스페인 단기 임대 소득 신고: IRPF와 IRNR

스페인 단기 임대 소득을 어떻게 신고하는지는 무엇보다 어디의 세법상 거주자인지에 따라 달라집니다. 스페인에 산다면(원칙적으로 1년에 183일 초과) 이 소득은 연간 소득세 신고서인 IRPF에 들어갑니다. 해외에 산다면 비거주자 소득세(IRNR)를 Modelo 210으로 납부하며, 세율은 EU·아이슬란드·노르웨이·리히텐슈타인 거주자는 19 %, 한국과 영국을 포함한 그 밖의 지역 거주자는 24 %입니다. 경비를 공제할 수 있는 것은 EU·EEA 거주자뿐이라 차이가 큽니다.

이 가이드는 두 경우를 모두 다룹니다. 세무 당국이 단기 임대를 어떻게 분류하는지, 어떤 비용을 공제할 수 있는지, 감가상각은 어떻게 하는지, 비어 있는 날에는 어떻게 되는지, 플랫폼이 당신에 대해 무엇을 보고하는지(Modelo 179를 대체한 Modelo 238), 그리고 2026년 12월 1일부터의 부가세 변경까지 설명합니다. 모든 내용은 2026년 10월 11일 스페인 국세청(Agencia Tributaria, AEAT) 웹사이트와 2025년 소득세 매뉴얼, 그리고 10월 6일 자 왕령법(Real Decreto-ley) 29/2026을 포함해 BOE(스페인 관보)에 게재된 법령으로 확인했습니다.

가장 먼저: NIE와 임대 유형 분류

스페인에서 부동산을 소유하고 세금을 내려면 외국인 세무 식별 번호인 NIE가 필요합니다. 그다음 핵심 질문은 단기 임대가 단순한 부동산 소득인지, 사업인지입니다.

AEAT에 따르면 단기 임대는 부동산 자본 소득(rendimiento del capital inmobiliario), 즉 부동산 소득입니다. 다만 다음의 경우는 예외입니다.

• 리셉션과 상시 투숙객 지원, 숙박 중 청소, 침구 교체, 세탁, 식사 등 호텔형 서비스를 제공하는 경우, 또는
• 운영을 위해 정규직 직원을 최소 1명 고용한 경우.

AEAT는 투숙객 도착·퇴실 시의 청소, 그 시점의 침구 교체, 일회성 수리는 호텔형 서비스가 아니라고 명시합니다. 교대 청소만 하는 일반 단기 임대 아파트는 부동산 소득입니다.

호텔형 서비스를 제공하면 임대는 사업이 되며 10 % 부가세가 부과됩니다. 이런 방식으로 운영하는 비거주자는 스페인에 고정사업장이 있는 것으로 간주되어 의무가 늘어납니다(EU 밖에 살면 스페인 세무 대리인도 필요). 대부분의 외국인 소유주는 단순한 쪽에 머뭅니다.

2026년 12월 1일부터의 부가세. 2026년 11월 30일까지는 일반 단기 임대(호텔형 서비스 없음)는 부가세가 면제됩니다. 2026년 12월 1일부터 왕령법 29/2026(제7조)은 같은 투숙객에게 30박 이하로 임대하는 가구 딸린 주택에 대한 면제를 없애고(본인이 직접 사는 집은 제외) 10 %로 과세합니다. 사실상 거의 모든 단기 임대에 호텔형 서비스 여부와 상관없이 부가세가 붙게 되므로, 부가세를 청구하고 인보이스를 발행하며(단기 임대의 VeriFactu 참고) 부가세 신고를 해야 합니다. 부가세를 낸다고 해서 소득세상 사업이 되는 것은 아닙니다. 왕령법은 30영업일 이내에 스페인 의회의 승인을 받아야 하는데, 2026년 10월 11일 현재 아직 표결되지 않았고, 같은 내용의 이전 왕령법(RDL 26/2026)은 10월 2일 부결되었습니다. 결과는 gestor에게 확인하세요.

비거주자인 경우 (IRNR, Modelo 210)

세율

EU·EEA 거주자는 스페인에서 얻은 소득과 직접 관련된 경비라면 스페인 거주자와 같은 규칙(아래 참고)으로 공제할 수 있습니다(비거주자 소득세법 제24.6조). 그 밖의 거주자는 공제 없이 투숙객에게 받은 전체 금액에 대해 세금을 냅니다. 브렉시트 이후 영국 거주자도 여기에 포함됩니다. 국가고등법원(Audiencia Nacional)은 2025년 7월 28일 판결에서 EU 밖 거주자도 경비 공제를 허용해야 한다고 판단했지만, AEAT는 이에 반대했고 지침은 여전히 위 규칙을 적용합니다. 경정 청구 여부는 세무 대리인과 상의하세요.

신고 시기

소득은 임대료 지급 기일이 되었을 때, 또는 그보다 먼저 받았다면 받은 시점에 발생합니다. 납부할 세금이 있는 임대 소득에 대해 AEAT의 Modelo 210 안내는 두 가지 방법을 제시합니다. 4월, 7월, 10월, 1월의 첫 20일 안에 분기별로 신고하거나, 1년 치를 모아 한 번에 신고할 수 있습니다(2024년 소득부터 연간 합산 가능). Order HAC/623/2026은 2026년 4분기 소득부터 임대 소득의 신고 기한을 다음 해 4월 1~20일로 옮기므로, 새 규칙에 따른 첫 신고 기간은 2027년 4월에 열립니다. 매번 신고 전에 최신 안내를 확인하세요.

비어 있는 날: 간주 소득

부동산이 임대되지 않은 날(직접 쓰거나 비어 있는 날)에 대해 스페인은 간주 소득에 과세합니다. 간주 소득은 해당 시의 공시가격이 2012년 1월 1일 이후 시행된 전면 재평가로 갱신되었다면 공시가격(cadastral value, IBI 재산세 고지서에 있는 공식 부동산 가격)의 1.1 %, 그렇지 않으면 2 %입니다. 이 금액을 일수에 비례해 나누고 그 19 % 또는 24 %를 역시 Modelo 210으로 납부합니다. 2025년분은 2026년 1월 1일부터 12월 31일 사이에 신고합니다. 2026년 소득부터는 신고 기간이 다음 해 4월 1일부터 12월 31일까지로 바뀝니다. 아직 승인을 기다리는 왕령법 29/2026은 2027년부터 이 단일 세율을 보유 부동산 전체의 공시가격 합계에 대한 누진 구간(1.1 %, 1.5 %, 2 %, 3 %)으로 바꿀 예정입니다.

세무 대리인이 필요한가요?

자동으로 필요한 것은 아닙니다. 비거주자 소득세법 제10조에 따라 EU 거주자는 지정할 필요가 전혀 없습니다. EU 밖에 살면서 부동산을 임대만 한다면, AEAT가 요구하는 경우(소득 금액이나 종류 때문에, 또는 스페인에 부동산을 소유하고 있기 때문에)에만 지정해야 합니다. 호텔형 서비스가 있는 단기 임대처럼 고정사업장을 통해 운영하거나, 스페인과 실질적인 세무 정보 교환이 없는 나라에 살면 의무입니다. 실제로는 많은 소유주가 gestor에게 Modelo 210 신고를 맡깁니다.

순소득 계산 방법 (거주자 및 EU·EEA 소유주)

순소득 = 총소득 − 공제 가능 경비 − 감가상각.

총소득은 투숙객이 숙박에 대해 낸 모든 금액으로, 청소비를 포함하며 부가세가 있으면 부가세를 뺀 금액입니다. Airbnb나 Booking.com으로 예약을 받는다면 예약 총액을 신고하고 플랫폼 수수료는 경비로 공제하세요. 그래야 숫자가 플랫폼이 보고하는 내용과 일치합니다.

공제 가능 경비

• 부동산 구입이나 개량에 쓴 대출의 주택담보대출 이자.
• 수리 및 유지보수: 도색, 보일러 수리, 고장 난 가전 교체. 개량은 경비가 아니라 부동산 가치에 더해 감가상각합니다.
• 지방세: IBI(재산세)와 쓰레기 수거세.
• 본인이 내는 공동주택 관리비, 보험료, 공과금.
• 외부 서비스: 청소, 세탁, 관리 업체, gestor, 플랫폼 수수료, 소프트웨어.
• 건물과 가구의 감가상각.

한도: 이자와 수리·유지보수비의 합계는 해당 부동산의 총소득을 넘을 수 없습니다(소득세법 제23.1.a조). 초과분은 4년간 이월할 수 있으며, 매년 같은 한도가 적용됩니다.

연중 일부만 임대하는 경우: 대법원(2021년 2월 25일, 2021년 9월 15일 판결)과 TEAC(중앙 조세심판원, 2024년 4월 22일 결정)에 따라 연간 비용(IBI, 관리비, 보험료, 공과금, 이자, 감가상각)은 실제로 임대한 일수에 비례해서만 공제할 수 있습니다. 숙박별 비용(청소, 수수료, 세탁)과 원칙적으로 수리비는 전액 공제됩니다. 해당 TEAC 사건은 EU 비거주자 소유주에 관한 것이었습니다.

감가상각: 연 3 %

• 건물: 건물 취득가(매매가에 취득 비용과 세금 포함)와 건물 공시가격 중 큰 금액의 연 3 %(소득세법 시행령 제14조). 토지는 항상 제외하며, IBI 고지서의 건물·토지 비율로 나누세요.
• 가구와 비품: 취득가의 최대 연 10 %.

예시: 180,000 €에 구입하고 비용과 세금으로 18,000 €를 냈으며, 공시가격 90,000 € 중 건물분이 54,000 €(60 %)라고 합시다. 건물 취득가는 198,000 € × 60 % = 118,800 €로 54,000 €보다 큽니다. 연간 감가상각은 3,564 €입니다. 200일 임대했다면 3,564 € × 200 / 365 = 1,952.88 €를 공제합니다. TEAC(2025년 12월 18일 결정, RG 653/2025)에 따르면 여러 해에 걸친 감가상각 총액은 건물 취득가를 넘을 수 없습니다.

스페인 세법상 거주자인 경우 (IRPF)

스페인 거주자는 위의 순소득을 보통 4월부터 6월 사이에 제출하는 연간 IRPF 신고서에 넣고 한계세율로 세금을 냅니다. 두 가지를 유의하세요.

• 임대 감면 없음. 장기 주거 임대에 대한 감면(2025년 신고 기준 50~90 %, 2023년 5월 26일 이전 계약은 60 %)은 AEAT 매뉴얼에 명시된 대로 단기 임대에는 적용되지 않습니다. 왕령법 29/2026은 이를 15~100 %로 개편하지만, 여전히 임차인의 주된 거주지인 임대에만 적용됩니다.
• 간주 소득은 주된 거주지가 아닌 한 임대하지 않은 날에 대해 공시가격의 1.1 % 또는 2 %를 일수에 비례해 적용합니다. 대법원은 2021년 투숙객을 기다리며 비어 있는 부동산에도 간주 소득이 발생한다고 확인했습니다.

Modelo 238(구 Modelo 179): 세무 당국이 이미 알고 있는 것

중개업자가 단기 임대를 보고하던 Modelo 179는 2024 과세연도부터 폐지되었습니다. 왕령 117/2024는 이를 EU 공통(DAC7) 보고 의무로 대체했으며, Airbnb나 Booking.com 같은 디지털 플랫폼 운영자가 매년 1월 전년도분 Modelo 238(Order HAC/72/2024)을 제출합니다. 직접 임대한다면 제출하지 않습니다. 부동산마다 주소, 지적 참조 번호, 임대 일수, 그리고 분기별로 플랫폼이 지급한 금액, 공제한 수수료, 세금이 나타납니다. AEAT는 이를 당신의 신고서와 대조하므로, 숫자는 같은 예약 데이터에서 나와야 합니다.

Apartop이 돕는 방법

Apartop에는 Renta(소득세) 섹션이 있습니다. 부동산과 연도별로 임대한 박수, 부가세를 뺀 소득, 신고서처럼 묶고 일수에 비례해 나눈 경비, 이자·수리비 한도, 3 % 및 가구 감가상각, 순소득, 비어 있는 날의 간주 소득을 보여 줍니다. 예전 Modelo 179 데이터 형식의 숙박 목록도 만들어 주므로 플랫폼이 Modelo 238에 보고하는 내용을 확인할 수 있습니다. 모두 gestor용 Excel로 내보낼 수 있고 무료 플랜에 포함됩니다. 숫자는 스페인 거주자 규칙을 따르므로, 비거주자라면 gestor가 이를 Modelo 210의 기초 자료로 쓸 수 있습니다. 참고용 안내이며, 지적 참조 번호나 매입가 같은 데이터가 빠져 있으면 알려 줍니다.

소득은 예약에서, 경비는 사진으로 찍은 경비 영수증(Pro 플랜)에서 가져옵니다. 수익률은 통계에서 볼 수 있고, 지역에 관광세가 있다면 Apartop이 따로 계산합니다.

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출처

• AEAT: 관광용 임대의 비거주자 소득세, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: Modelo 210 작성 안내, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT 비거주자 과세 안내: 조세 정보를 교환하는 EU·EEA 국가(아이슬란드, 노르웨이, 2021년 7월 11일부터 리히텐슈타인), 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: Modelo 210 신고 기한 변경 (Order HAC/623/2026), 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: 도시 부동산의 간주 소득 (비거주자), 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: 비거주자 소득세의 대리인, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT, 2025년 소득세 매뉴얼: 부동산 순소득, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT, 2025년 소득세 매뉴얼: 주거용 임대 감면, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT, 2025년 소득세 매뉴얼: 간주 소득, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: 관광용 임대의 과세, 2026년 10월 11일 확인
• AEAT: Modelo 179 자주 묻는 질문 (2024년부터 폐지), 2026년 10월 11일 확인
• 왕령법 29/2026, 10월 6일, 제6조 및 제7조 (BOE, 2026년 10월 7일), 2026년 10월 11일 확인
• 비거주자 소득세법, RDLeg 5/2004, 제10조, 제24조, 제25조 (BOE), 2026년 10월 11일 확인
• 소득세법 35/2006, 제23조, 제27조, 제85조 (BOE), 2026년 10월 11일 확인
• 소득세법 시행령, RD 439/2007, 제14조 (BOE), 2026년 10월 11일 확인
• 조세 절차 규정, RD 1065/2007, 제54조의3 (BOE), 2026년 10월 11일 확인
• Order HAC/72/2024, Modelo 040 및 238 (BOE), 2026년 10월 11일 확인