Deklarera uthyrning i Spanien: IRPF och IRNR

Hur du deklarerar intäkterna från en semesterbostad i Spanien beror först och främst på var du är skatterättsligt bosatt. Bor du i Spanien (som regel mer än 183 dagar om året) tas intäkterna upp i din årliga inkomstdeklaration, IRPF. Bor du utomlands betalar du inkomstskatt för personer som inte är bosatta i Spanien (IRNR) på Modelo 210, med 19 % om du bor i EU, på Island, i Norge eller i Liechtenstein, eller 24 % någon annanstans, även i Storbritannien. Skillnaden är stor, eftersom bara personer bosatta i EU och EES får dra av kostnader. Bor du i Sverige gäller alltså 19 % med avdragsrätt.

Den här guiden tar upp båda fallen. Den förklarar hur skattemyndigheten klassificerar en semesteruthyrning, vilka kostnader du kan dra av, hur avskrivning fungerar, vad som händer de dagar bostaden står tom, vad plattformarna rapporterar om dig (Modelo 238, som ersatte Modelo 179) och momsändringen från den 1 december 2026. Vi har kontrollerat allt den 11 oktober 2026 mot den spanska skattemyndighetens (Agencia Tributaria, AEAT) webbplats och dess handbok för inkomstskatt 2025, samt mot lagarna som publicerats i BOE (Spaniens officiella kungörelseorgan), däribland kungligt lagdekret 29/2026 av den 6 oktober.

Innan allt annat: NIE och hur uthyrningen klassificeras

För att äga fastighet och betala skatt i Spanien behöver du ett NIE, skatteidentifikationsnumret för utlänningar. Sedan kommer nyckelfrågan: är din semesteruthyrning bara inkomst av fastighet eller en näringsverksamhet?

Enligt AEAT är en semesteruthyrning inkomst av fast egendom (rendimiento del capital inmobiliario), det vill säga fastighetsinkomst, om inte:

• du tillhandahåller hotelliknande tjänster: reception och löpande service till gästerna, städning under vistelsen, byte av sängkläder, tvätt, måltider och liknande; eller
• du har minst en person anställd på heltid för att sköta den.

AEAT anger att städning när gästerna kommer och åker, byte av sängkläder vid det tillfället och enstaka reparationer inte är hotelliknande tjänster. En vanlig semesterlägenhet med städning mellan gästerna är fastighetsinkomst.

Tillhandahåller du hotelliknande tjänster blir uthyrningen en näringsverksamhet med 10 % moms. En person som inte är bosatt i Spanien och bedriver den på det sättet anses ha ett fast driftställe i Spanien, vilket medför fler skyldigheter (och, om du bor utanför EU, ett spanskt skatteombud). De flesta utländska ägare håller sig på den enkla sidan.

Moms från den 1 december 2026. Till och med den 30 november 2026 är en vanlig semesteruthyrning (utan hotelliknande tjänster) momsfri. Från den 1 december 2026 tar kungligt lagdekret 29/2026 (artikel 7) bort undantaget för möblerade bostäder som hyrs ut till samma gäst i 30 nätter eller färre, utom om det är den bostad där du själv bor, och beskattar dem med 10 %. I praktiken kommer nästan all semesteruthyrning att bära moms, med eller utan hotelliknande tjänster, så du kommer att behöva ta ut moms, utfärda fakturor (se VeriFactu för semesterbostäder) och lämna momsdeklarationer. Att betala moms gör inte i sig uthyrningen till näringsverksamhet för inkomstskatten. Ett kungligt lagdekret måste godkännas av det spanska parlamentet inom 30 arbetsdagar; den 11 oktober 2026 hade ingen omröstning skett, och ett tidigare dekret med samma innehåll (RDL 26/2026) röstades ned den 2 oktober. Kolla utfallet med din gestor.

Om du inte är bosatt i Spanien (IRNR, Modelo 210)

Skattesatser

För personer bosatta i EU och EES är kostnaderna avdragsgilla enligt samma regler som för personer bosatta i Spanien (se nedan), förutsatt att de har direkt samband med intäkterna i Spanien (artikel 24.6 i lagen om inkomstskatt för icke bosatta). Alla andra betalar skatt på hela beloppet som gästen betalar, utan avdrag. Sedan Brexit gäller det även personer bosatta i Storbritannien. En dom från den nationella domstolen (Audiencia Nacional) av den 28 juli 2025 fastslog att även personer bosatta utanför EU borde få dra av kostnader, men AEAT motsatte sig det och dess instruktioner tillämpar fortfarande regeln ovan; fråga din rådgivare om du ska begära avdrag.

När du ska deklarera

Intäkten uppstår när hyran förfaller till betalning, eller när du får betalt om det sker tidigare. För hyresintäkter med skatt att betala ger AEAT:s instruktioner för Modelo 210 två alternativ. Du kan deklarera kvartalsvis, under de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari, eller samla hela året i en deklaration (årlig sammanläggning sedan inkomståret 2024). Order HAC/623/2026 flyttar sista dagen för hyresintäkter till 1–20 april året därpå, med början för intäkterna under sista kvartalet 2026, så det första fönstret enligt den nya regeln öppnar i april 2027. Kontrollera de gällande instruktionerna före varje deklaration.

Dagar då bostaden står tom: schablonintäkt

För de dagar bostaden inte är uthyrd (för att du använder den själv eller för att den står tom) beskattar Spanien en schablonmässig intäkt. Den är 1,1 % av taxeringsvärdet (valor catastral, det officiella värdet som står på din fastighetsskattesedel IBI) om kommunens värden reviderades i en allmän taxering som trädde i kraft den 1 januari 2012 eller senare, och annars 2 %. Beloppet fördelas per dag, och du betalar 19 % eller 24 % på det, också på Modelo 210. För 2025 deklarerar du mellan den 1 januari och den 31 december 2026. Från inkomståret 2026 blir fönstret 1 april till 31 december året därpå. Kungligt lagdekret 29/2026, som fortfarande väntar på godkännande, skulle från 2027 ersätta den fasta satsen med en progressiv skala (1,1 %, 1,5 %, 2 % och 3 %) på det sammanlagda taxeringsvärdet för dina fastigheter.

Behöver jag ett skatteombud?

Inte automatiskt. Enligt artikel 10 i lagen om inkomstskatt för icke bosatta behöver personer bosatta i EU aldrig utse ett. Bor du utanför EU och bara hyr ut bostaden måste du utse ett endast om AEAT kräver det (på grund av intäkternas storlek eller typ, eller för att du äger fastighet i Spanien). Det är obligatoriskt om du verkar genom ett fast driftställe, till exempel en semesteruthyrning med hotelliknande tjänster, eller om du bor i ett land som inte har ett effektivt utbyte av skatteinformation med Spanien. I praktiken låter många ägare en gestor lämna in Modelo 210 åt dem.

Så räknas nettot fram (bosatta i Spanien och ägare i EU/EES)

Nettointäkt = bruttointäkt − avdragsgilla kostnader − avskrivning.

Bruttointäkten är allt gästen betalar för vistelsen, inklusive en eventuell städavgift, exklusive moms om sådan finns. Tar du emot bokningar via Airbnb eller Booking.com deklarerar du bokningens bruttobelopp och drar av plattformens provision som kostnad. Då stämmer dina siffror med det plattformen rapporterar.

Avdragsgilla kostnader

• Bolåneräntor på lånet som använts för att köpa eller förbättra bostaden.
• Reparationer och underhåll: målning, lagning av varmvattenberedaren, byte av trasiga vitvaror. Förbättringar är inte en kostnad: de läggs till bostadens värde och skrivs av.
• Lokala skatter: IBI (fastighetsskatt) och sophämtning.
• Avgifter till ägarföreningen, försäkringar och förbrukning (el, vatten och liknande) som du betalar.
• Tjänster från tredje part: städning, tvätt, förvaltningsbolag, gestor, plattformsprovisioner, program.
• Avskrivning på byggnaden och möblerna.

Tak: räntor plus reparationer och underhåll får inte överstiga bruttointäkten från den bostaden (artikel 23.1.a i inkomstskattelagen). Det som överstiger får föras vidare i 4 år, med samma tak varje år.

Uthyrning del av året: enligt Högsta domstolen (domar av den 25 februari 2021 och den 15 september 2021) och TEAC (den centrala skattedomstolen, beslut av den 22 april 2024) är årliga kostnader (IBI, avgifter till ägarföreningen, försäkring, förbrukning, räntor, avskrivning) avdragsgilla endast i proportion till de dagar bostaden faktiskt var uthyrd. Kostnader per vistelse (städning, provisioner, tvätt) och som regel reparationer är avdragsgilla fullt ut. TEAC-fallet gällde en ägare bosatt i ett annat EU-land.

Avskrivning: 3 % per år

• Byggnaden: 3 % per år av det högsta av byggnadens anskaffningsvärde (pris plus köpkostnader och skatter) eller byggnadens taxeringsvärde (artikel 14 i inkomstskatteförordningen). Marken räknas alltid bort: dela upp den med fördelningen byggnad/mark på din IBI-skattesedel.
• Möbler och utrustning: upp till 10 % per år av anskaffningsvärdet.

Exempel: köpt för 180 000 € plus 18 000 € i kostnader och skatter, med ett taxeringsvärde på 90 000 €, varav 54 000 € avser byggnaden (60 %). Byggnadens anskaffningsvärde är 198 000 € × 60 % = 118 800 €, vilket är högre än 54 000 €. Den årliga avskrivningen är 3 564 €. Uthyrd i 200 dagar drar du av 3 564 € × 200 / 365 = 1 952,88 €. Enligt TEAC (beslut av den 18 december 2025, RG 653/2025) får den sammanlagda avskrivningen genom åren inte överstiga byggnadens anskaffningsvärde.

Om du är skatterättsligt bosatt i Spanien (IRPF)

Personer bosatta i Spanien tar upp nettot ovan i sin årliga IRPF-deklaration, som vanligtvis lämnas mellan april och juni, och betalar skatt enligt sin marginalskatt. Två saker att tänka på:

• Ingen nedsättning för uthyrning. Nedsättningarna för långtidsuthyrning av bostäder (i deklarationen för 2025 50–90 %, eller 60 % för avtal som ingåtts före den 26 maj 2023) gäller inte semesteruthyrning, vilket AEAT anger i sin handbok. Kungligt lagdekret 29/2026 skriver om dem (15–100 %), men fortfarande bara för uthyrning som är hyresgästens permanenta bostad.
• Schablonintäkt gäller för de dagar bostaden inte är uthyrd, med 1,1 % eller 2 % av taxeringsvärdet, fördelat per dag, utom om bostaden är din permanenta bostad. Högsta domstolen bekräftade 2021 att även en bostad som väntar på gäster ger upphov till den.

Modelo 238 (tidigare 179): vad skattemyndigheten redan vet

Modelo 179, den deklaration där mellanhänder rapporterade semesteruthyrning, avskaffades från och med beskattningsåret 2024. Kungligt dekret 117/2024 ersatte den med den EU-gemensamma rapporteringsskyldigheten (DAC7) för operatörer av digitala plattformar som Airbnb och Booking.com, som lämnar Modelo 238 (Order HAC/72/2024) varje januari för föregående år. Du lämnar den inte själv om du hyr ut direkt. För varje bostad visar den adressen, fastighetsbeteckningen (referencia catastral), antalet uthyrda dagar och, kvartal för kvartal, vad plattformen betalat dig, de provisioner den behållit och skatter. AEAT stämmer av den mot dina deklarationer, så dina siffror bör komma från samma bokningar.

Så hjälper Apartop

Apartop har en sektion för Renta (inkomstskatt). För varje bostad och år visar den uthyrda nätter, intäkter exklusive moms, kostnader grupperade som i deklarationen och fördelade per dag, taket för räntor och reparationer, avskrivning med 3 % och på möbler, nettointäkt och schablonintäkt för de tomma dagarna. Den tar också fram en lista över vistelser med uppgifterna från den gamla Modelo 179, så att du kan kontrollera vad plattformarna rapporterar på Modelo 238. Allt kan exporteras till Excel för din gestor, och det ingår i gratisplanen. Siffrorna följer reglerna för personer bosatta i Spanien: är du inte bosatt där kan din gestor använda dem som underlag för Modelo 210. Det är en vägledning, och den varnar dig när uppgifter som fastighetsbeteckning eller köpeskilling saknas.

Intäkterna kommer från dina bokningar och kostnaderna från fotograferade kvitton (planen Pro). Du ser avkastningen i statistiken, och om din region tar ut turistskatt räknar Apartop ut den separat.

Börja gratis med upp till 2 bostäder, eller se priserna för Pro.

Källor

• AEAT: inkomstskatt för icke bosatta vid turistuthyrning, hämtat 11 okt 2026
• AEAT: instruktioner för Modelo 210, hämtat 11 okt 2026
• AEAT, handbok för icke bosatta: EU- och EES-länder med utbyte av skatteupplysningar (Island, Norge och sedan 11 juli 2021 Liechtenstein), hämtat 11 okt 2026
• AEAT: ändrade tidsfrister för Modelo 210 (Order HAC/623/2026), hämtat 11 okt 2026
• AEAT: schablonintäkt för bostadsfastighet (icke bosatta), hämtat 11 okt 2026
• AEAT: ombud vid inkomstskatt för icke bosatta, hämtat 11 okt 2026
• AEAT, handbok för inkomstskatt 2025: nettointäkt av fast egendom, hämtat 11 okt 2026
• AEAT, handbok för inkomstskatt 2025: nedsättning vid uthyrning av bostad, hämtat 11 okt 2026
• AEAT, handbok för inkomstskatt 2025: schablonintäkt, hämtat 11 okt 2026
• AEAT: beskattning av turistuthyrning, hämtat 11 okt 2026
• AEAT: vanliga frågor om Modelo 179 (avskaffad från 2024), hämtat 11 okt 2026
• Kungligt lagdekret 29/2026 av den 6 oktober, artiklarna 6 och 7 (BOE, 7 okt 2026), hämtat 11 okt 2026
• Lagen om inkomstskatt för icke bosatta, RDLeg 5/2004, artiklarna 10, 24 och 25 (BOE), hämtat 11 okt 2026
• Inkomstskattelagen 35/2006, artiklarna 23, 27 och 85 (BOE), hämtat 11 okt 2026
• Inkomstskatteförordningen, RD 439/2007, artikel 14 (BOE), hämtat 11 okt 2026
• Förordningen om skatteförfaranden, RD 1065/2007, artikel 54 ter (BOE), hämtat 11 okt 2026
• Order HAC/72/2024, Modelo 040 och 238 (BOE), hämtat 11 okt 2026