Cómo declarar el alquiler turístico en la renta (IRPF)

Si eres un particular y alquilas tu piso a turistas sin ofrecer servicios de hotel, lo que ganas se declara en la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Restas de los ingresos los gastos deducibles y la amortización, y tributas por la diferencia. No tienes la reducción del 50-60 % que sí tiene el alquiler de vivienda habitual. Si además prestas servicios propios de la hostelería, pasa a ser una actividad económica. Ojo con el IVA: desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias de 30 noches o menos pagan IVA del 10 % aunque no prestes servicios hoteleros (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).

En esta guía tienes cómo se calcula el rendimiento neto paso a paso, qué gastos puedes deducir y en qué proporción, cómo se calcula la amortización, qué pasa con los días en que el piso está vacío y qué informan de ti las plataformas a Hacienda. Lo hemos comprobado el 11 de octubre de 2026 en el Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria (AEAT), la Ley 35/2006 del IRPF, su Reglamento y la normativa publicada en el BOE, incluido el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

Capital inmobiliario o actividad económica

Es lo primero que hay que decidir, porque cambia todo lo demás. Según la AEAT, el alquiler turístico es rendimiento del capital inmobiliario salvo en dos casos, en los que es actividad económica:

• Cuando prestas servicios propios de la industria hotelera: recepción y atención continuada al cliente, limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, lavandería, restauración y otros análogos.
• Cuando para gestionar el alquiler tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 de la Ley del IRPF).

La AEAT aclara que la limpieza del apartamento a la entrada y a la salida de cada huésped y el cambio de ropa en ese momento no son servicios hoteleros, como tampoco las reparaciones puntuales. Un piso turístico normal, con limpieza entre estancias, sigue siendo capital inmobiliario.

Cómo se calcula el rendimiento neto

Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización.

Los ingresos íntegros son todo lo que te paga el huésped por la estancia, incluida la limpieza que le cobres, sin IVA si lo hay. Si reservas por Airbnb o Booking, declara el importe bruto de la reserva y deduce la comisión de la plataforma como gasto. Así cuadrará con lo que la plataforma informa a Hacienda.

Gastos deducibles

Según el art. 23 de la Ley del IRPF y el Manual de Renta 2025, puedes deducir:

• Intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste el piso, y gastos de financiación.
• Reparación y conservación: pintar, arreglar la caldera, sustituir electrodomésticos estropeados. Las mejoras (ampliar, reformar a fondo) no son gasto: suman al valor del piso y se amortizan.
• Tributos y tasas: IBI y tasa de basuras.
• Comunidad de propietarios, seguros y suministros (luz, agua, gas, internet) que pagues tú.
• Servicios de terceros: limpieza, lavandería, gestoría, gestor de reservas, comisiones de las plataformas, software.
• Amortización del inmueble y del mobiliario (lo vemos abajo).

Límite importante: los intereses más la reparación y conservación no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble (art. 23.1.a.1.º de la Ley del IRPF). Lo que exceda lo puedes deducir en los 4 años siguientes, con el mismo límite cada año.

Si alquilas solo parte del año: prorrateo

Un piso turístico rara vez está alquilado los 365 días. El criterio del Tribunal Supremo (sentencias de 25-2-2021, rec. 1302/2020, y de 15-9-2021, rec. 5664/2019) y del TEAC (resolución de 22-4-2024) es que los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, suministros, intereses, amortización) solo se deducen en proporción a los días en que el inmueble estuvo alquilado y generó ingresos. Los gastos de cada estancia (limpieza, comisiones, lavandería) y, por lo general, los de reparación y conservación se deducen enteros.

Ejemplo: si pagas 600 € de IBI y alquilas 200 días de 365, deduces 600 × 200 / 365 = 328,77 €.

La amortización: el 3 % que muchos olvidan

La amortización es el desgaste del piso, y suele ser el gasto más alto que puedes deducir. Según el art. 23.1.b de la Ley del IRPF y el art. 14 de su Reglamento:

• Inmueble: el 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores, siempre sin el suelo:
• el coste de adquisición (precio más gastos e impuestos de la compra, como notaría, registro e ITP o IVA) en la parte que corresponde a la construcción;
• el valor catastral de la construcción.
• Si no conoces el valor del suelo, reparte el coste de adquisición en la misma proporción que el valor catastral de la construcción y el del suelo (los tienes en el recibo del IBI).
• Las mejoras suman a la base de amortización.
• Mobiliario y enseres (muebles, electrodomésticos, menaje): hasta un 10 % anual de lo que costaron (coeficiente máximo de la tabla de amortización simplificada a la que remite el art. 14.2.b del Reglamento).

Ejemplo: compraste en 2018 por 180.000 € y pagaste 18.000 € de gastos e impuestos. El valor catastral es de 90.000 €, de los que 54.000 € son construcción (60 %).

• Coste de la construcción: 198.000 × 60 % = 118.800 €.
• Valor catastral de la construcción: 54.000 €.
• Base, la mayor de las dos: 118.800 €. Amortización anual: 118.800 × 3 % = 3.564 €.
• Si alquilas 200 días: 3.564 × 200 / 365 = 1.952,88 € deducibles.

El TEAC (resolución de 18-12-2025, RG 653/2025, en unificación de criterio) establece que la amortización acumulada a lo largo de los años no puede superar el valor de adquisición de la construcción. Si llevas muchos años alquilando, revísalo con tu gestor.

Los días sin alquilar: imputación de rentas

Por los días en que el piso no está alquilado (ni es tu vivienda habitual), tanto si lo usas tú como si está vacío esperando huéspedes, Hacienda te imputa una renta (art. 85 LIRPF). El Tribunal Supremo (sentencia de 25-2-2021) confirmó que el inmueble a la espera de alquilarse genera imputación. En la Renta 2025 es:

• el 1,1 % del valor catastral si el municipio tiene valores catastrales revisados, modificados o determinados en una valoración colectiva general que entró en vigor a partir del 1 de enero de 2012 (disposición adicional 55.ª LIRPF, igual que en 2023 y 2024);
• el 2 % en los demás casos;

en proporción a los días sin alquilar. En el ejemplo: 90.000 × 1,1 % × 165 / 365 = 447,53 €, que se suman a la base general. No se resta ningún gasto de esta renta imputada.

Renta 2026 y siguientes. El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7-10-2026) mantiene la regla del 1,1 % para 2026 y, desde el 1 de enero de 2027, cambia el art. 85 por una escala progresiva sobre la suma de los valores catastrales de todos tus inmuebles sujetos a imputación: 1,1 % hasta 100.000 €, 1,5 % hasta 500.000 €, 2 % hasta 1.000.000 € y 3 % en adelante. Un real decreto-ley debe convalidarse en el Congreso en 30 días hábiles: a 11 de octubre de 2026 no se ha votado, y el anterior con el mismo contenido (RD-ley 26/2026) fue derogado el 2 de octubre. Comprueba en qué queda antes de hacer la Renta 2026.

La reducción del 60 % no se aplica

Las reducciones del art. 23.2 LIRPF (en la Renta 2025, 60 % en contratos firmados antes del 26-5-2023 y del 50 % al 90 % en los posteriores) son solo para el alquiler que cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino. La AEAT lo dice expresamente: en los alquileres turísticos no se aplican. Tampoco en los de temporada. El Real Decreto-ley 29/2026 ha redactado de nuevo el art. 23.2 con otros porcentajes (del 15 % al 100 %), pero lo sigue limitando a los arrendamientos de vivienda del art. 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ahora define como los que cubren la vivienda habitual del inquilino: el alquiler turístico sigue fuera.

Modelo 238 (antes 179): lo que Hacienda ya sabe de ti

El modelo 179, la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos que presentaban los intermediarios, ya no se presenta desde el ejercicio 2024. El Real Decreto 117/2024 dio nueva redacción al art. 54 ter del Reglamento de gestión e inspección tributaria y lo sustituyó por la obligación de los operadores de plataformas digitales (Airbnb, Booking y similares), que presentan el modelo 238 (Orden HAC/72/2024): una declaración anual que se presenta en enero por el año anterior. No la presentas tú si alquilas directamente.

Por cada inmueble, el modelo 238 incluye la dirección, la referencia catastral, el número de días alquilados y, por trimestres, lo que te ha pagado la plataforma, las comisiones retenidas y los impuestos. Con esos datos la AEAT cruza lo que declaras. Si no coincide, lo normal es que te llegue un requerimiento. Por eso conviene que tus cifras salgan de las mismas reservas.

IVA: cambia el 1 de diciembre de 2026

Hasta el 30 de noviembre de 2026, el alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento de IVA y, si prestas servicios propios de la hostelería, está sujeto al 10 %.

Desde el 1 de diciembre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 7) cambia el art. 20.Uno.23.º e') de la Ley del IVA: tampoco está exento el alquiler de una vivienda amueblada cuando la estancia de un mismo huésped no supera las 30 noches, salvo que sea en la vivienda en la que tú tienes tu residencia habitual. Tributa al 10 % (art. 91.Uno.2.2.º). En la práctica, casi todo el alquiler turístico pasa a llevar IVA, con o sin servicios hoteleros. Como cualquier real decreto-ley, está pendiente de convalidación en el Congreso.

Si tu alquiler lleva IVA, tendrás que repercutirlo en tus facturas y presentar las declaraciones de IVA. Que lleve IVA no lo convierte por sí solo en actividad económica en el IRPF: la calificación sigue los criterios de arriba. Lo contamos en VeriFactu para alquiler turístico. Revísalo con tu gestor.

Si no resides en España

Los propietarios no residentes no hacen la renta (IRPF): tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes con el modelo 210 (24 %, o 19 % si residen en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein). Si es tu caso, te lo explicamos en la versión en inglés de este artículo, pensada para propietarios extranjeros.

Cómo te ayuda Apartop

En la sección Renta de Apartop tienes, por apartamento y año, los días alquilados, los ingresos sin IVA, los gastos agrupados como en la declaración y ya prorrateados por días, el límite de intereses y conservación, la amortización del 3 % y del mobiliario, el rendimiento neto y la imputación de rentas de los días sin alquilar. También tienes un listado de estancias con los datos del antiguo modelo 179, para comprobar lo que las plataformas informan de ti en el modelo 238. Todo se descarga en Excel para tu gestor y está también en el plan Gratis. Es orientativo y avisa si faltan datos, como la referencia catastral o el precio de compra.

Los ingresos salen de tus reservas y los gastos, de las facturas de gastos con foto (plan Pro). La rentabilidad la ves en las estadísticas. Si cobras tasa turística, Apartop la calcula aparte.

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Fuentes

• AEAT, Manual práctico de Renta 2025: rendimiento neto del capital inmobiliario, consultado el 11-oct-2026
• AEAT, Manual práctico de Renta 2025: reducción por arrendamiento de vivienda, consultado el 11-oct-2026
• AEAT, Manual práctico de Renta 2025: importe de la renta imputable, consultado el 11-oct-2026
• AEAT: tributación del alquiler de apartamentos turísticos, consultado el 11-oct-2026
• AEAT: cuadro resumen de la tributación de los apartamentos turísticos, consultado el 11-oct-2026
• AEAT, Manual de tributación de no residentes: países de la UE y del EEE con intercambio de información tributaria (Islandia, Noruega y, desde el 11-7-2021, Liechtenstein), consultado el 11-oct-2026
• AEAT: alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA? (aún sin el cambio del 1-12-2026), consultado el 11-oct-2026
• AEAT: preguntas frecuentes del modelo 179 (suprimido desde el ejercicio 2024), consultado el 11-oct-2026
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, arts. 6 y 7 (BOE de 7-10-2026), consultado el 11-oct-2026
• Ley 35/2006, del IRPF, arts. 23, 27 y 85 y disposición adicional 55.ª (BOE, texto consolidado), consultado el 11-oct-2026
• Reglamento del IRPF, Real Decreto 439/2007, art. 14 (BOE, texto consolidado), consultado el 11-oct-2026
• Reglamento de gestión e inspección tributaria, Real Decreto 1065/2007, art. 54 ter (BOE, texto consolidado), consultado el 11-oct-2026
• Orden HAC/72/2024, modelos 040 y 238 (BOE), consultado el 11-oct-2026