스페인 단기 임대의 VeriFactu: 대상과 시기

VeriFactu는 인보이스 프로그램이 발행하는 모든 인보이스에 대해 위변조할 수 없는 기록을 남기도록 요구하는 스페인 규정의 별칭입니다. 각 기록에는 연결된 지문(해시)과 고객이 스페인 국세청(Agencia Tributaria, AEAT)에서 확인할 수 있는 QR 코드가 붙습니다. 스페인에 단기 임대 숙소가 있다면 진짜 질문은 스페인에 부동산이 있느냐가 아니라, 임대가 사업 활동에 해당하는지, 그리고 프로그램으로 인보이스를 발행하는지입니다.

2026년 10월 11일 현재 상황은 이렇습니다. 법정 시행일은 여전히 법인은 2027년 1월 1일, 그 밖의 적용 대상자는 2027년 7월 1일입니다. 2026년 10월 5일 재무부는 이를 2028년 10월로 연기할 계획을 발표했지만, 이 변경은 아직 스페인 관보 Boletín Oficial del Estado(BOE)에 게재되지 않았습니다.

VeriFactu란

법적 근거는 인보이스 소프트웨어 요건 규정(스페인어 약칭 RRSIF)을 승인한 왕령(Real Decreto) 1007/2023입니다. 기술적인 세부 사항은 Order HAC/1177/2024에 있습니다. 기록 형식, 해시 계산 방법, QR 코드 모양, AEAT로 데이터를 보내는 방법이 여기에 정해져 있습니다.

원리는 간단합니다. 프로그램이 인보이스를 발행할 때마다 핵심 데이터(발행자 세무 번호 NIF, 인보이스 번호, 날짜, 인보이스 유형, 부가세액, 총액)를 담은 인보이스 기록도 함께 만듭니다. 이 기록은 직전 기록의 해시에도 의존하는 해시로 "봉인"되므로, 누군가 예전 인보이스를 삭제하거나 수정하면 체인이 더 이상 맞지 않습니다.

준수 방법은 두 가지입니다.

• VERI*FACTU 방식: 프로그램이 기록을 만들 때마다 AEAT로 보냅니다. 인보이스에는 "Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT"(AEAT 전자 사무소에서 확인 가능한 인보이스)라는 문구가 들어갑니다.
• "비VERI*FACTU" 방식: 프로그램이 기록을 직접 보관하고 세무 당국이 볼 수 있게 하며, 추가 보안 요건이 붙습니다. 각 기록에 전자 서명(XAdES 서명, Order 제14조)을 해야 하고, 프로그램이 이벤트 로그(Order 제9조: 이 방식의 시작과 종료, 이상 탐지, 내보내기, 백업 복원, 그리고 최소 6시간 운영마다 요약)를 남겨야 합니다. 인보이스에는 여전히 QR 코드가 들어가지만 위 문구는 없습니다.

내 단기 임대에도 적용되나요?

AEAT는 적용 범위를 "네 가지 NO" 규칙으로 요약합니다. (수기만이 아니라) 프로그램으로 인보이스를 발행하고, 실시간 부가세 보고 시스템 SII 대상이 아니며, 세무상 주소가 바스크 지방이나 나바라에 있지 않고, 면제 결정을 받지 않았다면 적용 대상입니다. 여기에 더해 규정은 법인, 사업 활동을 하는 스페인 소득세 납세자, 그리고 스페인에 고정사업장을 두고 운영하는 비거주자만 대상으로 합니다.

단기 임대에서는 흔히 다음과 같은 경우가 됩니다.

아파트 한두 채를 가진 외국인 소유주 대부분은 마지막 두 줄에 해당합니다. 열쇠를 건네고, 투숙객 사이에 청소하고, 소득을 부동산 소득으로 신고합니다. 거주자라면 스페인 소득세 신고서로, 비거주자라면 Modelo 210(비거주자 소득세, IRNR)으로 신고합니다. 거주자 쪽은 단기 임대 소득 신고 방법에서 설명합니다. VeriFactu 대상이 아니라고 해서 인보이스를 전혀 발행하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 프로그램이 이 규정을 충족할 필요가 없다는 뜻일 뿐입니다.

현재 유효한 시행일

일정은 여러 번 바뀌었습니다.

1. 왕령 254/2025는 법인 2026년 1월 1일, 그 밖의 대상자 2026년 7월 1일로 정했습니다.
2. 12월 2일 자 왕령법(Real Decreto-ley) 15/2025가 1년 미뤘습니다. 법인세 납세자는 2027년 1월 1일, 나머지(자영업자와 고정사업장이 있는 비거주자)는 2027년 7월 1일입니다. 현재 AEAT가 안내하는 날짜가 이것입니다.
3. 2026년 10월 5일 재무부는 보도 자료를 내고, 남은 의무를 2028년 10월로 연기해 매출 800만 € 이하 사업자의 B2B 전자 인보이스 의무화와 시기를 맞추겠다고 발표했습니다. 무결성, 보관, 추적성 요건은 "실질적으로 동등하게" 유지된다고 밝혔습니다.

이 연기가 승인되어 BOE에 게재되기 전까지는 2027년 날짜가 법입니다. 준비를 계속하는 것이 현명합니다. 바뀌는 것은 일정이지 내용이 아닙니다.

인보이스 프로그램이 해야 할 일

규정을 준수하는 인보이스 프로그램은 최소한 다음을 해야 합니다.

• 발행한 인보이스마다 등록 기록을, 인보이스를 취소하면 취소 기록을 Order가 정한 필드로 만듭니다.
• 기록마다 직전 기록과 연결된 SHA-256 해시를 계산해, 기록이 몰래 바뀔 수 없게 합니다.
• 인보이스에 QR 코드를 인쇄합니다(Order 제21조에 따라 30x30~40x40 mm; AEAT 기술 사양은 "QR tributario:" 라벨을 추가). 이 코드는 발행자 NIF, 인보이스 번호, 날짜, 금액으로 AEAT 확인 서비스에 연결됩니다.
• 발행한 인보이스를 삭제하거나 수정할 수 없게 합니다. 실수는 수정 인보이스(factura rectificativa)로 바로잡습니다.
• 방식에 따라 AEAT로 기록을 보내거나(VERI*FACTU) 전자 서명과 함께 보관하고 이벤트 로그를 남깁니다(비VERI*FACTU).
• 소프트웨어 제작사의 준수 확인서(declaración responsable)를 갖춥니다.

AEAT는 웹사이트에서 무료 인보이스 애플리케이션도 제공합니다. 인보이스를 적게 발행하고 다른 기능이 필요 없다면 선택지가 됩니다.

Apartop이 인보이스에 하는 일

Apartop에서 "연결된 해시와 QR 코드가 있는 발행 인보이스"는 Pro 플랜의 기능입니다(요금 보기). 현재 정확히 다음을 합니다.

• 온라인 체크인에서 받은 투숙객 정보, 날짜, 금액이 미리 채워진 상태로 예약마다 인보이스를 발행하며, 시리즈별 연속 번호, 일반 또는 간이 인보이스, 수정 인보이스를 지원합니다(작동 방식).
• 인보이스마다 같은 소유주의 직전 기록과 연결된 SHA-256 해시 기록이 AEAT 기술 사양에 따라 계산됩니다. 최근 인보이스를 실수로 삭제하면 취소 기록이 남습니다. 설정에서 소유주별 체인이 온전한지 확인할 수 있습니다.
• 인보이스에는 AEAT 확인 서비스로 연결되는 "QR tributario"가 들어갑니다.
• 비VERI*FACTU 방식처럼 기록을 보관하며 AEAT로 보내지 않습니다. 그래서 인보이스에 "VERI*FACTU" 문구가 없습니다.

아직 하지 않는 것도 알아 두어야 합니다. Apartop은 현재 AEAT로 기록을 보내지 않고, 비VERI*FACTU 방식이 요구하는 기록의 전자 서명이나 이벤트 로그 보관을 하지 않으며, 준수 확인서도 아직 공개하지 않았습니다. 아직 의무인 것은 없지만(날짜는 2027년), 본인에게 적용되는 날짜 전에 소프트웨어 제공업체(Apartop이든 다른 곳이든)에 준수 확인서를 요청하고, 자문가와 맞는 방식을 정하세요.

Apartop에서는 소유주별로 부가세 처리(면제, 10 %, 21 %)를 설정할 수 있고, 플랫폼 수수료를 경비로 분리합니다. 받은 인보이스(청소, 공과금, 수리)는 다른 기능인 인보이스 사진으로 경비 입력에서 처리합니다.

단기 임대의 부가세와 VeriFactu의 관계

VeriFactu는 청구하는 부가세(스페인어로 IVA)를 바꾸지 않고, 인보이스를 기록하는 방식만 규율합니다. 하지만 둘은 겹칩니다. 부가세 처리가 임대가 사업 활동인지를 보여 주는 신호가 되는 경우가 많기 때문입니다.

• 호텔형 서비스 없음: 가구 딸린 주택 임대는 현재 부가세 면제입니다(부가세법, 법률 37/1992 제20.Uno.23조).
• 호텔형 서비스(숙박 중 청소, 침구 교체, 식당 등): 부가세 10 %이며, 소득세상 사업 활동이 되어 VeriFactu 대상이 됩니다.

새 소식: 2026년 10월 7일 BOE에 게재된 왕령법 29/2026은 2026년 12월 1일부터 30박 이하의 가구 딸린 임대(임대인 본인의 주된 거주지가 아닌 경우)에 대한 면제를 없애고 부가세 10 %로 옮깁니다(부가세법 제20.Uno.23조 e') 및 제91.Uno.2.2조 개정). 왕령법은 30영업일 이내에 하원의 승인을 받지 못하면 폐지되는데, 11월 29일 총선을 위해 의회가 해산되었으므로 표결은 상임위원회(Diputación Permanente)가 맡습니다. 2026년 10월 11일 현재 아직 표결되지 않았습니다. 부가세를 청구한다고 해서 그 자체로 소득세상 사업 활동이 되는 것은 아니므로, 자동으로 VeriFactu 대상이 되지는 않습니다. 비거주자라면 부가세 등록을 위해 스페인에 세무 대리인이나 자문가를 지정해야 할 수도 있습니다. 12월 1일 전에 상담하세요.

그 밖의 지방세는 2026년 지역별 관광세를 참고하세요.

벌금

조세기본법 제201조의2는 다음을 처벌합니다.

• 적합해야 하는데 적합하지 않거나, 변경·수정된 인보이스 시스템을 사용하는 것: 과세연도당 50,000 €.
• 부적합한 시스템을 제작하거나 판매하는 것: 시스템 유형별 과세연도당 150,000 €, 그리고 필요한 인증 없이 판매한 시스템마다 1,000 €.

그래서 프로그램에 준수 확인서가 있는지가 중요하며, 적용 대상이라면 과거 인보이스를 고쳐 쓸 수 있는 편집 가능한 스프레드시트는 안전한 선택이 아닙니다.

지금 해야 할 일

1. 임대가 사업 활동(호텔형 서비스, 직원)인지 단순한 부동산 소득인지 자문가에게 물어보세요.
2. 법인이거나 호텔형 서비스를 제공하는 자영업자라면 지금 준비된 프로그램을 고르고 연속 번호로 인보이스 발행을 시작하세요.
3. 2026년 12월 1일 전에 부가세 상황을 점검하고 왕령법 29/2026이 승인되는지 지켜보세요.
4. AEAT의 VeriFactu 페이지에서 2028년 연기가 BOE에 게재되는지 확인하세요.

예약 인보이스를 써 보고 싶다면 무료 계정을 만드세요. 새 계정에는 Pro 30일이 제공됩니다. 아파트의 다른 서류도 잊지 마세요. 지방 관광 허가(그리고 무효화 후 단일 임대 등록에서 남은 것)가 있습니다.

출처

공식 출처, 2026년 10월 11일 확인.

• 왕령 1007/2023, 인보이스 소프트웨어 규정 (BOE)
• Order HAC/1177/2024, 기술 사양: 제6조, 제9조, 제14조, 제20조, 제21조 (BOE)
• 왕령 254/2025, 4월 1일 (BOE)
• 왕령법 15/2025, 12월 2일, 하원 승인 (2025년 12월 11일 결의) (BOE)
• 재무부 보도 자료, 2026년 10월 5일 (발표, 아직 BOE상 법률 아님)
• Order HAC/1028/2026, 공공 전자 인보이스 솔루션 (BOE, 2026년 10월 5일)
• AEAT: 인보이스 소프트웨어와 VERI*FACTU
• AEAT: 적용 범위 FAQ ("네 가지 NO 규칙", 임대)
• 법률 58/2003, 조세기본법 제201조의2 (BOE)
• 법률 37/1992, 부가세법 (BOE)
• 왕령법 29/2026, 10월 6일, 제7조 (BOE, 2026년 10월 7일)
• 왕령 806/2026, 의회 해산 (BOE, 2026년 10월 6일)