VeriFactu bij vakantieverhuur in Spanje: wie en wanneer

VeriFactu is de bijnaam van een Spaanse regeling die factuursoftware verplicht om van elke uitgereikte factuur een fraudebestendige registratie bij te houden, met een gekoppelde vingerafdruk (hash) en een QR-code die klanten kunnen controleren bij de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria, of AEAT). Heb je een vakantiewoning in Spanje, dan is de echte vraag niet of je daar vastgoed bezit, maar of je verhuur als bedrijfsactiviteit telt en of je met software factureert.

De stand van zaken op 11 oktober 2026: de wettelijke termijnen zijn nog steeds 1 januari 2027 voor bedrijven en 1 juli 2027 voor alle anderen die eronder vallen. Op 5 oktober 2026 kondigde het Spaanse ministerie van Financiën aan dit te willen uitstellen tot oktober 2028, maar die wijziging is nog niet gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado (BOE), het Spaanse staatsblad.

Wat VeriFactu is

De rechtsgrond is Koninklijk Besluit 1007/2023, dat het reglement met eisen voor factuursoftware vaststelt (in het Spaans bekend als RRSIF). De technische details staan in Ministeriële Regeling HAC/1177/2024: formaten van de registraties, hoe de hash wordt berekend, hoe de QR-code eruitziet en hoe gegevens naar de AEAT worden gestuurd.

Het principe is eenvoudig. Telkens wanneer je software een factuur uitreikt, maakt die ook een factuurregistratie aan met de belangrijkste gegevens: het fiscale nummer (NIF) van de uitreiker, factuurnummer, datum, soort factuur, btw-bedrag en totaal. Die registratie wordt "verzegeld" met een hash die ook afhangt van de hash van de vorige registratie, dus als iemand een oude factuur verwijdert of wijzigt, klopt de keten niet meer.

Er zijn twee manieren om te voldoen:

• VERI*FACTU-modus: de software stuurt elke registratie naar de AEAT zodra ze is aangemaakt. Op de factuur staat de vermelding "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT".
• Modus "niet-VERI*FACTU": de software bewaart de registraties zelf, beschikbaar voor de belastingdienst, met extra beveiligingseisen: elke registratie moet elektronisch ondertekend zijn (XAdES-handtekening, artikel 14 van de regeling) en de software moet een gebeurtenissenlogboek bijhouden (artikel 9 van de regeling: begin en einde van deze modus, detectie van afwijkingen, exports, herstel van back-ups en een samenvatting minstens elke 6 uur gebruik). De factuur heeft nog steeds de QR-code, zonder die vermelding.

Geldt het voor jouw vakantiewoning?

De AEAT vat de reikwijdte samen met haar regel van de "vier NEE's": je valt eronder als je facturen met software uitreikt (niet alleen met de hand), niet in het SII-systeem voor realtime btw-rapportage zit, je fiscale woonplaats niet in Baskenland of Navarra ligt en je geen vrijstellingsbesluit hebt. Daarbovenop geldt de regeling alleen voor bedrijven, Spaanse inkomstenbelastingplichtigen die een bedrijfsactiviteit uitoefenen, en niet-ingezetenen die via een vaste inrichting in Spanje werken.

Voor vakantieverhuur levert dat deze veelvoorkomende gevallen op:

De meeste buitenlandse eigenaren met een of twee appartementen vallen in de laatste twee rijen: je overhandigt sleutels, maakt schoon tussen gasten en geeft de inkomsten aan als inkomsten uit vastgoed, in je Spaanse aangifte inkomstenbelasting als je ingezetene bent of via modelo 210 (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, IRNR) als je dat niet bent. We leggen beide kanten uit in hoe je inkomsten uit vakantieverhuur aangeeft. Let op: buiten VeriFactu vallen betekent niet dat je nooit facturen hoeft uit te reiken; het betekent alleen dat je software niet aan deze regels hoeft te voldoen.

De termijnen die nu gelden

Het tijdschema is al een paar keer verschoven:

1. Koninklijk Besluit 254/2025 stelde 1 januari 2026 vast voor bedrijven en 1 juli 2026 voor alle anderen.
2. Koninklijk Wetsbesluit 15/2025 van 2 december stelde het een jaar uit: 1 januari 2027 voor vennootschapsbelastingplichtigen en 1 juli 2027 voor de rest (zelfstandigen en niet-ingezetenen met een vaste inrichting). Dat zijn de data die de AEAT nu vermeldt.
3. Op 5 oktober 2026 gaf het ministerie van Financiën een persbericht uit waarin het uitstel van de resterende verplichtingen tot oktober 2028 werd aangekondigd, zodat ze samenvallen met de verplichte elektronische facturatie tussen bedrijven voor ondernemingen met een omzet tot € 8 miljoen. Volgens het bericht blijven de eisen op het gebied van integriteit, bewaring en traceerbaarheid "in wezen gelijkwaardig".

Zolang dat uitstel niet is goedgekeurd en in het BOE is gepubliceerd, blijven de data van 2027 de wet. Het is verstandig om je te blijven voorbereiden: het tijdschema verschuift, de inhoud niet.

Wat je factuursoftware moet doen

Factuursoftware die voldoet, moet ten minste:

• Een registratie aanmaken voor elke uitgereikte factuur en een annuleringsregistratie wanneer er een wordt geannuleerd, met de velden die de regeling voorschrijft.
• Een SHA-256-hash berekenen voor elke registratie, gekoppeld aan de vorige, zodat de geschiedenis niet ongemerkt kan worden gewijzigd.
• Een QR-code afdrukken op de factuur (tussen 30x30 en 40x40 mm volgens artikel 21 van de regeling; de technische specificatie van de AEAT voegt het label "QR tributario:" toe), met een link naar de controledienst van de AEAT met het NIF van de uitreiker, factuurnummer, datum en bedrag.
• Niet toestaan dat uitgereikte facturen worden verwijderd of gewijzigd: fouten worden hersteld met een creditfactuur (factura rectificativa).
• Afhankelijk van de modus: registraties naar de AEAT sturen (VERI*FACTU) of ze met een elektronische handtekening bewaren samen met een gebeurtenissenlogboek (niet-VERI*FACTU).
• Worden geleverd met een conformiteitsverklaring (declaración responsable) van de softwaremaker.

De AEAT biedt op haar website ook een gratis factuurapplicatie, een optie als je weinig facturen uitreikt en verder niets nodig hebt.

Wat Apartop met je facturen doet

In Apartop maakt "Uitgereikte facturen met gekoppelde hash en QR-code" deel uit van het Pro-abonnement (bekijk de prijzen). Dit is precies wat het vandaag doet:

• Het factureert elke boeking met de gastgegevens uit het online inchecken, de data en het bedrag al ingevuld, met doorlopende nummering per reeks, volledige of vereenvoudigde facturen en creditfacturen (hoe het werkt).
• Elke factuur krijgt een registratie met een SHA-256-hash gekoppeld aan de vorige van dezelfde eigenaar, berekend volgens de technische specificatie van de AEAT. Verwijder je per ongeluk de laatste factuur, dan blijft er een annuleringsregistratie bewaard. In de instellingen kun je controleren of de keten van elke eigenaar intact is.
• De factuur heeft de "QR tributario" met een link naar de controledienst van de AEAT.
• Het bewaart de registraties en stuurt ze niet naar de AEAT, zoals in de niet-VERI*FACTU-modus; daarom staat de vermelding "VERI*FACTU" niet op de facturen.

Wat het nog niet doet, en wat je moet weten: Apartop stuurt momenteel geen registraties naar de AEAT, ondertekent de registraties niet elektronisch en houdt het gebeurtenissenlogboek niet bij dat de niet-VERI*FACTU-modus vereist, en heeft zijn conformiteitsverklaring nog niet gepubliceerd. Nog niets is verplicht (de data liggen in 2027), maar vraag vóór de datum die voor jou geldt je softwareleverancier (Apartop of een andere) om zijn conformiteitsverklaring, en spreek de juiste modus af met je adviseur.

In Apartop stel je ook de btw-behandeling per eigenaar in (vrijgesteld, 10% of 21%) en wordt de commissie van het platform als kosten apart gehouden. Facturen die je ontvangt (schoonmaak, nutsvoorzieningen, reparaties) worden door een andere functie verwerkt: kosten vanaf een foto van de factuur.

Btw bij vakantieverhuur en het verband met VeriFactu

VeriFactu verandert niets aan de btw die je rekent (IVA in het Spaans); het regelt alleen hoe facturen worden geregistreerd. Maar de twee overlappen, want de btw-behandeling geeft vaak aan of je verhuur een bedrijfsactiviteit is:

• Geen hotelachtige diensten: verhuur van een gemeubileerde woning is momenteel vrijgesteld van btw (art. 20.Uno.23 van de btw-wet, Wet 37/1992).
• Hotelachtige diensten (schoonmaak tijdens het verblijf, verschonen van beddengoed, restaurant…): 10% btw, en voor de inkomstenbelasting is het een bedrijfsactiviteit, waardoor je onder VeriFactu valt.

Nieuw: Koninklijk Wetsbesluit 29/2026, op 7 oktober 2026 gepubliceerd in het BOE, schrapt de vrijstelling vanaf 1 december 2026 voor gemeubileerde verhuur van 30 nachten of minder (tenzij het in de eigen hoofdverblijfplaats van de verhuurder is) en brengt die onder 10% btw (nieuwe tekst van artikel 20.Uno.23, letter e', en artikel 91.Uno.2.2 van de btw-wet). Een koninklijk wetsbesluit moet binnen 30 werkdagen door het Congres worden bekrachtigd, anders vervalt het; nu het parlement is ontbonden voor de verkiezingen van 29 november, stemt de Permanente Commissie (Diputación Permanente) erover. Op 11 oktober 2026 is er nog niet over gestemd. Btw rekenen maakt je verhuur op zich nog geen bedrijfsactiviteit voor de inkomstenbelasting, dus het brengt je niet automatisch onder VeriFactu. Ben je niet-ingezetene, dan kan registratie voor de btw ook betekenen dat je een fiscaal vertegenwoordiger of adviseur in Spanje moet aanstellen: laat je vóór 1 december adviseren.

Voor andere lokale belastingen, zie toeristenbelasting per regio in 2026.

Boetes

Artikel 201 bis van de Algemene Belastingwet bestraft:

• Het gebruik van een factuursysteem dat niet goed gecertificeerd is terwijl dat verplicht is, of dat is gewijzigd of gemanipuleerd: € 50.000 per belastingjaar.
• Het maken of verkopen van systemen die niet voldoen: € 150.000 per belastingjaar per soort systeem, plus € 1.000 voor elk systeem dat zonder de vereiste certificering is verkocht.

Daarom is het belangrijk dat je software zijn conformiteitsverklaring heeft, en daarom is, als je eronder valt, een bewerkbare spreadsheet waarmee je oude facturen kunt herschrijven geen veilige optie.

Wat je nu moet doen

1. Vraag je adviseur of je verhuur een bedrijfsactiviteit is (hotelachtige diensten, personeel) of gewoon inkomsten uit vastgoed.
2. Ben je een bedrijf of zelfstandige met hotelachtige diensten, kies dan nu software die klaar is en begin te factureren met doorlopende nummering.
3. Bekijk je btw-positie vóór 1 december 2026 en houd in de gaten of Koninklijk Wetsbesluit 29/2026 wordt bekrachtigd.
4. Volg de VeriFactu-pagina van de AEAT om te zien of het uitstel tot 2028 in het BOE verschijnt.

Wil je facturen voor boekingen uitproberen, dan kun je een gratis account aanmaken: nieuwe accounts krijgen 30 dagen Pro. En vergeet het andere papierwerk voor je appartement niet, zoals je regionale toeristische registratie (en wat er over is van het centrale huurregister na de vernietiging).

Bronnen

Officiële bronnen geraadpleegd op 11 oktober 2026.

• Koninklijk Besluit 1007/2023, reglement voor factuursoftware (BOE)
• Ministeriële Regeling HAC/1177/2024, technische specificaties: art. 6, 9, 14, 20 en 21 (BOE)
• Koninklijk Besluit 254/2025 van 1 april (BOE)
• Koninklijk Wetsbesluit 15/2025 van 2 december, bekrachtigd door het Congres (besluit van 11 december 2025) (BOE)
• Persbericht van het ministerie van Financiën, 5 oktober 2026 (aankondiging, nog geen wet in het BOE)
• Ministeriële Regeling HAC/1028/2026, openbare oplossing voor e-facturatie (BOE, 5 oktober 2026)
• AEAT: factuursoftware en VERI*FACTU
• AEAT: veelgestelde vragen over de reikwijdte ("regel van de 4 NEE's", verhuur)
• Wet 58/2003, Algemene Belastingwet, art. 201 bis (BOE)
• Wet 37/1992, btw-wet (BOE)
• Koninklijk Wetsbesluit 29/2026 van 6 oktober, art. 7 (BOE, 7 oktober 2026)
• Koninklijk Besluit 806/2026 tot ontbinding van het parlement (BOE, 6 oktober 2026)