anterior del mismo titular, calculada según la especificación técnica de la AEAT. Si borras la última factura por error, queda un registro de anulación. En los ajustes puedes ver si la cadena de cada titular cuadra.
• La factura lleva el «QR tributario» que enlaza con el servicio de cotejo de la AEAT.
• Guarda los registros y no los envía a Hacienda, como en el modo «No VERI*FACTU». Por eso la factura no lleva la leyenda «VERI*FACTU».

Lo que todavía no hace, y conviene que sepas: Apartop no envía hoy registros a la AEAT, no firma electrónicamente los registros ni lleva el registro de eventos que exige el modo «No VERI*FACTU», y aún no ha publicado su declaración responsable. Hoy por hoy no hay obligación (las fechas son de 2027), pero antes de la fecha que te obligue pide a tu proveedor de software (sea Apartop o cualquier otro) su declaración responsable y confirma con tu gestor la modalidad que te conviene.

Además, Apartop te deja elegir para cada titular el régimen de IVA (exento, 10 % o 21 %) y separa la comisión de la plataforma como gasto. Las facturas que recibes (limpieza, suministros, obras) van en otra función: gastos con foto de la factura.

IVA en el alquiler turístico y su relación con VeriFactu

VeriFactu no cambia el IVA que aplicas; solo cómo se registran las facturas. Pero ambos temas se cruzan, porque el IVA suele indicar si tu alquiler es una actividad económica:

• Sin servicios hoteleros: hoy el alquiler de vivienda amueblada está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992).
• Con servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, restaurante…): tributa al 10 %, y además es actividad económica en IRPF, con lo que entras en VeriFactu.

Novedad: el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, quita la exención desde el 1 de diciembre de 2026 a los alquileres de vivienda amueblada de 30 noches o menos (salvo que sea en la vivienda habitual del arrendador) y los lleva al 10 % (nueva redacción del artículo 20.Uno.23.º, letra e'), y del 91.Uno.2.2.º). Un real decreto-ley debe ser convalidado por el Congreso en 30 días hábiles; con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, lo vota su Diputación Permanente. Si no se convalidara, quedaría derogado. A 11 de octubre de 2026 aún no se ha votado. Que un alquiler pase a llevar IVA no lo convierte por sí solo en actividad económica en IRPF, así que no implica automáticamente VeriFactu: es justo el tipo de duda que tienes que resolver con tu gestor.

Para el resto de impuestos del alquiler turístico, mira también la tasa turística por comunidad en 2026.

Multas por no cumplir

El artículo 201 bis de la Ley General Tributaria castiga:

• A quien tenga un sistema de facturación que no esté debidamente certificado cuando deba estarlo, o que haya sido alterado o modificado: 50.000 € por ejercicio.
• A quien fabrique o comercialice sistemas que no cumplan: 150.000 € por ejercicio y tipo de sistema, y 1.000 € por cada sistema vendido sin la certificación exigida.

Por eso importa que el programa que uses tenga su declaración responsable y que no uses herramientas que permitan borrar o reescribir facturas emitidas, como una hoja de cálculo editable si estás obligado.

Qué te recomendamos hacer ahora

1. Averigua con tu gestor si tu alquiler es actividad económica (servicios hoteleros, empleado) o capital inmobiliario.
2. Si eres sociedad o autónomo con servicios hoteleros, elige ya un programa preparado y empieza a facturar con numeración correlativa.
3. Revisa tu IVA ante el cambio del 1 de diciembre de 2026 y vigila si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida.
4. Sigue la página de VeriFactu de la AEAT para ver si el aplazamiento a 2028 llega al BOE.

Si quieres probar la facturación de reservas, puedes crear tu cuenta gratis: las cuentas nuevas tienen 30 días de Pro. Y no olvides el resto de obligaciones del piso, como el registro de turismo de tu comunidad (y lo que queda del Registro Único de Arrendamientos tras su anulación).

Fuentes

Fuentes oficiales consultadas el 11 de octubre de 2026.

• Real Decreto 1007/2023, Reglamento de sistemas informáticos de facturación (BOE)
• Orden HAC/1177/2024, especificaciones técnicas: arts. 6, 9, 14, 20 y 21 (BOE)
• Real Decreto 254/2025, de 1 de abril (BOE)
• Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre, convalidado por el Congreso (Resolución de 11 de diciembre de 2025) (BOE)
• Nota informativa del Ministerio de Hacienda, 5 de octubre de 2026 (anuncio, pendiente de norma en el BOE)
• Orden HAC/1028/2026, solución pública de facturación electrónica (BOE de 5 de octubre de 2026)
• AEAT: Sistemas Informáticos de Facturación y VERI*FACTU
• AEAT: preguntas frecuentes sobre el ámbito de aplicación («regla de los 4 NO», arrendamientos)
• Ley 58/2003, General Tributaria, art. 201 bis (BOE)
• Ley 37/1992 del IVA (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, art. 7 (BOE de 7 de octubre de 2026)
• Real Decreto 806/2026, de disolución de las Cortes (BOE de 6 de octubre de 2026)