VeriFactu för semesterbostäder i Spanien: vem och när

VeriFactu är smeknamnet på en spansk förordning som kräver att faktureringsprogram för ett manipuleringssäkert register över varje faktura som utfärdas, med ett kedjat fingeravtryck (hash) och en QR-kod som kunderna kan kontrollera hos den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria, AEAT). Äger du en semesterbostad i Spanien är den verkliga frågan inte om du äger fastighet där, utan om din uthyrning räknas som näringsverksamhet och om du fakturerar med ett program.

Läget den 11 oktober 2026: de lagstadgade tidsfristerna är fortfarande den 1 januari 2027 för bolag och den 1 juli 2027 för alla andra som omfattas. Den 5 oktober 2026 meddelade finansministeriet att det avser att skjuta upp detta till oktober 2028, men ändringen har ännu inte publicerats i Boletín Oficial del Estado (BOE), Spaniens officiella kungörelseorgan.

Vad VeriFactu är

Den rättsliga grunden är kungligt dekret 1007/2023, som fastställer förordningen om krav på faktureringsprogram (på spanska RRSIF). De tekniska detaljerna finns i order HAC/1177/2024: format på registerposterna, hur hashen beräknas, hur QR-koden ser ut och hur uppgifterna skickas till AEAT.

Principen är enkel. Varje gång ditt program utfärdar en faktura skapar det också en faktureringspost med nyckeluppgifterna: utfärdarens skattenummer (NIF), fakturanummer, datum, fakturatyp, momsbelopp och totalsumma. Posten ”förseglas” med en hash som också beror på den föregående postens hash, så om någon raderar eller ändrar en gammal faktura går kedjan inte längre ihop.

Det finns två sätt att uppfylla kraven:

• Läget VERI*FACTU: programmet skickar varje post till AEAT när den skapas. Fakturan bär texten ”Factura verificable en la sede electrónica de la AEAT”.
• Läget ”icke VERI*FACTU”: programmet sparar posterna själv, tillgängliga för skattemyndigheten, med extra säkerhetskrav: varje post måste vara elektroniskt signerad (XAdES-signatur, artikel 14 i ordern) och programmet måste föra en händelselogg (artikel 9 i ordern: start och slut för läget, upptäckt av avvikelser, exporter, återställning av säkerhetskopior och en sammanfattning minst var 6:e drifttimme). Fakturan bär fortfarande QR-koden, men utan den texten.

Gäller det din semesterbostad?

AEAT sammanfattar tillämpningsområdet med regeln om ”fyra NEJ”: du omfattas om du utfärdar fakturor med ett program (inte bara för hand), du inte är ansluten till SII, systemet för momsrapportering i realtid, din skatterättsliga hemvist inte är i Baskien eller Navarra och du inte har något beslut om undantag. Därtill omfattar förordningen bara bolag, personer som är skattskyldiga för spansk inkomstskatt och bedriver näringsverksamhet, och icke bosatta som verkar genom ett fast driftställe i Spanien.

För semesterbostäder ger det följande vanliga fall:

De flesta utländska ägare med en eller två lägenheter hamnar i de två sista raderna: du lämnar över nycklar, städar mellan gästerna och deklarerar intäkterna som fastighetsinkomst, antingen i din spanska inkomstdeklaration om du är bosatt i Spanien eller på Modelo 210 (inkomstskatt för icke bosatta, IRNR) om du inte är det. Vi förklarar båda fallen i hur du deklarerar intäkter från semesteruthyrning. Observera att det inte betyder att du aldrig behöver utfärda fakturor bara för att du står utanför VeriFactu; det betyder bara att ditt program inte behöver uppfylla dessa regler.

Tidsfrister som gäller nu

Tidsplanen har flyttats flera gånger:

1. Kungligt dekret 254/2025 satte den 1 januari 2026 för bolag och den 1 juli 2026 för alla andra.
2. Kungligt lagdekret 15/2025 av den 2 december sköt upp det ett år: den 1 januari 2027 för dem som betalar bolagsskatt och den 1 juli 2027 för övriga (egenföretagare och icke bosatta med fast driftställe). Det är de datum som AEAT visar i dag.
3. Den 5 oktober 2026 gick finansministeriet ut med ett pressmeddelande om att de återstående skyldigheterna skjuts upp till oktober 2028, så att de sammanfaller med obligatorisk e-fakturering mellan företag för företag med en omsättning på upp till 8 miljoner €. Där anges att kraven på integritet, lagring och spårbarhet ska förbli ”i allt väsentligt likvärdiga”.

Tills uppskjutandet har antagits och publicerats i BOE är det 2027 års datum som gäller enligt lag. Det är klokt att fortsätta förbereda sig: det är tidsplanen som rör sig, inte innehållet.

Vad ditt faktureringsprogram måste göra

Ett faktureringsprogram som uppfyller kraven måste åtminstone:

• Skapa en registreringspost för varje utfärdad faktura och en annulleringspost när en faktura annulleras, med de fält som ordern föreskriver.
• Beräkna en SHA-256-hash för varje post, kedjad till den föregående, så att historiken inte kan ändras obemärkt.
• Skriva ut en QR-kod på fakturan (mellan 30x30 och 40x40 mm enligt artikel 21 i ordern; AEAT:s tekniska specifikation lägger till etiketten ”QR tributario:”), som länkar till AEAT:s kontrolltjänst med utfärdarens NIF, fakturanummer, datum och belopp.
• Inte tillåta att utfärdade fakturor raderas eller ändras: fel rättas med en kreditfaktura (factura rectificativa).
• Beroende på läge: skicka posterna till AEAT (VERI*FACTU) eller spara dem med elektronisk signatur tillsammans med en händelselogg (icke VERI*FACTU).
• Åtföljas av en försäkran om överensstämmelse (declaración responsable) från programmets tillverkare.

AEAT erbjuder också ett kostnadsfritt faktureringsprogram på sin webbplats, ett alternativ om du utfärdar få fakturor och inte behöver något annat.

Vad Apartop gör med dina fakturor

I Apartop ingår ”Fakturor utfärdade med kedjad hash och QR-kod” i planen Pro (se priser). Det här är exakt vad det gör i dag:

• Det fakturerar varje bokning med gästuppgifterna från den digitala incheckningen, datumen och beloppet redan ifyllda, med löpande numrering per serie, fullständiga eller förenklade fakturor och kreditfakturor (så fungerar det).
• Varje faktura får en post med en SHA-256-hash kedjad till den föregående för samma ägare, beräknad enligt AEAT:s tekniska specifikation. Raderar du den senaste fakturan av misstag sparas en annulleringspost. I inställningarna kan du kontrollera att varje ägares kedja är intakt.
• Fakturan bär ”QR tributario” som länkar till AEAT:s kontrolltjänst.
• Det sparar posterna och skickar dem inte till AEAT, som i läget icke VERI*FACTU, och därför bär fakturorna inte texten ”VERI*FACTU”.

Det här gör det inte än, och det bör du veta: Apartop skickar i dag inte posterna till AEAT, signerar inte posterna elektroniskt och för inte den händelselogg som läget icke VERI*FACTU kräver, och har ännu inte publicerat sin försäkran om överensstämmelse. Inget är obligatoriskt än (datumen ligger 2027), men be din programleverantör (Apartop eller någon annan) om dess försäkran om överensstämmelse före det datum som gäller för dig, och kom överens med din rådgivare om rätt läge.

Apartop låter dig också ange momsbehandlingen för varje ägare (undantagen, 10 % eller 21 %) och särredovisar plattformens provision som en kostnad. Fakturor du tar emot (städning, förbrukning, reparationer) hanteras av en annan funktion: kostnader från ett foto av fakturan.

Moms på semesteruthyrning och kopplingen till VeriFactu

VeriFactu ändrar inte den moms du tar ut (IVA på spanska); det styr bara hur fakturorna registreras. Men de två hänger ihop, eftersom momsbehandlingen ofta visar om din uthyrning är näringsverksamhet:

• Utan hotelliknande tjänster: uthyrning av en möblerad bostad är i dag momsfri (art. 20.Uno.23 i momslagen, lag 37/1992).
• Hotelliknande tjänster (städning under vistelsen, byte av sängkläder, restaurang…): 10 % moms, och det är näringsverksamhet för inkomstskatten, vilket gör att VeriFactu gäller dig.

Nytt: kungligt lagdekret 29/2026, publicerat i BOE den 7 oktober 2026, tar bort undantaget från den 1 december 2026 för möblerad uthyrning på 30 nätter eller färre (utom om det gäller uthyrarens egen permanenta bostad) och flyttar den till 10 % moms (ny lydelse av artikel 20.Uno.23, bokstav e', och artikel 91.Uno.2.2 i momslagen). Ett kungligt lagdekret måste godkännas av kongressen inom 30 arbetsdagar, annars upphävs det; eftersom parlamentet är upplöst inför valet den 29 november ligger omröstningen hos dess ständiga utskott (Diputación Permanente). Den 11 oktober 2026 hade ingen omröstning ännu skett. Att ta ut moms gör inte i sig din uthyrning till näringsverksamhet för inkomstskatten, så det gör inte automatiskt att VeriFactu gäller dig. Är du inte bosatt i Spanien kan momsregistrering också innebära att du behöver utse ett skatteombud eller en rådgivare i Spanien: ta råd före den 1 december.

För andra lokala skatter, se turistskatt per region 2026.

Sanktioner

Artikel 201 bis i den allmänna skattelagen bestraffar:

• Användning av ett faktureringssystem som inte är korrekt certifierat när det måste vara det, eller som har ändrats eller manipulerats: 50 000 € per beskattningsår.
• Tillverkning eller försäljning av system som inte uppfyller kraven: 150 000 € per beskattningsår och typ av system, plus 1 000 € för varje system som sålts utan föreskriven certifiering.

Därför är det viktigt att ditt program har sin försäkran om överensstämmelse, och därför är ett redigerbart kalkylark där du kan skriva om gamla fakturor inget säkert alternativ om du omfattas.

Vad du bör göra nu

1. Fråga din rådgivare om din uthyrning är näringsverksamhet (hotelliknande tjänster, personal) eller enkel fastighetsinkomst.
2. Är du ett bolag eller egenföretagare med hotelliknande tjänster, välj ett färdigt program nu och börja fakturera med löpande numrering.
3. Se över din momssituation inför den 1 december 2026 och bevaka om kungligt lagdekret 29/2026 godkänns.
4. Följ AEAT:s sida om VeriFactu för att se om uppskjutandet till 2028 når BOE.

Vill du prova bokningsfakturor kan du skapa ett gratis konto: nya konton får 30 dagar Pro. Och glöm inte det övriga pappersarbetet för din lägenhet, som din regionala turistlicens (och vad som finns kvar av det gemensamma uthyrningsregistret efter att det upphävdes).

Källor

Officiella källor hämtade den 11 oktober 2026.

• Kungligt dekret 1007/2023, förordningen om faktureringsprogram (BOE)
• Order HAC/1177/2024, tekniska specifikationer: art. 6, 9, 14, 20 och 21 (BOE)
• Kungligt dekret 254/2025 av den 1 april (BOE)
• Kungligt lagdekret 15/2025 av den 2 december, godkänt av kongressen (beslut av den 11 december 2025) (BOE)
• Finansministeriets pressmeddelande, 5 oktober 2026 (aviserat, ännu inte lag i BOE)
• Order HAC/1028/2026, offentlig lösning för e-fakturering (BOE, 5 oktober 2026)
• AEAT: faktureringsprogram och VERI*FACTU
• AEAT: vanliga frågor om tillämpningsområdet (”regeln om 4 NEJ”, uthyrning)
• Lag 58/2003, den allmänna skattelagen, art. 201 bis (BOE)
• Lag 37/1992, momslagen (BOE)
• Kungligt lagdekret 29/2026 av den 6 oktober, art. 7 (BOE, 7 oktober 2026)
• Kungligt dekret 806/2026 om upplösning av parlamentet (BOE, 6 oktober 2026)